【地方スキーム編】少し持ってる者の不動産投資

持たざる者から資金をつけていった方、もしくは上場企業に勤務されている方や士業をしている方などで最初から属性が高いような「少し持っている者」向けに「関東スキーム」の授業をしたところ、大変反響をいただきました。

そこで!0~8限目まであった持たざる者シリーズに続き、今回は少し持っている者シリーズの第2回目の授業です。


今回は宮古島東海岸について解説します。

「大阪スキーム」というのもありますが、あんまり再現性がなく、「地方スキーム」であれば、より広い考え方で、「少し持っている者」の不動産事業についてお話できるので、今回は「地方スキーム」に焦点をあてて解説していきます。




目次

1 「少し持っている者」とは

2 ①地方スキームの対象者 

3 ②地方スキームの対象物件 

4 ③銀行開拓方法 

5 ④メリットデメリット 



「少し持っている者」とは

・上場企業の社員、士業をしている方。

 独立開業のみならず、サラリーマンしている弁護士さんなども含みます

・年収600万円以上

・自己資金1500円万位上

 自己資金は年収に対して少し大きく感じるかもしれません。買う物件が大きくなってくるので、その  くらいは必要です。

・負債ゼロ(もしくは住宅ローン5000万円程度)

 負債・借金はやっぱりないに越したことはないし、あっても住宅ローンぐらいが理想ですね。車のローンがありますとか他に借金がありますって言うと、ちょっと苦しくなってきてしまいます。そういう場合はやっぱり負債を0にして住宅ローンだけにするといいです。住宅ローン少々と書いてありますが…やっぱり地方でもいい物件は高いので、年収に対してちょっと無理した額の住宅を買っていると、銀行さんから評価というのは厳しくなります。


「少し持っている者」の属性を持つ方にとって、「地方スキーム」はすごく強いです。きこり先生はボロ物件から不動産投資を始めました。ですが、その後、そこで得た不動産の知識をレバレッジしたのはこの「地方スキーム」でした。ここからのキャッシュフローで安定的に伸びました。ただ、ベースにあるのは「持たざる者」の知識なんです。



①地方スキームの対象者

1. 縁がある地方がある人

田舎出身で東京にいる、田舎出身で大阪に来てる、といった、自分の地元がある人。きこり先生の地元は北海道。そこで法人を作ったり、親子亀(お父さんとお母さん親族と地元に法人を設立して、必要に応じて住民票の移動)ができるとすごくいいです。金融機関によっては実家に法人登記をしていれば良いという時もあるのですが、ご自身の住民票も…と言われることがあります。その時必要に応じて応じることができる人だとなお良いです。


2. フットワーク軽く移動は苦でない人

これはねもうマインドみたいなとこなんですけど。きこり先生は地元の札幌まで羽田から1時間20分飛行機に乗っていきますが、そのぐらいパッとできる人が良いです。


3. その地域に住む意思を示せるとベター

地元に帰りたい意思があるとか、就職転職で予定があるとかっていうのを示せると良いかなと思います。「その地域に私は貢献する、その中に入ってくる者なんだ」というのを示せると良いです。(それが全くの嘘だったらダメなんですけど(笑))ちょっとでも自分の意志や気持ちはありますということも一因になります。


4. 不動産事業に本腰を入れる覚悟が必要

またマインドみたいなこと言ってるんですけど、少し持っているものはうまくいくと資産が花開きます。そこを目指している人も多く、皆さん本気度もかなり高い。うまくいけば、人生変わる資産になるんですよね。なのでその分、周りの人も本腰入れてるんで、こっちもきちんと本腰入れてやって行く必要があります。



②地方スキームの対象物件

1. 地方のそこそこ好立地

やっぱり地方ですごい山の奥とかなかなかアクセスできない・商業施設もないっていうと難しいです。一方、その地方の中でもすごくいい好立地だと高くて買えないです。そこそこ好立地、例えば、車で10分位でイオンに行けますと。それで駐車場もちゃんとあると言うような物件。地銀さんに行くと積算をすごく重視するので土地が広い物件、信金信組さんは収益重視でくるので、利回りが高いような物件が気に入られます。


2. RC20年/表面利回り10%~/返済比率45%目標

地方スキームで1番狙っていくのはRCというマンションです。価格はあえて書かなかったのですが、最低5000万円以上ぐらいだとおもいます。あんまり5000万円以下のちっちゃいRCって無いです。(あるはあるんですけど、種類が主流になってくれば5000万以上で1億前後。2億円までの間がまあほとんどです。2億以上になってくると、なかなか手が出ないっていうのとまあ数もそんなに多くないかなと思います。)

