【不動産投資】収益性・資産性が高い物件(=良い物件)は市場に流通しないって本当？

ヤモリ
7月1日
読了時間: 6分

収益不動産で物件探しをしている方なら、一度は「いい物件（ここでは収益性・資産性が高い物件）は市場に出ない」と耳にしたことがあると思います。いい物件が市場に流通していないのなら、諦めるしかないと考えてしまう方もいるでしょう。今回は、その不動産投資における物件が流通する裏側の仕組みについてご紹介します。　

＜目次＞

「いい（収益性・資産性が高い）物件は市場に流通しない」の真実

いい物件が市場に出回らないなら諦めたほうがいいの？

シングルヒット物件を買い続ける方法

まとめ

「収益性の高い物件は市場に流通しないって本当？」動画はこちら

「いい（収益性・資産性の高い）物件は市場に流通しない」の真実

結論からお伝えすると、「大概のいい物件は市場には流通しません。」 市場に比べて低い金額で売っている物件や高立地な物件などのいい物件はなかなか出回りません。

また、都内に関わらず、「資産性が高い・収益性が高い」物件も中々市場に出回りません。売買自体はされていますが、表に出る前に、水面下で売買がされてしまうケースが多いです。

売主としても、信頼できる購入者にまず紹介したいという心理が働き、実際には仲介会社や売主の知人など、限られたルートで話が進んでしまうことが多くなります。

いい物件が市場に出回らないなら諦めたほうがいいの？

先ほどもご紹介したように、大概のいい物件は市場に出回りません。

しかし、きこり自身も、紹介された物件ばかりを買っているわけではありませんし、所有している物件もキャッシュフローがすごく出るというわけではありません。

大事なのは、これならギリギリ大丈夫かなという物件(シングルヒット物件)をコツコツ買って、シングルヒットを打ち続けていくことです。

そうすることで、仲介会社からの自分に対する取引の優先度も上がっていくため、仲介会社だけじゃなく、金融機関からの信用も積み重なり、歯車がうまく噛み合うようになります。

私がこれまで購入してきたような「シングルヒット物件」と呼べるものは、派手な収益や高い資産性はありません。しかし、数年間保有したのちに売却できる見込みがあり、融資も付きやすく、自分自身も無理なく動ける条件が整っている、そういった「ちょうどいい」物件であるという点で買い続けています。

シングルヒット物件を買い続ける方法

シングルヒット物件を買い続けるための秘訣は二つあります。

1つ目は、銀行を開拓していることです。

銀行開拓ができていると、購入したい物件が見つかった時に「◯◯銀行◯◯支店で内諾をいただいているので内見させていただけますか？」と、すぐに次のステップに移ることができます。

内見からその先の流れがスムーズに進むことで、より多くの物件を購入できるため、金融機関からの信用創造をさらに積み重ねることができます。

これにより金融開拓が進み、資金繰りが安定することで、物件購入における金銭面での不安要素を払拭することができます。

2つ目は、スピード(決断の速さ)です。

決断におけるスピードを出すために、3つのポイントを解説します。

スピードのポイント①：日本中どこでも行くくらいのフットワークの軽さ

はじめのうちは交通費・時間が取られるという点で、判断がすぐにはできないかもしれません。しかし、交通費・時間を費やすことを「スキルを得るための自己投資」と割り切っていくことを推奨しています。経験を積めば「ここはアリ」「これは微妙」などの感覚値も身につき、結果的に費用対効果は高くなります。

スピードのポイント②：ヒアリングの速さ・精度

速さはあっても、精度がなければ、想定したシミュレーションの数値などにも悪影響が出るため、この両輪は欠かせません。日頃からヒアリングを積み重ね

スピードのポイント③：リフォームコストの見積もり精度

「シングルヒット物件」は基本的にボロボロの物件が多いので、リフォームコストがどのくらいかかるか、自分で算出できる力が求められてきます。そのため、多くの物件を自分の目で確認し、リフォームコストにかかるおおよその費用を割り出せる能力を身につけることが重要になってきます。

まとめ

冒頭でも説明したように、収益性・資産性が高い物件は市場に出る前に水面化で取引されるため、市場には出回りにくいのが現実です。

ですが、それを理由に諦める必要はなく、そこで諦めずに、自分にできることを考えて行動することができれば将来的に大きな差が出ます。

きこり自身も最初から良い物件を紹介されていたわけではなく、派手さはないが確実に利益を積み上げられる「シングルヒット物件」をコツコツと買い続けてきました。

先ほど説明したポイントを理解し、「シングルヒット物件」を購入し続ければ、自ずと実績と信用を積み重ねることができるはずです。

そして、いずれは水面下で流通する“本当いい物件”にも手が届くようになります。最初から完璧を狙うのではなく、小さな成功を積み重ねて仲介さんとお付き合いできるよう、実践してみましょう。

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■ブログの筆者／きこり

北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。

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