【4限目】不動産事業の銀行開拓

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目次
  1. 概要

  2. 銀行を知ろう

  3. 銀行開拓方法

  4. 持たざる者の味方、公庫

  5. 地域金融機関を味方につける

 

前回、3限目では実際に現地に行って建物を大工さんたちと一緒に建物を見てどういうところを直していこう、という打ち合わせの部分を詳しく説明しました。特にアパートではどこの会社に管理をお願いするかということが頭に浮かびながら家に帰れると理想ですね、とお話ししました。


今日は4限目ということで、銀行開拓についてお話します。

銀行の融資を使う、お金を人から借りて物件を買える、というところが不動産の良いところです。不動産投資において銀行というのは非常に大きなトピックになります。


 

1.概要:銀行開拓のポイント


銀行開拓は与信を資産に変える活動

サラリーマンでも自営業でも真面目に働いていて、収入を得ているということは人のために働けるということであり、与信があります。それをあてにして銀行はお金を貸してくれます。


例えば自分の法人を作った時に、その法人に与信はありません。生まれたばかりの赤ちゃんなので信用がありません。しかし、だんだんその会社で物件を買って決算をして、利益をだして、税金を納めると、赤ちゃんだった与信が、日を追うごとにだんだん大きくなってきて自分個人の与信を超えることになります。


きこり先生の場合は、もともと個人の与信を見られていて、法人の与信はほとんどなかった赤ちゃんから、今では法人の方の与信を見せてくださいと言われるほど成長しました。個人の与信はお金を生んでくれないけど、法人の与信はお金を生んでくれるようになりました。


このように与信を信用に変えていくというのが銀行です。


融資は不動産事業の肝になります。ここを制せばお金を借りることができて、事業をして利益を出せます。

また、借りたお金を毎月返していくことで、信用が上がります。いつか借金もなくなります。


例えばサラリーマン大家さんが頑張って物件を買って直していったのが、だんだんその借金が減ってきて0になると、サラリーマンプレーから地主プレーになっていきます。それを担保に入れてまたお金を借りることもできるし、家をつぶしてコンビニを建てることもできます。つまり、選択肢が増えていきます。


街を歩いていてもなんで一等地に駐車場があるんだろうと、考えていたのですが、そういう人は何も建てなくていいやといった地主プレーになります。地面がお金を生んでくれるということになります。だんだんそのように収入源が変わっていくのも不動産の良いところだと思います。


銀行開拓で自分のエリアを広げる

銀行というのは営業エリアが決まっています。例えばその銀行から融資をもらう場合は、融資が使えるようになったとしても、そのエリアからは出にくくなります。


なので銀行を開拓することで自分のエリアを広げていってほしいなと思います。


電話とFAX/メールでスクリーニングし、面談で話を進める

FAXという文字に驚くかもしれませんが、地域の金融機関は未だにメールが使えません。

FAXを持っていない方はもちろんいらっしゃると思います。ですが、eFAXなどのFAXサービスもあり、番号を取得して自分のメールを打つと、FAXで送ってくれます。こういったサービスを自分で調べて使うとよいと思います。


基本は電話して資料をFAXやメールで送って銀行を選んでいって最後は面談をして話を進めていくというのが大きな流れになります。


必要書類を用意して一発で出すことが大事

基本資料一覧はヤモリ添付資料の中にまとめているので、ダウンロードして見てみてください。


追加で銀行や金融機関によって資料請求があるかもしれません。その場合はあとから提出しても大丈夫です。しかし、基本的な資料は一発で出さないと忙しい銀行員さんが何度もあの資料ください、この資料くださいなどやりとりすることになると、時間もかかるし、銀行員さんにとっての優先順位も下がります。


そうではなく、きこり先生の場合は法人歴も長いので本のようにはなりますが、それを丸々そろえて提出しています。そうすると、銀行員さんも受け取ってくれて、全部できますとすぐにやり取りが進みます。


銀行のルールに従う

結局お金を出してくれる人が一番偉く、我々はお金を借りて事業をする立場なので、銀行のルールに従ってください。


例えば、資料を請求されたらすぐに提出します。銀行は手数料で利益を上げたいときもあるので、付き合いでこういう投資信託を買ってくれないか、クレジットカードを作ってくれないかということであればすぐに作ります。お金がかからないのでやります。こういった些細な付き合いで自分の与信が資産に変わるので、実行します。


次から銀行開拓について詳しく見ていきます。

 

2.銀行を知ろう


普段から銀行は利用すると思いますが、お金は預けに行くところのようなイメージがあると思います。銀行にお金を預けるしかない人はあまり支出は拡大しないだろうなと思います。0限目で書いていますが、銀行がこれだけ低い金利で融資を受けられるのは非常に恵まれた環境だと思います。是非お金を預けに行くのではなく、お金を借りに行く立場になってください。


銀行とはどういうものなのか詳しく見ていきましょう。


①銀行は超薄利商売

例えば先生が借りている銀行は金利1%とか1.5%とかになります。銀行は1億円貸してくれても銀行にとっての利益は100万円なんですね。すごく利益率が低いです。つまり不動産事業に対する融資は非常に銀行にとって利益率が低いので銀行は融資に慎重になります。


よく言うのが、10行中1行開拓できれば御の字です。30支店電話してダメな時もあるくらいです。


②銀行は人柄・事業を見る

そして銀行は基本的には投資には融資をしません。

銀行にとっては1%しか利益がでないので、投資ではなく、不動産事業であるとして融資を受けましょう。


銀行は世のため人のために働き、収入を得られる人なのかという部分、人柄を見ているのできちんとそこはアピールしてください。


③銀行にはエリアがある

街中を歩いていても銀行はたくさんあるのですが、銀行にはヒエラルキーがあります。

一番大きく、全国に支店を持っている銀行は都市銀行です。

例としては三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、などですね。こういう銀行は全国に支店があるので全国で融資ができます。


エリアは日本全体です。

なので最初はそこに融資を申し込めばよいと思いますが、そういった銀行は小さい金額の融資はやっていません