ヤモリの学校８限目 「地方少額高利回り不動産投資まとめ」をご覧になりたい方はこちら
最終回となる８限目では、ヤモリの学校の“持たざる者の不動産投資”をまとめていきたいと思います。
今まで０限～7限までどういったことを学んできたのか総括をして、全体の流れを掴むのが目的です。
読み進めていく中で疑問点が出てきたら、動画やブログでもう一度復習してみてください。
不動産事業は基本的にはひとりで暗闇を進むようなイメージです。
ガイドがない中で自分で切り開くしか道はない不動産投資ですが、このヤモリの学校が灯台のような方針・指針となって、皆さまが一歩を踏み出して欲しいという思いでやってきました。
0～1限 マインド形成
ここではマインド形成と方針の話をしました。
やはり不動産と聞くと、危ないイメージだったりネガティブなイメージを持たれるのが普通だと思います。しかし、そこを“不動産の勉強しよう”と深堀していくと不動産事業の良さに気付けます。これがマインド形成です。
そうして知識をどんどん蓄えていくうちに、自分が知ってることが増えるのでリスクにしっかり対応できるようになってきます。ここで“よし、やるぞ！”という気持ちで取り組んで欲しいです。
やる気産業と言っている不動産事業を進めていくうえで、固い気持ちを持つことは非常に重要です。
残りの人生を収益不動産が支えてくれるよう、決して最初から何億もかけて不動産事業をするのではなく、まずは早く実績を出すために小さい物件を早く始める意識をしてください。
2限 物件検索、3限 内見・管理・会社回り
ここではマインドを培った後はどうやって物件を探し、どう調査するのかという話をしました。
調査する時に重要になってくるのがヒアリングです。ヒアリングしてより確かな情報を得て、それを持って将来のシュミレーションすることで事業が見えてきます。この部分を怠るとお先真っ暗な状態になってしまいます。
シミュレーションをした結果、収支が合うと見込めたら、丁寧に手紙を添えて買付を出しましょう。
基本断られてしまうことがほとんどですが、10通に1通でも通れば資産を作れると考えて、きちんと手紙を添えてこちらの考えを伝えていきましょう。
次は内見の話です。通常、リフォームの見積もりを取ると高額になるのですが、そこを工務店さんや便利屋さんに依頼することで安くリフォームを仕上げられます。最初はお互い大変かと思いますが、仲間を作るイメージで頑張ってほしいです。
4限 融資
物件購入時に現金で購入することはあまり勧めしていません。不動産事業は現金がなくなると動けなくなってしまうので、現金は可能な限り持っておくのが基本です。
加えて、融資を受けることで返済実績ができ、信頼を得ることでどんどん不動産事業を拡大できます。
最初に当て物件を作り、金融機関に融資の書類を提出し認めてもらうことで次の物件購入をスムーズにします。
不動産事業をする上で、金融機関を開拓することは非常に重要なフェーズです。
5限 購入
ここでは買付の書き方や法人を設立して物件購入する話をしました。
法人を育てていき、事業を拡大して欲しい思いから、ヤモリの学校では基本的に法人を設立して物件購入することを勧めています。
後は、売買契約や金消契約など購入手続きの流れを話しました。
ここでキーワードとなるのが火災保険です。見逃されがちの火災保険ですが、火災保険をきちんと把握した上で物件を購入しましょう。リスク軽減に繋がります。
6限 客付管理
物件購入をしたら、ここからがスタートです。お客さんを付けなくてはいけません。
客付会社さんには足を使ってオフラインで営業しましょう。一度会ってからはメールやファックスを使って、2週間に1回営業メールを流し続けます。
1つの管理会社さんに絞るのではなく、物件を持っている地域で複数の客付管理会社さんにお願いしましょう。
管理に関しては、アパートだと入居者間のトラブルなどが発生する可能性があるので、基本的に管理会社さんにお任せします。
管理会社さんに悪意があるわけではないことは承知していますが、稀に高額な修繕費が発生することがあります。こういう時は、小さい地域でも便利屋さんは何個かあるので、まずは自分で修繕できないか考えましょう。
7限 売却
売却してキャッシュポジションが上がり、また別の物件購入に繋がるのであれば、売却を検討しましょう。
不動産がキャッシュを生むことは世が証明してくれていますが、金融商品のような不動産を求める層にコスパ良く不安を除去した物件を売却します。
これをやるとキャッシュポジションが上がります。目安として、利回り20％程の収支が出る物件を12～15％で売却すると、キャッシュが入ります。そこでまた物件検索を始める時は経験値が最初と違うので、購入する物件も広がっていきます。
こうして、物件検索・リサーチ・買付・融資打診を繰り返すことになります。慣れていくと複数案件を同時に行うことも可能になりますが、まずは一歩目を踏み出しましょう。
ここまでがヤモリの学校が推奨している、持たざる者に対する地方少額高額利回り不動産事業の流れと総括になります。
今後はヤモリの家庭教師でも質問が多いで、“ちょっと持っている者の不動産投資・不動産事業”の話を授業でしていきたいと思います。