【不動産投資のエリア選定】失敗しないエリア選びの考え方

不動産投資を始めるとき、つい悩むのが「どこで物件を買えばいいのか？」というエリアの選び方。

今回は、不動産事業を行う上でエリア選定のポイントを紹介します。

〈目次〉

基本は「自宅近く」で投資する

自宅以外に、金融機関が融資を行なうエリアで投資する

エリア選定に関してよくある質問

不動産投資のエリア選びのまとめ

YouTubeの動画でもわかりやすく解説していますので、ぜひチェックしてください！

基本は「自宅近く」で投資する

不動産賃貸事業を始めようと物件を探してみても自宅の周りには利回り20%を目指せるような物件がないという方も多いのではないでしょうか。ただ、不動産投資は、DIY作業・リフォームの打ち合わせ・入居前のチェックなど、頻繁に現地に足を運ぶ必要があります。

よって、エリアは遠くても自宅から片道2時間以内が現実的な目安と思います。無理のない距離でスタートするのが成功への第一歩です。

また、「苦にならないエリアを選ぶ」ことも重要なポイントです。物件選びは継続が重要。だからこそ、行って苦にならない、むしろ楽しいエリアを選ぶことが大切です。観光気分になれる場所、食べ物が好きな場所、思い入れのある場所など、自分が無理なく継続できるエリアがおすすめです。

自宅以外に、金融機関が融資を行なうエリアで投資する

信用金庫や信用組合は基本的に融資エリアが決まっていて、自宅と購入予定の物件が同じエリアにある、または金融機関の支店がそれぞれの地域にある必要があります。つまり、自分の住んでいる場所に加え、「金融機関の営業圏内」で考える必要があります。

そこでエリア制限にお悩みの方向けに二つの解決案をご紹介します。

(1)例外的に全国規模で融資をしている金融機関を利用すること

日本政策金融公庫、滋賀銀行、関西みらい銀行、スルガ銀行

以上が、エリアの壁を超えて全国規模で融資をしている主な金融機関です。

(2)親子亀作戦

これは、他地域に住む親族（主にご両親）と法人を設立することで、その親族がお住まいのエリアにある金融機関に対しても融資打診を可能にする方法のことです。

（例）

住宅は東京で実家（ご両親）は北海道に住んでいる場合。親御さんと一緒に北海道で法人を設立することで、自分が住んでいない地域も対象エリアにすることができます。

最初は全国対応の金融機関で実績を作り、その後に親と法人を組んで本格進出することも可能です。地元のエリアが投資対象になるなら、長期的に見てもかなり有効です。

将来的に物件の購入を考えている地域で、全国対象の金融機関からの融資で北海道の物件を購入し、実績を積んでから親御さんと法人設立。その後、本格的に北海道へ進出する。という流れもおすすめです。

エリア選定に関してよくある質問

(1)Q.交通費に関してはどう考えますか？

最初は交通費がかさむかもしれませんが、新幹線や飛行機を使うのは「スキルを得るための自己投資」と割り切りましょう。経験を積めば「ここはアリ」「これは微妙」などの感覚値も身につき、結果的に費用対効果は高くなります。

将来の大きなリターンのためだと信じ、最初は思い切って交通費を使ってしまってもokです。

(2)Q.エリア選定に際して、人口が増加しているような人気エリアを選ぶべきですか？

CF（キャッシュフロー）を重視するなら、人気エリアよりも人口減少が緩やかで生活インフラが整った地域が狙い目です。

人気エリアは物件価格が高騰しやすく、家賃がそれに見合わず利回りが低下しがち。

一方で、商業施設や病院、役所があり、駐車場が確保できるような実用性の高いエリアでは、安定した賃貸需要が期待でき、CFも確保しやすくなります。

(3)Q.地縁が無い（金融期間の融資先エリア内に住んでいない）場合は金融機関は開拓できないのでしょうか？

地縁が無い場合はハードルが高いと思いますが、可能性はゼロではないと思います。先に法人を作ってしまうと、融資を受けられなかった時に困るので、まずは法人は立てずに、以下のように具体例を出してヒアリングしてみましょう。

• 住民票も法人も市内にない状況でも融資の可能性はあるか

• ↑がNGの場合、法人を市内に登記したら可能性はあるか、支店でも良いか

• ↑がNGの場合、個人の住民票も異動したら可能性はあるか

不動産投資のエリア選び方のまとめ

不動産投資は物件選びも大事ですが、エリア選びもかなり重要です。

自宅近くから始めるのが基本ですが、地元との連携、交通の便、金融機関の融資対応エリアなど、意外と多くの要素が絡みます。

自分にとって無理のない、でも将来性のあるエリア選びをしてみてください。

■不動産事業について学べるヤモリのブログ

本サイトでは、不動産事業の戦略や、金融機関開拓、物件購入や購入後の管理やトラブル対応など、不動産事業に必要な様々な知識を学べます。ブログ記事一覧はこちら

■ブログの筆者／藤澤正太郎

東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。

■不動産に詳しくなるInstagram・YouTubeも更新中

・副業で人生を豊かにしたい人・基礎から不動産事業を学びたい人・大家さんのリアルな経験を知りたい人初心者でも中古物件のリノベーション事例や、物件購入者のインタビューなども紹介しています。ぜひフォローをお願いします！InstagramはこちらYouTubeはこちら

■不動産事業を学べる「ヤモリの家庭教師」

ヤモリの家庭教師では、現在までに会員生徒が購入した中古物件規模は合計110億円を超えており、会員生徒は中古の戸建や一棟アパートをリフォームした後に、貸し出すことで、安定した賃貸収入を得ています。一人一人に寄り添ってサポートするため、サービスの品質を保つために常時人数を制限させていただいております。入会ご希望される場合には、ウェイティングリストにご登録いただきお待ちください。ご登録はヤモリの家庭教師Waiting list申込フォームから。

■ヤモリのメールマガジン

メールアドレスを登録頂くと新しい記事のお知らせや登録者限定公開の資料、イベント情報などをお送りします。ご登録はヤモリの学校メーリングリスト登録からお願いいたします。