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前回は1限目ということで基本方針として戸建てやアパートをリフォーム後の利回り20％を目指せるように、安く買って売却する繰り返しで、雪だるま式に資金と物件を増やしていきましょうという話をしました。
今回、2限目はどうやって物件を見つけるのか？という話をしていきたいと思います。
〈目次〉
「きこり先生はすごく良い物件をお持ちですね～、きっと仲の良い客付業者さん会社さんから直接ご紹介いただいてるんでしょ？」
とよく質問されます。
たしかにそういう物件もあります。仲の良い管理会社さんから市場に出る前の物件を極秘で教えていただくこともあります。
ただ基本的にはネットで広く情報収集をします。
秋の紅葉シーズンに熊手をで落ち葉を集めるようなイメージで情報を集めています。もちろんほとんどゴミです。ですが、その中にたまに綺麗な銀杏が落ちているというレベルです。
ネットで広く情報収集してふるいにかけます。そこから電話ヒアリングという形で選別していきます。今回はその大きな流れを掴んでいただき、実践していただきたいです。
ネットで広く物件情報を集めて、ざっと絞ってさらに電話ヒアリングすると1000件に2～3件見つかるイメージになります。そのうち一軒でも購入できれば、人生を好転させてくれるものに必ずなりますので頑張っていきましょう。
１．不動産物件の調査や選び方を解説
たくさんの媒体から毎日、毎時間情報を調べる
極力ネットを見たり、メールで自動的に情報が入ってくるような仕組みを作ります。
かき集めた情報を選定する
これから考えていくべき物件なのか、購入を進めていける物件なのかということをネット上で絞っていきます。
電話ヒアリングする
一番重要なのが電話ヒアリングです。すべては最終顧客（入居希望者）に毎日接している客付店舗さん、会社さんが知っています。大きな駅の近くにあるエイブルさんやアパマンさんなどの仲介会社さんに電話をしてヒアリングします。
電話ヒアリングであらかたの数字をとってこれだったら進められるという条件がわかればあとはそれ通りに進めていきます。
ここまで頑張って情報を大きく集めてそれを捨てていき、最後に電話ヒアリングをするというステップになります。
２．不動産の選び方①ネット検索
まず不動産専用のメールアドレスを作る
Gmail、Yahooメールなんでも構いません。それをスマホで見られるようにしておきます。
次にそのアドレスを不動産のポータルサイトに鬼登録します！！
1社2社どころではない鬼登録です。これよいなと思ったらどんどん登録していきましょう。
良いなと思えるポータルサイトは補足資料につけています。楽待さん、健美家さん、アットホームさんなどですね。ジモティーさんはかなり集客の力が強いです。すごく問い合わせが来ます。
ただ、ジモティーさんはユーザーさんも雑に対応してくることが多いので、出所した人が一番最初にいれるのがジモティーという大家さんもいるくらいです笑。それくらい正直、すっぽかされたり、メールが返ってこなくなることもあります。
しかし集客力はあります。
こういったポータルサイトにすべて登録します。いつも使ってるメールアドレスだと情報が混ざってしまうのですが、不動産専用のメールアドレスなので問題ありません。
価格・地域と物件種別（戸建て・アパート・土地）で絞る
メールでたくさん情報が集まってきたら、価格、地域や物件種別で絞っていきます。
もちろんメールアドレスでこういう物件が欲しいという要望を入れるとそれに合った情報が届くというサービスもあります。しかし、メールで来るものだけではなくて毎日ポータルサイトに行って自分で検索しなければならないものもあります。
今当時の自分を振り返えると、この情報収集が趣味でした。
朝通勤しながら携帯でチェックして、昼休みも早くご飯を済ませていい物件を探していました。
それをずっと繰り返していくと、たまに良い物件がでてきて楽しくなってきます。
楽しいと、努力ではなくなり、どんどん継続できるので、まずはやってみてください。
