ある程度の属性(年収、自己資金)がある、『少し持ってる者』には築古物件だけではない方法もある。誰にでもできるわけではないが、その高属性を活かせる手段を知り、与信を活かすべく行動しよう！
目次１．対象者
２．対象物件
３．銀行開拓法
前回の少し持ってる者の導入編では、地方・関東・大阪の三つのスキームの全体像をおおまかに紹介しました。それに続いて、今回は関東スキームに焦点を当てて解説していきます。
関東スキームは、要求される属性がクリアされていればとりあえず銀行と話せるため、各銀行の融資方針を理解して、自分の物件を当て込んでいける体制を作っていきましょう。
不動産投資・事業の基礎は持たざる者も少し持っている者も変わりません。まずは持たざる者の不動産事業で不動産投資の流れを一通り学んだ後、ヤモリの家庭教師では、少し持っている者の不動産事業もサポートしていますので、実際に取り組まれる方は是非ご検討ください。
１．対象者
年収や自己資金など以下の条件に該当する方となります。
関東在住
このスキームは、東京都心から1時間程度に在住している方、または勤務している方が中心です。都心から少し離れたところに住んでいたとしても、銀行側の裁量によって融資が引けるかどうかは変わるため、まずは銀行に相談してみることが大切です。
高いサラリーマン属性
これが最も重要となります。
具体的には、①上場企業レベルの勤務先 ②800万〜1000万円以上の年収 ③1500万円以上の自己資金及び金融資産残高(株式投資等) という条件です。
この3つに加え、負債の少なさも求められます。
ワンルームをいくつも買っている、という方は不利な戦いになる可能性が高いですが、銀行からのワンルームの評価があまり悪くなければ融資が下りる可能性があるため、諦めずにトライしてみましょう。
２．対象物件
実際にどのような条件が望ましいかは以下の通りです。
①環状16号線圏内の物件
少し16号線圏内から外れていたとしても属性次第では融資が下りる場合もあるので、一度物件を銀行に持ち込んで相談してみましょう。
②利回りが12％
検索は10％くらいから始めましょう。物件調査の上、融資が通り、指値で買えれば買えばいいですし、どうしても採算が合わないようであれば焦らずに物件を探し続けることが大切です。
③木造
基本は木造ですが、鉄骨造でもRCでもいいです。しかし、鉄骨造やRCの物件は価格が上がり利回りが下がるのであまり基準を満たすような物件が出てきません。高層のものになってくるとエレベーターなどの大規模修繕や知識が必要になってくるため、新しいスキルが必要になってしまうことに注意が必要です。
④築30年〜40年
築年数が浅くても勿論良いですが価格が上がってしまうため、これくらいを目安に探しましょう。
⑤土地の積算が販売価格の7割以上
土地の積算が低いと融資が下りない銀行もあるため、販売価格の7割を目安にしましょう。(地方の金融機関など積算を重視しない銀行もあります)
⑥再建築不可等の難ありではない
既存不適格など融資が下りにくい要素は除外しましょう。
３．銀行開拓法
銀行の特徴を把握
静岡銀行・香川銀行・徳島大正銀行・オリックス銀行、三井住友トラスト(L＆F)・セゾンファンデックス(ノンバンク)、日本政策金融公庫が有望です。各融資先の詳しい内容はヤモリの家庭教師にて解説しています。
属性資料と物件の持ち込み
自力に加え、属性資料をヤモリや仲介会社経由でも持ち込んで面談の機会を得ましょう。持ち込みは無料なので実際にやってみることを強く勧めます。
ヤモリでは、大家のヤモリの融資資料作成機能を用いて作成した属性資料に物件資料を添付して申込みをすることできます。ヤモリ側で属性と物件情報に合わせて、提携銀行にお繋ぎすることができます。
仲介会社によっては銀行が取引をしていない場合もあるため、自分で持ち込むことを念頭に必要書類の準備をしましょう。
銀行の開拓
銀行の開拓は順番が非常に大事です。初めに残債を気にする銀行からスタートし、あまり気にしない銀行を後にすることで複数の金融機関を開拓できます。具体的には、例えば静岡銀行は残債を気にし、公庫や三井住友トラストやセゾンファンデックスなどは残債を気にしない銀行と覚えておくといいでしょう。
しかし、計画通りにいかないことのほうが多いので、出てきた物件によって自分で銀行を決められるように開拓しておくことが非常に重要となります。
４．メリット・デメリット
メリット
メリットは銀行開拓が楽で、物件が比較的多いため取り組みやすい点です。
ヤモリと繋がりのある銀行もたくさんあり、マッチングが成立しやすく、地方で条件を満たす物件を探すよりも楽に物件が見つかるため、関東スキームにおける物件探しは比較的取り組みやすいです。
デメリット
デメリットは、個人の与信では購入できる物件に制限があり、月のキャシュフローが50万円程度で頭打ちになることです。
融資年数が残存年数より長くなるので、所有物件の積算が低く出るケースが多く、他の金融機関から融資を引くのが難しくなり、物件拡大に制限が付いてしまいます。
実績次第では拡大可能ではありますが、苦労するということを念頭に置いて開拓を進めましょう。
具体的な例を交えた解説はYouTube動画をご覧ください。
５．まとめ
各銀行の特徴・事業拡大のシミュレーション解説はヤモリの家庭教師にて公開中です。
次回の『ヤモリの学校 少し持っている者の不動産事業 地方スキーム編』では、地方スキームを深堀して説明していきます。ヤモリの学校にメールアドレスをご登録いただくと最新の授業のご連絡と授業の説明資料が届きますので、是非こちらのページからご登録ください。
記事内で出てきた画像はヤモリ公式Instagramのものです、是非覗きに来てください。