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内見初心者必見!不動産投資の内見同行サービスを体験してみた


 

記事をご覧くださりありがとうございます、ヤモリインターン生のカンバです。


ヤモリで購入を検討していた栃木の中古戸建て物件があり、ヤモリの内見同行サービスを利用して、私の内見にオグラさんが同伴頂く形で中を見てきました。


今回の記事では内見同行サービスのレポートということで、実際にどのようなサービスなのかを利用者目線でお届けし、サービスを利用するか迷っている方の後押しやサービスのリアルな様子のお届けができればと思います。

 

<目次>

 

今回の物件概要

・栃木県矢板市片岡

・販売価格150万円

・築約50年

・5LDKの戸建て

・駐車場2台分

・JRの片岡駅から徒歩7分


 

内見のやり方①:事前打ち合わせ


既に取り組まれている方は承知のことと思いますが、内見同行サービスを申し込む前に、そもそも内見をするまでもなく勝算がない物件を省くため、事前にヒアリングをしてある程度賃貸需要や間取りの条件等を把握しておく必要があります。


今回は地元の客付けを行っている不動産会社さんに20社ほど電話をし、最終的に5社ほどヒアリングすることができました。


すると、今回のエリアでは「戸建て需要が強い」「駐車場が必須で2台以上欲しい」「家賃は5万なら決まるといった条件がわかり、ポータルサイトで見た情報とヒアリング結果を踏まえて勝負できそうだなと考えたため、内見に同行していただくことにしました。


同行サービスに申し込むとLINEグループに招待され、進め方についてメッセージ上でアナウンスがあります。


まず最初に行うのはオンライン上での打ち合わせです。自分のヒアリング結果を元に物件状況やヒアリング内容の確認、シミュレーション機能を用いたリフォーム予算の決定などを行います。


事前打ち合わせは事前に行ったヒアリングページを用いて行うため、事前ヒアリングの制度や充実度が非常に大事です。



自分がヒアリングしてきた内容や物件の状況、周辺地域のマクロ調査(駅の乗降車数の推移など)を簡潔に伝え、共有していきます。


その後、事前のヒアリング結果に基づいて、どのようなリフォームプランが必要なのかを伝えていきます。


例えばトイレのヒアリングひとつとっても


・簡易水洗で客付けできるのか

・浄化槽は一般的な地域か

・下水道に接続していないと客付けが厳しい地域なのか


で必要なリフォーム内容や相談する業者さんが変わってくるため、ヒアリングをベースにリフォームプランを想定しておくことが重要です。


その後は大家のヤモリのシミュレーション機能を使い、想定家賃、物件費用、指値が通った後の価格などを入れてリフォームに使える予算を割り出しました。


今回は余裕を持って、リフォーム費用の上限を100万円に決めました。



内見のやり方②:業者アポ取り・インフラ開栓手続き


続いてステップ3の現地調査に移るべく、当日に来ていただく業者さんのアポを取っていきます。


今回は工務店さん2社、プロパンさん2社、浄化槽屋さん1社、シロアリ屋さん1社のアポを事前に取り付けました。


また、水と電気の確認もする必要があったため、矢板市役所の水道課と電気会社に電話してインフラの開栓を行いました。


▲矢板市のHPから開栓・中止届けをDLしてFAX、書類は後日郵送しました。



内見のやり方③:現地調査


事前の打ち合わせ、業者アポ・インフラ開栓手続きなどの現地調査前にできることを終えた後は、いよいよ現地調査に移ります。


11時に物件の最寄り駅に集まり、同行者の方も含めて4人で物件に行きました。


1社目のシロアリ屋さんが来る前に軽く物件内をチェックし、後はタイムスケジュールに合わせてやり取りを進めていきます。自力でできるやり取りは私が、助けが必要な部分はオグラさんに入っていただいてやり取りを進めました。


自分のミスで工務店さんが2社とも来ないというアクシデントが発生したのですが、オグラさんが臨機応変に対応してくださり、浮いた時間を使ってメールやFAX等で遠隔でも見積もりをいただけるように準備しました。ステップ4ではそれをきちんとしたリフォームプランに落とし込んでいきます。


ポータルサイトの情報ではトイレは浄化槽とのことでしたが、実際に物件を見てみると汲取式だったため、リフォーム費用をギリギリまで下げないと厳しいことがわかりました。


最終的に2Fはほぼ手を付けず、1FのみをDIYを多めにいれつつ低価格で修繕するという方針でリフォームプランを作成することにしました。


▲間取りが広いので修繕費用がかさんでしまうのも厳しい要素です



内見のやり方④:リフォームプラン作成


現地調査で必要と判断し間取り図に書き込んだものを元に、リフォームプランを作成していきます。家庭教師のページを参照しました。


自分がパワポで作成したものについて、オグラさんからアドバイスをいただけるので勉強になりました。




ヤモリの家庭教師のページでも載っていると思いますが、間取りだけではイメージが湧きにくい上に、私の持っている図面では洗面台や便器等が書かれていなかったので写真も載せました。


この後はこれを工務店さんにメールやFAXして見積もり、下水接続までの費用が出て全体の収支が合えば買付という流れになります。



不動産の内見同行サービスを体験した感想


全体を通じて本当に丁寧に寄り添って頂き、業者さんのアポイントメントから現地調査、その後のリフォームプランへのコメントなど、内見に関連する項目について全面的にサポートいただきました。検討してる物件以外にも不動産事業について色々お話でき、学びながら楽しく内見できたなと感じています。


実際に物件調査をしてみて、「物件購入というゴール達成に必要な大家力と今の自分の大家力の間にあるギャップが具体的に見えた」のが最大の収穫だと思いました。


・アポ取りが甘かったこと

・リフォームプランを作成する知識がなかった上に事前準備がなかったこと

・プロパンさんとのやりとりについての知識がなかったこと


など、これ以外にも色々足りない部分はあるのですが、とにかく実際に物件に行くことに勝る勉強はないと感じています。


この物件が購入できるかどうかは今の段階ではわからないですが、結果がどうであれ今回の経験を活かして近い将来の購入に結びつけたいと思います。最後までご覧くださりありがとうございました。


 

「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています


ブログの筆者/上林優太

2021年4月に慶應義塾大学に入学。2021年6月からインターン生としてヤモリに参画し、YouTube・Instagram・ブログといった広報活動を中心に従事。

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