【1限目】地方少額高利回り不動産投資とは?


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目次
  1. 地方少額高利回り投資とは?

  2. マインドを投資から小事業へ

  3. 戸建て取得イメージ

  4. アパート取得イメージ

  5. 手残り30万円 /月までのステップ

 

この授業では1限目として不動産投資の取組方針を示し、2限目以降は物件の探し方や銀行開拓、修繕について説明します。

 

1. 地方少額高利回り投資とは?


地方少額高利回り投資は、持たざる者の不動産投資です。


持たざる者とは

自己資金が少なかったり属性が高くなく、融資を駆使しての物件の買いすすめが困難な人を指します。

地方少額高利回り投資は、持たざる者が不動産で純資産を築くBESTな方法です。


地方とは 

ここでいう地方とは、戸建 0~500万円、アパート(6室程度)2,000万円以下で購入可能なエリアです。


key words

  • 利回り:投資元本に対する収益の割合のこと。不動産投資では表面利回り実質利回りという二種類の利回りの概念があることに注意。

  • 自己資金:手元にある現金のこと。預金通帳に入れていないタンス預金や、銀行口座の残高(見せ金としてみなされる可能性があるお金)、借金は含まれない。

  • 属性:年収や勤務先など融資の返済に影響しうる事柄のこと。不動産投資をするための融資の可否、また、可能な場合の融資条件に大きく影響を及ぼす。

 

2. マインドを投資から小事業へ



不動産投資で資産を築いていくことを目標にするうえでは、

今の自己資金や属性よりもマインド(やる気)が非常に大事です。


きこり先生もサラリーマン時代は飲み会ばかりでカードのリボ払いをしていたような持たざる者でしたが、その状況を変えてやるぞというマインドをもって不動産投資の世界に入りました。


投資はやる気があまりいらないけど、不動産投資を投資ではなく、小事業と捉えてほしいです。

そう考えるとどう違うのかというと、


たとえ人口が減少しても需要を理解し、それにあった物件をつくれば満室で収入を得ることができますし、空室に対する考え方も、空き家が多くなって競争が厳しくなるのではなく、空き家の増加は修繕されていない単なる住めない箱の増加なので競合にはならないと捉えることができます。

(空室期間が長いと靴でないと上がれないほど汚く、排水溝から虫が上がって来て土足でしか上がれないようなお部屋も多いです。)


また、購入後に修繕をしなければいけないとしても、古い物件で修繕が発生するのは予測できるので、

それを見込んで初めから安く買うことをお勧めします。

きちんと保険に入って風災、水災、地震、火災などがあった時に建物をしっかり保全できれば不動産投資を小事業として続けられます。


副業でラーメン屋などの競合が多い大変な市場で勝負するのではなく、サポートや制度が非常に充実している日本で不動産投資を始めるということです。

 

3. 戸建て取得イメージ


戸建てを取得した際の具体的なイメージを説明していきます。




リフォーム後の利回りを20%、売却時15%を目指す

これくらいの安さで購入しないと収入が得られません。

ただ、リフォーム後の利回りが20%だけでなく、欲を言えば15%の利回りで売却できるように購入していただきたいです。売却のことも想定して15%くらいの利回りで流通するような地域で買うことが大事です。


最低でも8割程度、借入をする

現金の保有があればなにかあった時に安心ですし、何より現金があればさらに借り入れをすることができるので現金はできるだけ温存しておいてください。


収支の例として:戸建て一戸で2.5万円/月残す

下の図では、物件を買うのが大体200万円くらい、諸費用が30万円、リフォームが100万円として考えています。

しかし、リフォームをここまできっちりやっていくかというのはその戸建ての地域によって変化します。




例えば賃貸需要が強い地域ではDIY賃貸として安く貸し出します。まったく手を入れない場合もあれば、少し相乗したり、穴を隠すなどの補修をして住める状態にし、機能的に整えてから住み手の方に綺麗にDIYをする部分をお任せするというものがDIY賃貸といいます。


そして、予備費を、築古なので30万円くらいの支出をイメージしています。

支出合計は360万円となります。