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【2限目】 収益不動産物件検索の方法

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目次
  1. 概要

  2. ネットで検索

  3. 選定基準

  4. 調査ヒアリング

前回は1限目ということで基本方針として戸建てやアパートをリフォーム後の利回り20%を目指せるように、安く買って売却する繰り返しで、雪だるま式に資金と物件を増やしていきましょうという話をしました。


今回、2限目はどうやって物件を見つけるのか?という話をしていきたいと思います。




「きこり先生はすごく良い物件をお持ちですね~、

きっと仲の良い客付業者さん会社さんから直接ご紹介いただいてるんでしょ?」


とよく質問されます。


たしかにそういう物件もあります。

仲の良い管理会社さんから市場に出る前の物件を極秘で教えていただくこともあります。


ただ基本的にはネットで広く情報収集をします


秋の紅葉シーズンに熊手をで落ち葉を集めるようなイメージで情報を集めています。

もちろんほとんどゴミです。ですが、その中にたまに綺麗な銀杏が落ちているというレベルです。


ネットで広く情報収集してふるいにかけます。そこから電話ヒアリングという形で選別していきます。


今回はその大きな流れを掴んでいただき、実践していただきたいです。


ネットで広く物件情報を集めて、ざっと絞ってさらに電話ヒアリングすると1000件に2~3件見つかるイメージになります。そのうち一軒でも購入できれば、人生を好転させてくれるものに必ずなりますので頑張っていきましょう。




1. 概要


たくさんの媒体から毎日、毎時間情報を調べる

極力ネットを見たり、メールで自動的に情報が入ってくるような仕組みを作ります。


かき集めた情報を選定する

これから考えていくべき物件なのか、購入を進めていける物件なのかということをネット上で絞っていきます。


電話ヒアリングする

一番重要なのが電話ヒアリングです。

すべては最終顧客(入居希望者)に毎日接している客付店舗さん、会社さんが知っています。

大きな駅の近くにあるエイブルさんやアパマンさんなどの仲介会社さんに電話をしてヒアリングします。


電話ヒアリングであらかたの数字をとってこれだったら進められるという条件がわかればあとはそれ通りに進めていきます。


ここまで頑張って情報を大きく集めてそれを捨てていき、最後に電話ヒアリングをするというステップになります。



2.ネットで検索




まず不動産専用のメールアドレスを作る

Gmail、Yahooメールなんでも構いません。それをスマホで見られるようにしておきます。

次にそのアドレスを不動産のポータルサイトに鬼登録します!!


1社2社どころではない鬼登録です。これよいなと思ったらどんどん登録していきましょう。


良いなと思えるポータルサイトは補足資料につけています。

楽待さん、健美家さん、アットホームさんなどですね。


ジモティーさんはかなり集客の力が強いです。すごく問い合わせが来ます。


ただ、ジモティーさんはユーザーさんも雑に対応してくることが多いので、出所した人が一番最初にいれるのがジモティーという大家さんもいるくらいです笑。

それくらい正直、すっぽかされたり、メールが返ってこなくなることもあります。


しかし集客力はあります。


こういったポータルサイトにすべて登録します。

いつも使ってるメールアドレスだと情報が混ざってしまうのですが、不動産専用のメールアドレスなので問題ありません。


価格・地域と物件種別(戸建て・アパート・土地)で絞る

メールでたくさん情報が集まってきたら、価格、地域や物件種別で絞っていきます。


もちろんメールアドレスでこういう物件が欲しいという要望を入れるとそれに合った情報が届くというサービスもあります。しかし、メールで来るものだけではなくて毎日ポータルサイトに行って自分で検索しなければならないものもあります。


今当時の自分を振り返えると、この情報収集が趣味でした。

朝通勤しながら携帯でチェックして、昼休みも早くご飯を済ませていい物件を探していました。

それをずっと繰り返していくと、たまに良い物件がでてきて楽しくなってきます。


楽しいと努力じゃなくなりどんどん継続できるので、まずはやってみてください。


メール配信・SNSも重要

いろいろな仲介会社さんのポータルサイトにメールを登録するのですが、そのメールの送信元である、仲介会社さん、不動産販売会社さんはメルマガ配信をやっています。


そのメルマガ配信、SNSの登録も必要です。

LINEも多く、日に10~15通はLINEで情報が飛んできます。


このように熊手で葉っぱをかき集めるように情報を集めてください。




3. 選定基準


情報は集めますが1個1個詳しく見ていくわけではありません。

選定基準をある程度設けてほしいです。




利回り20%以上は見ていきたい

リフォーム後の利回り20%を目指しているのでそもそも利回り10%程度だと厳しいです。

また自分のやりたい地域で絞ったり、価格に関しても、戸建てだったらMAX500万円、アパートだったらMAX2000万円くらい(1限目でのイメージ)で大まかに絞ります。