表面利回り10%程度は必要になってきます。修繕が高額な場合(例えばエレベーター壊れそうとか)は、結構大きなインパクトになっちゃうので最初からある程度見込んでかなきゃいけないです。

返済比率は45%ぐらいが目標かなと思います。50%超えてくると要注意。ほとんどキャッシュが出なくって、お金が残る実感が薄くなってしまいます。きこり先生の好成績物件だと、37、8パーぐらいの返済になってくるとキャッシュが残ってきます。


3. 修繕の知識

外壁、屋上、機械設備等の修繕の知識が必須になってきます。

大きい規模の物件になると、エレベーターは全交換すると1000万円くらい平気でかかりますし、外壁もまともにやったら500〜600万円、屋上防水も200〜300万円…とかかります。これらを、全部やるのか部分的にやるのか。やるにしてもどうやるのか。こういうのをきっちり勉強して知識で武装していかないと、いっぺんに1000万円の修繕見積もりが来て驚いてしまい、手が動かなくなってしまうとよくないので、ここをしっかり知っておく必要があります。



③銀行開拓方法

基本は持たざる者と同じで自分で開拓していきますが、地方の物件の場合、地場不動産(そこの地域の不動産)が仲介に入っているとことがあります。

そういう場合は仲介経由で、お取引のある銀行紹介してくださいと言って銀行さんを紹介してもらうとかなりはスムーズにやり取りができるのでお勧めとして知っておいてほしいです。


それと同時に自分で持ち込むということ。基本ですね。電話して、ファックスして(大家のヤモリでプロフィールシートと融資資料を作れます)、面談する。メールが使えるのであればメールでも良いですが、ほとんどファックスです。


あとは親族や地元の友人経由で持ち込めないかというのがあります。例えば親が住宅ローンを借りている銀行とか、もし事業をされていたら、事業で取引があるところ。あとは甥っ子など親族が銀行で働いていたらそこの銀行を使うとか。そういうところから繋がると、まあいきなりピンポーンっていくのが基本なんですけど、それよりはもう少し優しく迎えてくれることが多いです。


銀行解開拓する時に、「その地域に住む予定や意思がある」ことを金融機関に説明すると、銀行としては稟議が書きやすいです。その地域にもともといるんだったらそれでいいんですけど、東京に住んでいる人でも「ゆくゆくこっちに帰ってきたいです」という意思を添えるだけで、それこそ地域の金融機関、特に地銀さんよりももうちょっと規模のちっちゃい信金信組さんとかになってくると、「まあその地域のためになるんだったら…」というマインドが働いてきます。



④メリットデメリット

1. メリット

1番のメリットは、銀行を開拓して物件を買うとその後の規模拡大が非常に早いし大きいことですね。そして東京にくらべて競合が少ないです。一回銀行と取引ができると、物件取得がどんどん進みますし、地場の不動産会社から「あの人買える人だ」だと認識されて、物件情報が集まるので、“無敵状態”ですね。物件情報も来るし銀行にも行けるしっていう形で資産が膨らんでいきます。これは僕も経験したことがあって、このゾーンに入るとやっぱりいい物件がどどどって買えます。

そしてそうなれる(いい物件が買えるようになって資産を拡大していける)ために、「持たざる者」シリーズの動画で説明しているような大家力をつけることもやっているんです。あそこで得られるキャッシュフロー(5万とか10万とか)だけじゃじゃなくて、この地方スキームというのは、そこで得た経験をレバレッジさせるという感じなんです。なのでぜひ知っておいてほしいです。


2. デメリット

地方スキームにおけるデメリットは、一棟目の取得が大変なこと。競合は少ないとは言え、その地場でもうすでに不動産投資をやっていて銀行を何個も持っているるような強い人たちと戦っていかなきゃいけないので、ここは大変ですが、一棟目の購入を突破すれば、違う世界が見えてきます。大変は大変なんですなんですけど、ぜひ対象者に合う人とその強い気持ち、 “マインド” がある人は挑戦してほしいです。

規模を拡大していくイメージとして、3年ぐらいで毎年一棟ずつ買っていくイメージが持てればいいのですが、資産拡大の成長はリニアにいくというより、ある一定のところからぐーんっていくんですよね。そのような人が経験上多いし、きこり先生も実際そうでした。ぜひそのときの急成長めざして頑張ってほしいです。



今回で一旦「少し持っている者」シリーズは地方スキームで終わりますが、また新しいスキームやお話が出てきたら紹介したいと思います。