【収益不動産ローン】銀行開拓の流れをざっくり解説

不動産事業を進める上で避けては通れないのが「銀行との関係構築(=銀行開拓)」。今回は、銀行開拓の基本から実践までを、基本から解説します。

〈目次〉

銀行開拓とは

銀行の4つの種類：都市銀行・地方銀行・信金信組・ノンバンク

銀行の種類は分かった。具体的にどこに所在の金融機関に行けばいい？

金融機関へのアプローチ方法の4ステップ：属性資料から銀行アポまで

最後に

YouTubeの動画でもわかりやすく解説していますので、ぜひチェックしてください！

動画はこちら↓

銀行開拓とは

不動産投資などで金融機関から融資を受けるために、複数の金融機関を訪れ、自分の事業に融資してくれる可能性のある金融機関を探す活動のことです。

収益不動産を扱う場合、基本的に融資してもらったお金で不動産を購入するため、自分に融資をしてくれるような銀行を見つけ、良好な関係を持つことが非常に重要です。一度信頼関係が築ければ、銀行は資産形成における長期的なパートナーになってくれる存在であり、一度信頼関係を築くことが最大のハードルと言ってもよいでしょう。 まずは基礎知識として、下図の表を参考に4種類の特徴について解説していきます。

銀行の4つの種類：都市銀行・地方銀行・信金信組・ノンバンク

一口に言っても、金融機関(≒銀行)にも様々な種類があり、不動産融資に対する姿勢も多様です。まずは金融機関の4種類を抑え、どの種類の金融機関にアプローチすべきか確認しましょう。

銀行の種類は分かった。具体的にどこに所在の金融機関に行けばいい？

基本的に、ヒトとモノが営業エリアに入っている金融機関に融資の相談をします。該当する金融機関がなければ、スルガ銀行・滋賀銀行・関西みらい銀行、静岡銀行など、融資先の営業エリアが厳密に決まっておらず、物件の所在地に制限が緩い銀行を利用することをおすすめします。

※銀行の融資情勢は水物で頻繁に審査基準の変更があるため、検討の際は最新のものをご確認ください。

金融機関へのアプローチ方法の4ステップ：属性資料から銀行アポまで

銀行へのアプローチ方法に関して、プロフィールシートの事前準備から面談まで、４つのステップに分けて説明します。

ステップ①：プロフィールシートの事前準備

まずは、自分のプロフィールを金融機関向けにまとめたシートを作成しましょう。 大家のヤモリという無料ソフトで簡単に作成できるので、融資資料の申し込みページを参考にして、名前・生年月日・住所・金融資産・経歴・過去3年の年収推移・所有物件情報（所在地・借入銀行・残高・金利）などの必要な項目を記入したプロフィールシートを作成します。

ステップ②：電話でのアプローチ

自分の属性情報をまとめた資料が作成できたら、金融機関に電話をしていきます。(※基本的に、電話する金融機関は、その物件が金融機関の営業エリア内にある会社になります。)

自己紹介をしたら、「収益不動産の購入を検討している」とお伝えしましょう。融資担当者（営業）に取り次いでもらうようお願いし、再度、自己紹介と物件情報を簡単に説明します。その後「長くなってしまうので、プロフィールシートと物件概要をFAXで送ります」という旨をお伝えし、電話を切ります。

銀行員は忙しく、素性も知らない自分の話を長々と相手にしている余裕はないので、最初の会話では相手の時間をなるべく取らないのがポイントです。

ステップ③：再度電話でアポを取る

FAX送信後、改めて電話をかけ、内容を見てもらった上で相談を進めます。先程の電話アプローチと異なり、既に先方はFAXで送ったプロフィールシートを読んでいるため、自分の年収や勤務先などを踏まえた上で会話してくれることから、少し踏み込んで話をしていきます。

このときに、融資割合（9割以上融資が引けると可能性高）、法人名義の融資可否、金利の目安、融資期間の目安、その他条件（出資金など）を質問します。

融資期間は建物構造による法定耐用年数から経過年数を引いた年数が基本ですが、「修繕済み」「土地が広い物件」など、金融機関の審査条件によっては実際の融資年数が延びる可能性もあるため、融資年数が伸びるような条件が無いかも併せて確認しましょう。

※法定耐用年数…建物などの固定資産の種類や構造、用途に応じて、減価償却費を計算するために法律で定められた年数のこと。木造なら22年、RC（鉄筋コンクリート造）とSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）は47年になる。

例えば、築10年の戸建てに対して融資を行なう場合、耐用年数22年−築年数10年＝融資年数12年となるのが基本。

ステップ④：面談

電話対応に手応えがあれば、面談のアポイントを取りましょう。必要書類はすべて揃えて、一発で提出するのが信頼のカギです。金融機関との面談は平日になる場合は基本のため、勤務先の会社を休むことになるケースが多く、確度の高い金融機関かどうかしっかり判断した上でアポイントメントに結びつけましょう。

最後に

銀行開拓は準備がすべてと言っても過言ではありません。一見ハードルが高そうに見える銀行開拓も、準備と手順を踏めば実はとてもシンプル。大切なのは、相手にとって「この人に貸したい」と思われるような信頼感のある対応をすることです。

これには、銀行の薄利多売なビジネスモデルが関係しています。低金利な時勢なこともあり、融資したお金が一件でも回収できないと大きな痛手になってしまうことから、信頼できる人にしか貸したくないという事情があるということはぜひ覚えておきましょう。

物件検索に続いて大きな壁となる融資付を乗り越えられるよう、プロフィールシートの作成から一歩踏み出してみてください！

もっと詳しく学びたい方は…

＼YouTube講義【4限目】もチェック！／

動画では実際の会話例や電話のポイントをさらに詳しく解説しています！↓

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