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目次5限目はついに不動産購入の話をしていきます。購入したら終わりではなく、ここからが始まりですが、１つの区切りとなる購入について買付から決済までの流れとポイントについて整理します。
１．概要
買付から決済までの流れを理解する
買付には誠意を込めて
自分がどうしてこの物件を買いたいのか一言添えて買付をしましょう。
これは必ず効果がある！とは言えませんが、思いが売主に伝わってプラスになることもありますので、是非やってみてください。添付資料で雛形の例もつけていますので見てみましょう。
法人設立は自分でやってみよう
持たざる者の不動産投資は必ず法人でやっていただきたいです。
設立についての理解を深めましょう。
火災保険は惜しまずしっかり入ろう
火災保険についてはよく質問をいただくのですが、惜しまずしっかり入ってください。何かあった際の補償を考えると金額としては大きくなく、不動産事業には必須と思います。
２．買付から購入までの流れ
事前準備をして銀行開拓
前回も融資のお話がありましたが、銀行開拓の際に物件を見つけてから銀行にもっていくと非常に時間がかかります。なので、物件を探している段階、銀杏を見つけたかな〜 くらいの段階から銀行開拓を始めましょう。
銀行に自分の人となりを知ってもらったり、資料を提出する作業を銀杏を探し当てたくらいから始めていきましょう。銀杏の比喩がわからない場合は 【2限目】物件検索 の記事を再度読んでください。
銀行開拓をし始めて、資料を送って銀行員さんとコミュニケーションをとって信頼を深めていきます。ある程度銀行と関係性を作っておいてください。
もし物件が買えなかったとしても、いろいろな情報が聞けます。また、もし内諾を得られれば、今後その銀行のエリアで同じような物件であれば、融資してもらえる可能性は高いです。なので銀行開拓を進めながら、本当の銀杏だと思えるような物件を探し当てられれば、内見をしてヒアリングに進み、物件の買い付けを出しましょう。
物件検索、買付（売渡承諾書をもらえるとベスト）
買付には法的拘束力がないと言われていますが、「売ります」と言っても流れてしまう場合もあります。
なので一応売渡承諾書をもらえるとベストと思っておいてください。
きこり先生は、金額が大きく、例えば一億円を超えてくる場合だと売渡承諾書をもらっていました。
銀行融資打診、内諾
買付を入れることで業者さんに物件の販売活動をいったんストップしてもらい、銀行融資の打診に動きます。
買付をして銀行融資の打診をして、内諾を得てから法人設立をしましょう。かなりバタバタするのですが、買う物件がないのに法人を作ると、法人は1年間にかかる法人税の均等割りで7万円くらいかかることもありますし、決算もしなければいけないので事前に作らなくても良いと思います。
(バタバタするのが嫌な方は作ってもいいと思います)
買う物件が決まって融資も決まったら、
大急ぎで作るというイメージです。
売買契約→金消→決済
次に売買契約を売主と結びますが、法人設立には2週間くらいかかるので、売買契約までの期間を少し長めに取り、その間に法人登記を終えます。
(金融機関には、基本的に法人で購入希望しており、現在設立準備中として話を進めていきましょう。)
売買契約が終わったら金融機関と、お金を貸してくださいという契約をします。
金銭消費貸借契約 「金消」 （きんしょう） といいます。
金融機関と金消を結んでその後にようやく決済という流れになります。
３．買付注意点
買付には法的拘束力なし、ただし誠意をもって！
買付には法的拘束力がないと言われます。しかし、購入意思を示しているのにそれを守らないと関係者に迷惑ですし、仲介業者さんにも相手にされなくなります。なので、買付を入れるからには基本買うという気持ちを以って臨んでほしいと思います。
誠意を示す方法としては、きちんと買うものに買付を出すというのもそうですし、買付に手紙をつけることもやった方が良いです。これをやって「手紙を見てきこり先生に売ろうと思いました」と言われたことも数回あります。物件の良いところを挙げつつ、自分がこの物件をどう思っていて購入したら、どうしたいのかを書いてください。
融資の場合は特約を、内見前は内見を条件に
融資を使う場合は特約を必ずつけてください。「融資特約あり」とは融資が付かなければ購入しない、融資が付かなければ購入しないといった条件付きの契約です。これを入れておかないと、融資が通らなかった場合でも購入するという意思表示をしていることになります。