メール配信・ＳＮＳも重要
いろいろな仲介会社さんのポータルサイトにメールを登録するのですが、そのメールの送信元である、仲介会社さん、不動産販売会社さんはメルマガ配信をやっています。
そのメルマガ配信、SＮＳの登録も必要です。
ＬＩＮＥも多く、日に10～15通はＬＩＮＥで情報が飛んできます。
このように熊手で葉っぱをかき集めるように情報を集めてください。
３．不動産の選び方②選定基準
情報は集めますが1個1個詳しく見ていくわけではありません。選定基準をある程度設けてほしいです。
利回り20％以上は見ていきたい
リフォーム後の利回り20％を目指しているのでそもそも利回り10％程度だと厳しいです。また自分のやりたい地域で絞ったり、価格に関しても、戸建てだったらMAX500万円、アパートだったらMAX2000万円くらい(1限目でのイメージ)で大まかに絞ります。
そのうえで、選定をしていきます。
地域で絞る方法について、自分の地縁がある物件だけ見ればよいのでしょうか？ という質問がよく出ます。
正直、人によるのですが、物件は全国を見ていました。なにか良い物件があればどこでも行っていました。
例えば大変だったのは、京都の京丹後市というところでよい物件が出たので、金曜日に仕事が終わって夜の便で京都に行ってカプセルホテルに泊まり、そこから2時間かけて京丹後市に行き、物件を見ました。その物件は結局買いませんでしたが、そのくらいのレベルで探していました。
そのくらいしなきゃ見つからないかと言われたらそんなことはありませんが、エリア範囲が広ければ物件も見つかりやすくなるのは当然なので検討してほしいと思います。
NG物件：傾きが大きい、擁壁、借地/再建築不可（価格次第）
傾きが大きい物件は最初のほうは避けたほうが良いです。地盤に問題があります。
擁壁と書いてあるのですが、少し田舎に行くと道端に高い盛り土の上に家があることがあります。要は無理して醸成して作っている土地に建物を建てると、年月が経ってくるとだんだん沈下してきて地面が不同沈下して建物が傾いてきてしまいます。それをジャッキで上げて直す大家さんもいますが、最初はやめたほうが良いです。
擁壁が高い物件も最初はお勧めしません。
借地は、土地は買わず借りる権利だけを買うものなので、借地料が発生します。借地の期間が終わると、一応返さなければいけないものです。本来は借りている人の権利が強いので、ずっと借り続けることも可能です。
再建築不可というのは、新しい建物を同じような規模の建物を再建築することができないというものになります。
借地/再建築不可はすごく資産価値が低いので、最初はお勧めしません。
ただ価格次第で、利回り50～60％くらいだったら見ますが、そういったものばかり狙っていっても難しいので、最初は狙うべきではありません。
建物状態：水廻り
リフォームでお金がかかるのは風呂、トイレ、キッチン、洗面台などの水回りです。ここが朽ち果てている物件はリフォームに多くのお金がかかります。
ただ、水廻りをある程度リフォームしている戸建てもあります。綺麗でなくても大丈夫なのですが、前に住んでいた方が自分がこれからも住むために少し手を入れている物件もあります。
水廻りが綺麗な物件はリフォーム費用を抑えられるので、そこを重視したほうが良いです。
あまり水廻りがひどい物件で価格がすごく安ければよいのですが、選定するときは水廻りをみて、よい物件を選ぶことをお勧めします。
立地：駅の力（Wikipedia）、賃貸需要の強さ（見える賃貸経営）、生活施設（Google map）
NG物件や水廻りをチェックした後は立地の確認です。
ネットで調べます。
駅の力はWikipediaで確認します。
最寄り駅があると思うので、そこの市町村で調べたり、近くの駅を見て、そこが大体何万人くらいの乗降客数なのか、その数字が伸びているのか落ちているのかなどを見ます。
それが急激に落ちていたり、何千人ともなってくると、駅の力としては弱いなという風になります。
地方なので車があれば問題ないのですが、一回駅の力を見てみて周辺の力というのを見ます。
