ある程度の属性(年収、自己資金)がある、『少し持ってる者』にはボロ物件だけではない方法もある。誰にでもできるわけではないが、その高属性を活かせる手段を知り、与信を活かすべく、行動しよう！
目次これまでヤモリの学校では『持たざる者の不動産事業』として、属性を絞らずに誰もが不動産投資で資産形成の一歩を踏み出せるように0から8限目まで授業をお届けしてきました。
不動産投資・事業の基礎は持たざる者も少し持っている者も変わりません。まずは持たざる者の不動産事業で不動産投資の流れを一通り学んだ後、今回の少し持っている者シリーズでは、ご自身の属性に応じて一つの戦略として参考にしてみてください。ヤモリの家庭教師では、少し持っている者の不動産事業もサポートしていますので、実際に取り組まれる方は是非ご検討ください。
１．少し持っている物とはどんな人か？
年収や自己資金など以下の条件に該当する方となります。
上場企業社員もしくは士業
基本的には上場企業社員やお医者さんなどの士業の方で安定的な給与収入がある方となります。自営業はかなり厳しいですが、確定申告等で継続して高い所得を証明できる方は金融機関に打診してみましょう。
年収800万円以上が一つの基準
但し、年収500万円でも金融資産が5000万円あれば融資が下りる可能性もあります。年収800万円は、あくまで一つの基準となります。
自己資金1500万円以上
現金若しくは株などの金融資産を1500万円以上保有していることが求められます。銀行に対して自己資金が十分にあることを見せることができることが重要です。
負債はゼロが望ましい
他の収益不動産を既に持っていて、特に積算価格の低いワンルームを保有している場合は、金融機関から融資を引くのは難しくなります。車のローンなども無い方が望ましいです。
給与収入の約5倍程度（約5000万円）の住宅ローンであれば検討可能となります。
２．メガ大家王道の地方スキームとは
地方スキームは、これまでに本もたくさん出ていて、既にやり方として確立しています。多くのメガ大家と呼ばれる方々も基本はこのステップを踏襲していることが多いです。
特に関東在住の方にとっては地方の金融機関開拓が最も大変な点ですが、一度関係を築けると立て続けに融資を引ける可能性あり保有資産を拡大することができます。
３．融資付けがしやすい関東スキームとは
16号線圏内で利回り12%以上を狙える物件を購入するスキームです。物件を見つけることが激戦となりますが、銀行融資が比較的簡単に通る可能性が高いです。金融機関としても、最初からある程度属性を絞ってアパートローンを提供しているので、必要書類を全て揃えて融資申し込みを行えば、スムーズに融資審査が下りる可能性があります。
大家のヤモリの融資資料作成機能を使うことで、必要書類を事前に全て整備できて、ヤモリの提携金融機関にすぐお繋ぎすることができます。ヤモリの家庭教師でも実績が出ている方法です。
デメリットは月額50万円以上のキャッシュフローを作ろうとすると難しい
関東スキームは、法定耐用年数を超えて30年間の融資を引くことで、キャッシュフローを生み出す投資方法です。他方、関東スキームで融資を受けた後、地方スキームにに移行しようとしても、保有物件の積算が低い（建物の価値が低い）と言われてしまい、地方金融機関から融資が引きにくくなることが多いです。
更に拡大したい方は、まずは保有物件から回収できるキャッシュを貯めて、頭金を多めに入れて次の物件を狙っていくのが良いでしょう。
４．大阪スキーム
メインは上記の地方スキームと関東スキームです。関西スキームは、地方スキームの変化形となります。大阪エリアは金融機関の数が非常に多く、一部の金融機関ではエリアを超えて融資することもあります。但し、大阪付近でRC築20年前後、利回り10%前後となると、物件価格も3億円を超えてくることとなり、求める属性も高く、必要な自己資金は増加傾向にあります。
大阪スキームの最新情報についても、ヤモリの家庭教師では細かく配信していく予定です。
５．まとめ
次回の『ヤモリの学校 少し持っている者の不動産事業 実践編』では、地方スキームと関東スキームをより深堀して説明していきます。ヤモリの学校にメールアドレスをご登録いただくと最新の授業のご連絡と授業の説明資料が届きますので、是非こちらのページからご登録ください。