そのうえで、選定をしていきます。


地域で絞る方法についてよく質問が出るのですが、

自分の地縁がある物件だけ見ればよいのでしょうか?と言われます。


正直人によるのですが、物件は全国を見ていました。

なにか良い物件があればどこでも行っていました。


例えば大変だったのは、京都の京丹後市というところでよい物件が出たので、金曜日に仕事が終わって夜の便で京都に行ってカプセルホテルに泊まり、そこから2時間かけて京丹後市に行き、物件を見ました。その物件は結局買いませんでしたが、そのくらいのレベルで探していました。


そのくらいしなきゃ見つからないかと言われたらそんなことはありませんが、エリア範囲が広ければ物件も見つかりやすくなるのは当然なので検討してほしいと思います。


NG物件:傾きが大きい、擁壁、借地/再建築不可(価格次第)

傾きが大きい物件は最初のほうは避けたほうが良いです。

地盤に問題があります。


擁壁と書いてあるのですが、少し田舎に行くと道端に高い盛り土の上に家があることがあります。

要は無理して醸成して作っている土地に建物を建てると、年月が経ってくるとだんだん沈下してきて地面が不同沈下して建物が傾いてきてしまいます。それをジャッキで上げて直す大家さんもいますが、最初はやめたほうが良いです。


擁壁が高い物件も最初はお勧めしません。


借地は土地は買わず借りる権利だけを買うものなので、借地料が発生します。

借地の期間が終わると一応返さなければいけないものです。

本来は借りている人の権利が強いのでずっと借り続けることも可能です。


再建築不可というのは、新しい建物を同じような規模の建物を再建築することができないというものになります。


借地/再建築不可はすごく資産価値が低いので、最初はお勧めしません。

ただ価格次第で、利回り50~60%くらいだったら見ますがそういったものばかり狙っていっても難しいので最初は狙うべきではありません。


建物状態:水廻り

リフォームでお金がかかるのは風呂、トイレ、キッチン、洗面台などの水回りです。ここが朽ち果てている物件はリフォームに多くのお金がかかります。


ただ、水廻りをある程度リフォームしている戸建てもあります。綺麗でなくても大丈夫なのですが、前に住んでいた方が自分がこれからも住むために少し手を入れている物件もあります。


水廻りが綺麗な物件はリフォーム費用を抑えられるのでそこを重視したほうが良いです。


あまり水廻りがひどい物件が価格がすごく安ければよいのですが、選定するときは水廻りをみてよい物件を選ぶことをお勧めします。


立地:駅の力(Wikipedia)、賃貸需要の強さ(見える賃貸経営)、生活施設(Google map)

NG物件や水廻りをチェックした後は立地の確認です。

ネットで調べます。


駅の力はWikipediaで確認します。

最寄り駅があると思うので、そこの市町村で調べたり、近くの駅を見て、そこが大体何万人くらいの乗降客数なのか、その数字が伸びているのか落ちているのかなどを見ます。

それが急激に落ちていたり、何千人ともなってくると、駅の力としては弱いなという風になります。


地方なので車があれば問題ないのですが、一回駅の力を見てみて周辺の力というのを見ます。

あまりに弱ければ安く買わなければいけないし、駐車場もたくさんとらないといけません。


賃貸需要の強さ

そのエリア、周辺の駅、その市でどのくらい賃貸需要があるのかということを「見える賃貸経営」というサイトで確認します。そうすると地図上に色で賃貸の取引があったところを見ることができ、自分の物件の賃貸需要の目安が確認できます。


ただ、あくまでも最後のヒアリングが一番重要です。


生活施設

駅や市役所だけでなくスーパーや薬局、病院も人が住むには重要なので見ていき