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【4限目】不動産事業の銀行開拓

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目次
  1. 概要

  2. 銀行を知ろう

  3. 銀行開拓方法

  4. 持たざる者の味方、公庫

  5. 地域金融機関を味方につける

前回、3限目では実際に現地に行って建物を大工さんたちと一緒に建物を見てどういうところを直していこう、という打ち合わせの部分を詳しく説明しました。特にアパートではどこの会社に管理をお願いするかということが頭に浮かびながら家に帰れると理想ですね、とお話ししました。


今日は4限目ということで、銀行開拓についてお話します。

銀行の融資を使う、お金を人から借りて物件を買える、というところが不動産の良いところです。不動産投資において銀行というのは非常に大きなトピックになります。


1.概要:銀行開拓のポイント


銀行開拓は与信を資産に変える活動

サラリーマンでも自営業でも真面目に働いていて、収入を得ているということは人のために働けるということであり、与信があります。それをあてにして銀行はお金を貸してくれます。


例えば自分の法人を作った時に、その法人に与信はありません。生まれたばかりの赤ちゃんなので信用がありません。しかし、だんだんその会社で物件を買って決算をして、利益をだして、税金を納めると、赤ちゃんだった与信が、日を追うごとにだんだん大きくなってきて自分個人の与信を超えることになります。


きこり先生の場合は、もともと個人の与信を見られていて、法人の与信はほとんどなかった赤ちゃんから、今では法人の方の与信を見せてくださいと言われるほど成長しました。個人の与信はお金を生んでくれないけど、法人の与信はお金を生んでくれるようになりました。


このように与信を信用に変えていくというのが銀行です。


融資は不動産事業の肝になります。ここを制せばお金を借りることができて、事業をして利益を出せます。

また、借りたお金を毎月返していくことで、信用が上がります。いつか借金もなくなります。


例えばサラリーマン大家さんが頑張って物件を買って直していったのが、だんだんその借金が減ってきて0になると、サラリーマンプレーから地主プレーになっていきます。それを担保に入れてまたお金を借りることもできるし、家をつぶしてコンビニを建てることもできます。つまり、選択肢が増えていきます。


街を歩いていてもなんで一等地に駐車場があるんだろうと、考えていたのですが、そういう人は何も建てなくていいやといった地主プレーになります。地面がお金を生んでくれるということになります。だんだんそのように収入源が変わっていくのも不動産の良いところだと思います。


銀行開拓で自分のエリアを広げる

銀行というのは営業エリアが決まっています。例えばその銀行から融資をもらう場合は、融資が使えるようになったとしても、そのエリアからは出にくくなります。


なので銀行を開拓することで自分のエリアを広げていってほしいなと思います。


電話とFAX/メールでスクリーニングし、面談で話を進める

FAXという文字に驚くかもしれませんが、地域の金融機関は未だにメールが使えません。

FAXを持っていない方はもちろんいらっしゃると思います。ですが、eFAXなどのFAXサービスもあり、番号を取得して自分のメールを打つと、FAXで送ってくれます。こういったサービスを自分で調べて使うとよいと思います。


基本は電話して資料をFAXやメールで送って銀行を選んでいって最後は面談をして話を進めていくというのが大きな流れになります。


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