また、すごく良い物件は内見をする前に売れてしまうこともあります。なので、すごく良い物件だな、買いたいな、と思う物件が見つかったら、内見を条件に買付を入れます。買付を出すけれど、内見して問題がないことを条件に購入するという意思表示になります。
売主さんが火災保険に入っていないか聞いてみる
売主さんが火災保険に入っていると、売主さんの火災保険で物件を直すことができる場合があります。要交渉になりますが、入ってないかどうか聞いてみて、入っていたらそれを使わせていただけませんか、と聞いてみましょう。
４．法人設立
会社は合同会社で良い
株式会社と合同会社と大きく２つありますが、個人的に不動産に関しては合同会社でも良いと思います。「株式会社 合同会社 違い」で検索してみましょう。設立の費用も違います。合同会社の方が設立費用を抑えられ、機能はほとんど変わりません。
設立は「会社設立1人でできるもん」
設立は司法書士さんに依頼するのも良いですが、お金がかかってしまうので、会社設立1人でできるもん で簡単に作ることができます。手数料7,000円くらいでできます。資本金は100万円以上がおすすめです。1円でも実務上は構わないのですが、銀行で「法人で物件を買いたいです」という時の登録作業で資本金の欄の単位が100万円になっています。資本金が100万円以下だと0になってしまうので、100万円以上を推奨しています。
定款の事業目的にはたくさん書かないようにする
定款はその会社が何をするかということを公的に示す書類です。不動産事業の先にある夢は本当に実現しそうになったら書きましょう。
最初のうちは 不動産賃貸事業及びそれに係るコンサルティングなどシンプルなものにしておきましょう。銀行が融資をする際、不動産賃貸事業の他にも事業があると資金使途がその他のものにならないか、融資の審査上引っかかることがあるそうです。なので、極力シンプルなものにしておきましょう。
５．決済当日の流れと火災保険
決済場所は銀行が多い
きこり先生の初めての決済は3月末の北海道で、まだ雪が残っていました。年度末で銀行がすごく混んでいたので、本当は銀行で送金するのですが、混雑のために1時間くらいかかってしまいますと言われました。売主さんが少し急がれていたので、現金1,500万円を紙袋に詰めて銀行から雪の中移動して、違う銀行にもっていってフィジカルにダイレクト入金しましたことがありました笑。が、通常は銀行で行います。
書類記入、確認、融資実行、送金、着金確認、登記手続き、終了
銀行に到着すると売主と買主が会って書類を記入、その内容を確認します。すべて揃ったら融資実行です。融資のお金が買主の口座に入ると同時に売主の口座へ振込処理を実行します。
売主さんの方の銀行に着金したら、着金確認の電話があります。
次に登記手続きです。司法書士さんが登記手続きをするのですが、決済の場から急いで法務局に向かいます。登記手続きは司法書士さんに委託します。
書類等に問題なければ、テンポよく早く終わります。
火災保険は決済日までに入る
火災保険に入るタイミングをよく質問されます。 火災保険は決済日から入っておいてほしいです。
決済してから火災保険に入るとどうしても2、3日空いてしまいます。その間に万が一台風や地震が来てしまうと保険を使うことができません。決済日を迎えて決済を済ませるとその物件の所有権が移ったらもう自分の責任になってしまうので、絶対に決済日までに火災保険には入っておいてください。
内容としては地震保険・見舞金等のオプションは強く推奨します。
昔は地震保険に入らないこともあったのですが、地震保険も必ず入ります。見舞金は一番良いので20％くらいなのですが、例えば100万円の火災保険が下りるとすると、その20％を見舞金として増額してくれます。そのオプション分の料金は当然かかるのですが、微々たるものなので是非オプションはつけてください。
他にもオプションがたくさんあるのですが、極力入ってください。何かあった時にすぐペイできます。
例えば部屋で人がなくなった時にその分家賃が下がってしまったり、清掃する費用なども保険で賄うことができます。このような場合もあるので、火災保険とオプションは入っておいてください。
ここまで購入についてお話ししましたが、購入というのはあくまでスタートです。購入して初めて自分のものになり、やっと家賃が入ってきます。当たり前なのですが、ここからの物件の運用からが非常に重要です。
運営がその物件の利益を決めていきますので、次回、6限目はそのお話をしていきます。
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