ヤモリ【3限目】 物件内見・管理会社回り
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目次前回2限目では、物件の探し方をご紹介しました。
電話でヒアリングして、実際に物件が良さそうかを判断するところまできました。
今回は、現地に行きましょうというお話です。
1. 現地でするべきこと
①建物の状態を確認しましょう
追って細かく話しますが、建物の状態確認をしましょう。
②修繕の見積り
基本的にはぼろぼろの物件を購入するので、どうしても修繕は必要になります。
③管理会社面談
電話をしてある程度の話はしているのですが、実際に会って話をするのはこのタイミングです。
戸建ては管理を委託しない可能性が高いのですが、アパートであれば、入居者さんのトラブルも発生するので管理会社さんに
お任せしたほうが良いです。
2. 現地での心得
①現地では時間との戦い
場所によって現地が近ければそこまでではないのですが、札幌や長崎など飛行機で遠い場所に行く場合もあり、時間との戦いになります。
始発で行って終電や最後の飛行機で帰ってくるなど、決めれられた時間の中で動かなければいけないので、事前準備をしっかりすることが重要になります。
仕事の出張と同じことで、出張の前に出張報告書を書いて、現地で写真だけ撮ってそれを入れ、内容が違うと感じたところだけ後から修正するという、そのくらい準備はきっちりやっていきます。
②工務店・管理会社は最低3社ずつ会う
この3社という数字は正直控えめに言っています。
5社くらい会えるのであればあってほしいし、アポでいえば7社くらいとってほしいです。
すっぽかされることもあるので、そのくらい多くの会社とアポを取ります。
最低3社は会うことをお勧めします。
③当日はとにかくハード
時間がないし、いろんな人に会って、同じ説明もしなければならないので、当日はとにかくハードに動いてください。
その中でメモも書きまくるので、ハードなのですが、ここが付加価値の源泉の1つで、後に必ず良いことがあるので頑張ってください。
帰りの飛行機や電車では疲れ切っているのですが、
リフォームの発注先や任せる管理会社のイメージが見えている状態がゴールです。
リフォームはあの会社とやれるといいな、管理会社さんもあそこの人が感じよかったから頼みたいな、と頭にある状態で帰路につけることが理想です。
3. 事前準備
事前準備は大切、と先ほど書いたのですが、大きく分けて3つあります。
①物件検索で電話した管理会社にもう一度電話をする
電話をして賃貸に出すのに最低限必要なリフォーム仕様を確認します。
慣れてくれば最初に電話ヒアリングをするときに聞いても良いです。
実際に貸し出すにあたって、最低限どこをどのくらいリフォームする必要ありますか？ということや、
最低限必要な設備など、具体的に聞き出していきます。
②リフォーム仕様は間取り図に書き込んで当日持参
①で得た情報を売買の仲介会社さんからもらえる販売図面にある間取り図に細かくメモしていきます。 「きこり先生が物件を購入した当時実際に間取り図にメモした資料」を、購読者特典として載せておきましたので、参考にしてみてください。
これはヒアリングから分かった必要最低限のことを書いただけではなく、当日現地で大工さんや工務店さんとやりとりした内容も全部書いています。
前日までの準備として、現地に行く前に間取り図に情報を書き込んでおきます。
当日はそれを説明して、さらに工務店さんや管理会社さんから受け取った情報もメモします。
③タウンページを使って工務店を探す
タウンページを使ってその町の小さそうな工務店を探していきます。
こちらは後程、「3. 工務店アポのポイント」で詳しく説明します。
タウンページは結構使えます。例えば「長崎市 リフォーム」と検索して、工務店さんに電話でアポを取ります。
ここで大事なことは、内見の日時が決まったら仲介会社に依頼して、その物件のライフラインを開けておいてもらいましょう。
ガスとかは止めているんです、といわれたらしょうがないのですが、最低限 水は流せるようにして欲しいです。
例えば、3月14日に内見に行くことになった場合に、水を出せるようにしてください と伝えると、売主さんが水道会社さんに伝えて水を出してもらえることが多いです。
電気も止まっていることが多いのですが、つけてください とお願いすると、その日だけつけてくれることも多いです。買った後に問題があることがわかると嫌なので、ライフラインは極力開けておいてもらいましょう。
こうすることで、現地に行ったときに本当に水が出るか、電気が付くかなどできる限り確認することができます。全部できないこともありますが、ライフラインを開けてもらうお願いはやっておいたほうが良いです。
4. 工務店アポのポイント
工務店さんや大工さんは持たざる者の不動産投資において重要なパートナーになります。
良い工務店さん、大工さんを見つけると、その方がいるおかげでその地域でやっていけるというくらい大事なパートナーになります。その未来のパートナーに、どうやってコンタクトをとっていくかという話です。
管理会社さんや販売会社さんに紹介してもらえることもありましたが、正直自分で探し当てたほうが良い方に出会えると思います。
もちろん良い工務店さんや大工さんを知っている大家さんがいて、その方に紹介してもらうというのでも構いません。ただ、過去に一度だけ知り合いの大家さんに紹介してもらった工務店さんが夜逃げして何百万円と失った経験もあるので、基本は自己責任で自分で探していきます。
「○○工務店」のような屋号がおすすめ
タウンページを見ると、最初の方にはお金をかけて広告を出して上のほうにリスティングされている工務店さんがあります。
例えば「○○株式会社 ～地元で50年の実績～」などがでてきますが、もう少し小さい規模で「○○工務店」という名前の屋号がついている地元の工務店に、電話でアポを取っていきましょう。
そのような地元の工務店は写真などを載せていなく、中を開けると、ぶっきらぼうに リフォームやっています。と書いてあるようなイメージのところが良いです。このようなところに片っ端から電話をかけていきます。だいたい2コールでは出ないので粘り強く電話をします。
物件住所、リフォーム仕様等を伝えて、アポ取得
このようなリフォームをしたくて、住所はここで、アパートで、現在はこのような状況で、これを貸し出せるようにしたい と伝えます。
リフォームはこのような感じでやりたくて当日お話しするので、現地に来てください といってアポを取ります。
この時のリフォーム仕様は、以前の間取り図に書いたことを伝えます。
正直向こうもそんなに聞いていなかったり、リフォームを実際に担当する人ではない人が電話に出てたりします。しかし、結局そういうところのほうが安いです。
背広を着た人が来ることもありますが、販売するためにお金がのっているので、つなぎを着たような人が来るくらいでちょうど良いです。仕事はきっちりしている人、「一式」ではなく、細かい極力細部まで書いてくれた丁寧な見積もりを出してくれる工務店を選んでいきましょう。
1社50分、10分予備。3社で約3時間
大体慣れていても、現地では1社50分くらいかかります。
最初であればもう少しかかってしまうかもしれません。
3社で3時間かかる計算ですが、もう少し延びると思ってください。
これを最低限やったほうがよいです。