あまりに弱ければ安く買わなければいけないし、駐車場もたくさんとらないといけません。
賃貸需要の強さ
そのエリア、周辺の駅、その市でどのくらい賃貸需要があるのかということを「見える賃貸経営」というサイトで確認します。そうすると地図上に色で賃貸の取引があったところを見ることができ、自分の物件の賃貸需要の目安が確認できます。
ただ、あくまでも最後のヒアリングが一番重要です。
生活施設
駅や市役所だけでなくスーパーや薬局、病院も人が住むには重要なので見ていきましょう。
売却利回り
購入すらしていませんが、売却利回りは一度確認しましょう。買う側の立場になってネットで検索してみましょう。
例えば「札幌市白石区 築30年の戸建て」がでてきたとします。
それは利回り何％で売られているのか、何百万円くらいで売られているのかということを見ていきます。
そうすると戸建て500万円、利回り12％とでてきたとして、それより利回りを多く13％14％15％くらいで出せば売れるだろうとだいたいの目途をつけます。
このようにネットで多くの情報を集めて選定基準を使って物件を選びます。
このようにして、週に2つでも1つでもヒアリングにかける物件が見つかれば充分です。
見つからなければ再度ネットで情報をかきあつめて、メールやLINEを確認し、数字を見て、選定基準とざっくり照らし合わせて、NG物件、賃貸需要、立地をみて売却も利回り15％程度とれるかを確認できれば電話ヒアリングです。
４．不動産の選び方③ヒアリング調査
ここまでくれば、ある程度買っても良いかなという物件になります。
大事なことは客付会社に電話をしてヒアリングをします。
物件の購入を検討している大家さんとして電話をします。
収益不動産を買って客付をお願いしたいと思っているし、管理もお願いするかもしれないので話を聞かせてほしいということを伝えます。電話の時に必ずオーナーですということを伝えるのが大事です。
客付会社さんというのは大家さんから物件を預かって貸し出しをしています。なのでオーナーである、大家であるということを伝えることで客付会社さんはお客さんとして対応をしてくれます。
まずオーナーであるということを伝えてから、どのような物件を買おうと思っているか伝えます。
○○駅から歩いて〇分のところにある○○という物件なのですが、、という風に伝えます。
地域の客付会社さんなので、大体の場所は把握しています。
物件に関する情報を伝えてヒアリングに入っていきます。
①募集条件（家賃、敷金礼金、広告費、フリーレントなど）
まずどれくらいの賃料、敷金礼金、広告費、フリーレントなどをつけないとお客さんが入らないのかということを聞いていきます。条件を聞き、どうやったら満室になるかということを聞いていきます。
客付会社さんも将来お客さんになるかもしれないオーナーさんには変な数字は言えないので、こちらが誠意をもって聞けば、誠意をもって教えてくれます。突拍子もない数字というのはあまり言ってきません。
これを最低3社で実施していくのでだいたい下限と上限がわかってきます。そこが自分の収支に合う数字であれば大丈夫です。
②必要な室内設備
次に必要な室内設備を聞いていきます。例えばエアコンです。北海道だと必要ない物件もありますし、地域によります。追い炊きやモニター付きインターフォンってどうですか？など、室内設備についてヒアリングしてください。
③必要な駐車場数
駐車場の数は地方だと特に重要です。
例えば「ファミリーで一台しかとれないけど大丈夫ですか？」「いや2台ないと厳しいです。」という地域もあります。すごく田舎の物件だと基本ファミリーは2台ないと厳しいです。
あとは戸建てでも1台しか駐車できない、軽自動車しか駐車できないなどは事前にヒアリングしておきましょう。車が必須になるので時間をかけて聞いたほうが良いです。
④家賃を上げる方法の有無（ペット可、家具付きなど）
いろいろ聞いていって保守的な数字を言われることがあります。例えば戸建て３LDK80平米で2階建てで駐車場1台で4万5,000円と言われることもあります。
