【売却益の作り方】 "貯土地物件"の仕組みを解説

ヤモリ
8月28日
読了時間: 7分

こんにちは、きこりです。ヤモリでは、不動産から生じる賃貸収入である「インカムゲイン」を重視して物件を購入することを推奨していますが、それとは異なる戦略として、「土地を資産として貯め(貯土地)、売却益を出す」という戦略もあります。

きこりはこの戦略で5,000万円ほどの売却益を得たことがあり、さらなる物件購入に向けたキャッシュづくりで大きく貢献してくれました。

今回はこの「"貯土地物件"で売却益（キャピタルゲイン）を得る方法」について、手順とポイントを解説していきます。

＜目次＞

「”貯土地”物件の仕組みを解説」動画はこちら

貯土地物件とは

貯土地（ちょとち）物件というのはきこりが作り出した言葉で、「お金ではなく土地を貯めていく物件」を意味する用語です。

具体的には、戸建て用地にできる土地に古いアパートが乗っていて、土地値が相続税路線価ベースで売価の6～7割以上あるものを指します。賃料で物件取得時のローン返済を進めるにつれて、どんどん土地を自分のものにできるので、「土地を貯める」という意味で名付けました。

最終的に戸建て用地として売却し、大きなキャピタルゲインを得られるのが特徴的なスキームです。

貯土地物件のイメージ。戸建て需要があるエリアで、資産性のある土地の上に建っている築古アパートが対象。

キャピタルゲイン狙いの難しさ

「市場が好調なときに売れば簡単に儲かるのでは？」と思うかもしれませんが、売却益は外部要因に左右される側面が強く、意図的に狙えるものではありません。

理想は、「持ってよし、売ってよし」の物件。つまり、収益性（キャッシュフロー）と資産性（土地としての価値）を両立している物件ですが、これはなかなか見つかりません。

例えば、田舎のボロ物件は需要が高ければ「収益性が高い」が、「資産性が低い」物件です。一方で、都内の中心部にある物件は「資産性が高い」が、「収益性が低い」ことが多く、利回り1％台という場合もあります。つまり「収益性が高い」物件と「資産性が高い」物件はトレードオフの傾向にあります。

あくまで貯土地スキームは、キャッシュフローが出なくてもいい、決算書の数字が悪化して融資付に影響が出ても問題がないといった方の戦略になるので、取り組む際には注意が必要です。

貯土地物件を検討する際のポイント

ヤモリでは基本的に、キャッシュフローを重視した物件検討を推奨することが多いです。ただし、キャッシュフローを出すことに特化した物件は、売却益（キャピタルゲイン）を期待しにくい側面があります。

そのため、キャッシュフローが出ず次の事業の足かせになってしまっても資産性の高い物件を保有してキャッシュを作りたい方や、ある程度キャッシュフローを生み出す事業基盤がある方については、このスキームをオススメする場合があります。

不動産業者の多くは、購入後すぐにリフォームや建替えを行い売却したいので、短期で利益を出せる物件を中心に検討します。そのため、入居者が残っている物件は購入対象にならないケースがあり、ここに個人投資家のチャンスがあります。

貯土地物件を選ぶ際のポイントは以下の3つです。

入居者がいる築古アパート・戸建てを選ぶ
将来的に住宅用地として需要がある立地を選ぶ
2~3区画に分割できる土地の上に建つ物件を選ぶ

特に重要なのは2つ目の「賃貸需要」ではなく「戸建て需要」の有無です。通常の収益物件選びでは賃貸需要を重視しますが、貯土地物件は最終的に住宅用地として売却することが目的。したがって、そのエリアに新築戸建てニーズがあるかを必ず確認する必要があります。

また、土地として売却する際は、利益を最大化するために2~3区画の戸建て用地として分割し売るのが鉄則です。建物を潰した後の更地をそのまま売却するより、戸建て用地として小さく売った方が合計の売却額が高くなるので、購入前に建売業者や建築士へ相談し、土地の分筆が可能かどうかを確認しておきましょう。

注意点

入居者の立ち退きについて

入居者がいる物件を購入すると、将来的に売却時に「立退き問題」が生じます。そのため、時間をかけて 定期借家契約への切り替えを進め、空室にできるようにしていくことが重要です。

スムーズに契約を移行するためには、入居者にも納得できるメリットを提示する必要があります。例えば、定期借家への切り替えと引き換えに更新料を免除する、一時的に賃料を下げるなどの条件を提示することで、合意を得やすくなります。

どれくらいの利回りを目指せばいいのか

融資条件次第です。たとえば、関東で物件を購入する場合に候補となる金融機関の静岡銀行は、築古物件でも融資期間35年・金利4％で融資を出してくれるため、利回りで7％程度あれば手出しなく回ります。

しかし、融資期間が15年など短めになった場合は、返済比率（ローン返済額 ÷ 家賃収入）が70％以下であればキャッシュフローが回る設計になるものの、75％を超えると手出しが発生する可能性があるため、融資条件にも注意が必要です。

まとめ

土地はインフレとともに価値が上昇する傾向があります。つまり、現金の価値が下がる局面でも、土地は価値を維持あるいは増加する可能性があるということです。

ここで重要なのは、「キャッシュを出す不動産事業」と「資産を蓄える不動産事業」は目的もスタンスも異なるという点です。

目先の利益を追うのではなく、長期的な資産形成を目指す方にとって、貯土地戦略は非常に有効な手段になります。その一方で、物件選定や融資条件の精査を怠らないことが大前提であることも忘れず、自分の事業戦略を見直してみてください。

(宣伝) ヤモリ社長の藤ちゃん(藤澤)が先日TBSの番組に出演し、番組内で属性別に大まかな事業戦略を説明しました。貯土地物件の戦略については触れていませんが、不動産の事業戦略を考える上で整理されている動画になっているのでぜひご覧ください。

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■ブログの筆者／きこり

北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。

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