ヤモリ【2限目】 収益不動産物件検索の方法
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目次前回は1限目ということで基本方針として戸建てやアパートをリフォーム後の利回り20％を目指せるように、安く買って売却する繰り返しで、雪だるま式に資金と物件を増やしていきましょうという話をしました。
今回、2限目はどうやって物件を見つけるのか？という話をしていきたいと思います。
「きこり先生はすごく良い物件をお持ちですね～、
きっと仲の良い客付業者さん会社さんから直接ご紹介いただいてるんでしょ？」
とよく質問されます。
たしかにそういう物件もあります。
仲の良い管理会社さんから市場に出る前の物件を極秘で教えていただくこともあります。
ただ基本的にはネットで広く情報収集をします。
秋の紅葉シーズンに熊手をで落ち葉を集めるようなイメージで情報を集めています。
もちろんほとんどゴミです。ですが、その中にたまに綺麗な銀杏が落ちているというレベルです。
ネットで広く情報収集してふるいにかけます。そこから電話ヒアリングという形で選別していきます。
今回はその大きな流れを掴んでいただき、実践していただきたいです。
ネットで広く物件情報を集めて、ざっと絞ってさらに電話ヒアリングすると1000件に2～3件見つかるイメージになります。そのうち一軒でも購入できれば、人生を好転させてくれるものに必ずなりますので頑張っていきましょう。
１． 概要
たくさんの媒体から毎日、毎時間情報を調べる
極力ネットを見たり、メールで自動的に情報が入ってくるような仕組みを作ります。
かき集めた情報を選定する
これから考えていくべき物件なのか、購入を進めていける物件なのかということをネット上で絞っていきます。
電話ヒアリングする
一番重要なのが電話ヒアリングです。
すべては最終顧客（入居希望者）に毎日接している客付店舗さん、会社さんが知っています。
大きな駅の近くにあるエイブルさんやアパマンさんなどの仲介会社さんに電話をしてヒアリングします。
電話ヒアリングであらかたの数字をとってこれだったら進められるという条件がわかればあとはそれ通りに進めていきます。
ここまで頑張って情報を大きく集めてそれを捨てていき、最後に電話ヒアリングをするというステップになります。
２．ネットで検索
まず不動産専用のメールアドレスを作る
Gmail、Yahooメールなんでも構いません。それをスマホで見られるようにしておきます。
次にそのアドレスを不動産のポータルサイトに鬼登録します！！
1社2社どころではない鬼登録です。これよいなと思ったらどんどん登録していきましょう。
良いなと思えるポータルサイトは補足資料につけています。
楽待さん、健美家さん、アットホームさんなどですね。
ジモティーさんはかなり集客の力が強いです。すごく問い合わせが来ます。
ただ、ジモティーさんはユーザーさんも雑に対応してくることが多いので、出所した人が一番最初にいれるのがジモティーという大家さんもいるくらいです笑。
それくらい正直、すっぽかされたり、メールが返ってこなくなることもあります。
しかし集客力はあります。
こういったポータルサイトにすべて登録します。
いつも使ってるメールアドレスだと情報が混ざってしまうのですが、不動産専用のメールアドレスなので問題ありません。
価格・地域と物件種別（戸建て・アパート・土地）で絞る
メールでたくさん情報が集まってきたら、価格、地域や物件種別で絞っていきます。
もちろんメールアドレスでこういう物件が欲しいという要望を入れるとそれに合った情報が届くというサービスもあります。しかし、メールで来るものだけではなくて毎日ポータルサイトに行って自分で検索しなければならないものもあります。
今当時の自分を振り返えると、この情報収集が趣味でした。
朝通勤しながら携帯でチェックして、昼休みも早くご飯を済ませていい物件を探していました。
それをずっと繰り返していくと、たまに良い物件がでてきて楽しくなってきます。
楽しいと、努力ではなくなり、どんどん継続できるので、まずはやってみてください。
メール配信・ＳＮＳも重要
いろいろな仲介会社さんのポータルサイトにメールを登録するのですが、そのメールの送信元である、仲介会社さん、不動産販売会社さんはメルマガ配信をやっています。
そのメルマガ配信、SＮＳの登録も必要です。
ＬＩＮＥも多く、日に10～15通はＬＩＮＥで情報が飛んできます。
このように熊手で葉っぱをかき集めるように情報を集めてください。
３． 選定基準
情報は集めますが1個1個詳しく見ていくわけではありません。
選定基準をある程度設けてほしいです。
利回り20％以上は見ていきたい
リフォーム後の利回り20％を目指しているのでそもそも利回り10％程度だと厳しいです。
また自分のやりたい地域で絞ったり、価格に関しても、戸建てだったらMAX500万円、アパートだったらMAX2000万円くらい(1限目でのイメージ)で大まかに絞ります。
そのうえで、選定をしていきます。
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