そこでペット可能にしたら、家具家電付きで賃料を上げることができないか、ということも聞いていきます。家賃を上げる方法があれば、コストとリスクを踏まえて採用します。
⑤同じような物件で満室物件の①～④
ここまでいろいろ聞いてきて、このような物件でどうしたら満室に近づけるか大体わかったら、同じような物件で満室にして上手くいっている物件はあるのか聞いてみてください。
そうすると大体出てきて、その会社が管理している同じような物件で満室で回っている例を教えてくれます。戸建てでも地域は少し異なるかもしれませんが、聞くと結構出てきます。
そのような満室物件の募集条件、室内設備、駐車場数、家賃を上げている方法をこれまでと同じように
ヒアリングしていきます。
駐車場の数の例でいうと、2台かと思いきや案外1台で満室になっている場合もあります。その理由を聞くと、近くにバス停があって駅まですぐに行ける、などのより多くの情報を得ることができます。こういったことを細かくヒアリングしていきます。
⑥プロパンガス会社サービスレベル
少しマニアックになりますが、プロパンガス会社さんのサービスレベルも聞くとよいと思います。都市ガスであればいらないのですが、地方だと結構プロパンガスが多いです。プロパンガス会社さんの競争は厳しいですか？と聞いてみてください。
もし厳しいようであれば、プロパンガス会社さんはエアコンをつけてくれたり、ウォシュレットをつけてくれたり、インターフォンをつけてくれたりといった色々なサービスをしてくれます。
プロパンガス会社さんがたくさんあり、競争しているのなら、どれくらいサービスしてくれるのかといったことも聞いてみるとよいと思います。
すごいところだと、例えば長崎の物件だと、エアコン、モニターフォン、ウォシュレット、キッチンの設備工事もやってくれるというところがありました。
⑦店舗の繁忙期とその時の契約数を聞く
その客付会社やその店舗がどれくらい力があるのかということも、念のため聞いておいたほうが良いです。3社以上にはヒアリングしていくので、聞いたほうが良いです。
繁忙期も聞きます。だいたいは1月～3月の引っ越しの時期になりますが、工場が近くにあったりして毎月動く場合もあります。
また、繁忙期の契約件数も聞いておきます。これは店舗によってかなり違います。やっぱり件数が多い店舗が強いので、あとで比較するために聞いておくのが良いです。
⑧他社紹介の可否
これもマニアックにはなりますが、今行っている客付店舗さんのほかにも、周りにはたくさん客付会社さんがあります。もちろんヒアリングした店舗で契約をすると、その店舗でお客さんに物件を紹介してもらいます。
ただ、ほかの店舗にも物件を紹介してほしいので、他社でも自分の物件を紹介してよいかどうか、念のためヒアリングしておきます。他社の仲介会社も物件の紹介ができることを確認します。
この①～⑧のステップを最低3社繰り返す
ここまでヒアリングしてくると、かなり物件は絞られていきます。ヒアリングの内容をもとに収支計算をして、リフォーム費用をこれくらいに抑えれば利回り20％で回せる、という計算まで進めます。ここまでが物件検索ですることです。
この一連の流れを通った物件は、実際に訪れてリフォーム費用内で収まるかを見ていきます。収まらないときには、指値で値引き交渉をしていきます。正直ここまでやっても買えない物件もあります。指値がきかないということもあります。
しかし、繰り返しやっていくしかありません。ポーカーは2回しか札を変えることがありませんが、不動産投資では良い物件を引くまで引き続けることができます。
補足資料も確認頂いて物件検索を進めていただければと思います。3限目からは、実際に物件を見に行ってどのようにリフォームしていくか ということをお伝えしていきます。
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ブログの筆者／きこり
北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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