ヤモリ【6限目】不動産管理と客付けのポイント
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目次ヤモリの学校もとうとう6限目までやってきました。これまではマインドの話から始まり、物件の探し方、金融機関の開拓方法、購入時の注意点などをお話してきました。やっとここまで来ましたが、しかし、ここからがスタートです。逆にここまでの期間が大変だった方は、買った後が楽になります。ここまでに楽をしてハンコを押すだけで買ってしまうと、収支を想定していなくて予想外の赤字になってしまったり、入居が決まらなかったりと後が大変になってしまいます。
今回は購入後の客付と管理についてお話していきたいと思います。
１．概要
ついに物件を購入してスタート！！ しかし、地方少額高利回り不動産なので空室が多いです。 管理会社選択の注意点を抑えましょう！
①管理・客付会社のビジネスモデルを理解して、自分の物件の案内が増えるようにしましょう
②自分の足で営業して、あとは頭で営業しよう
仕組み作りのお話をします。これをすると非常に楽に、効率的に自分の物件の営業ができます。
③管理は任せるけど、常にコスパを考えよう
部屋数が多い場合、オーナーさんと住民の方の直接的な接点はありません。運営にあたって基本的に管理は任せるけど管理会社からの提案に対してコスパを常に考えましょう。
２．管理会社と客付会社
管理会社は建物の保全と入居者の管理がメイン
入居者管理は例えば家賃の管理や入居者さんが夜逃げしてしまったときの対応、退去時の対応など入居者さんに関することすべてです。
客付会社は入居希望者を募り、案内・契約するのがメイン
新しいお客さんを呼んでくるというのが客付会社さんの仕事です。
管理と客付の両方の機能を持っている会社が多い
オーナーさんから物件を預かり（管理委託）管理会社としての一面も持ちながら、駅前に店舗があり、客付もやっているという場合があります。
もちろん片方しかやっていない会社もあります。
３．管理会社と客付会社 各々のビジネスモデル
管理会社は管理手数料と修繕 客付会社は仲手と広告費
管理会社さんは建物を管理したり、入居者さんから賃料を回収したりして管理手数料をもらいます。家賃の５％くらいが相場ですが、交渉の余地はあります。
修繕については、管理会社さんが見積もりに対して1～2割程度のお金を手数料としてもらいます。
大工さんに修繕費10万円です、と言われたら管理会社さんは大家さんに12万円を請求して2万円をもらうというイメージです。
客付会社さんはお客さんを紹介して、そのお客さんから仲介手数料をもらいます。それに加えて、オーナーさんから広告費をもらいます。
客付会社は案内する優先度があり、 ①自社物件 ②管理物件（大規模） ③管理物件（小規模） ④他社物件が基本です。
客付会社さんには部屋を案内する優先度が暗黙の了解であります。
良い物件だからすぐに案内するというわけではなく、まずは自社で保有しているマンションなど自社物件から紹介します。
次に大規模の大家さんから管理を任されている物件を紹介します。
たくさん物件を持っていて、管理も任されているので、寄せられている期待が大きく、優先度が上がります。
次に管理を任されている小規模の大家さんの物件を紹介します。
最後に他社物件があります。
この物件は他社が管理していて、大家さんともあまり面識がない物件です。
例えば、入居希望者さんがSUUMOを見てこの物件ありますか、と聞いたときに他社の物件を案内します。この場合は客付で仲介手数料や広告費用をもらってお金を稼ぎます。
管理委託先の客付だけだと、他社からの案内は希望が薄い
管理をお願いした会社に客付をお願いすると、他社から見ると案内の優先度は低くなってしまいます。もちろんすごく安くて広くて綺麗な物件を出せば、入居者さんに直接選ばれて案内されることもあります。しかし、そのような物件はあまりありません。なんとか自分の物件の優先度を上げてみてもらわなければいけません。
自分の物件の優先度を上げるためにも管理会社さん、客付会社さんのビジネスモデルを理解しましょう。
管理委託先の客付だけだと、他社からの案内が少ないですが、ここを解決すれば案内が一気に増えるようになります。
４．客付のポイント
管理会社さんには最初から他社にも客付依頼する旨を伝える（NGなら委託しない）
最初から他の客付会社さんにも案内を依頼することを伝えておきます。
それができないと言われる場合もまれに