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【7限目】不動産の物件売却方法

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目次
  1. 概要

  2. 売却形態

  3. 物件の不安を減らす

  4. 仲介会社選定

  5. 流れと注意点

1~6限までは頑張って物件を探して、銀行も探して、購入をして、客付もして、お金がはいってくるようになって、という段階を踏んで、すごく物件が愛おしくなります。しかしその愛おしい物件を売って現金にして次のステージに進むことが必要になります。


特に不動産「投資」ではなく不動産「事業」として捉えていただきたいとずっと言っていますが、事業の初期段階で物件を購入するといろいろなお金が出ていってしまいます。主に物件価格、仲介手数料や不動産所得税などです。利回り20%だったとしても、回収には5年くらいかかります。なのでそれを待たずに売却をしてキャッシュにし、事業拡大のために次の物件をまた買っていくという次のステージの足掛かりを作ることが必要になります。



1.概要


売却で大切なことは2つあります。


①売却の構造を理解しよう

こういうふうにしたら早く、高く売れますというお話ではなく、売却ってどのような形態があって、どういう風にお客さんを集めて、どういう準備をして売っていくのが良いのかということを理解してもらいます。


②高く買ってもらう =利回りが低くても不安が少ない物件を求める層にアプローチしよう

高く買ってもらう方法というのがあります。

一昔前は情報弱者ではないですが、「利回り8%ですよ」「銀行に預けとけばよいですよ」と言って高く買ってもらえる時代はあったと認識しています。


しかしそういう話ではなく、高く買ってもらうということは、利回りが低くても不安が少ない物件を求める層に引き継ぐということだと理解してほしいです。


我々は事業なのでボロボロの物件や地方の物件を買いますが、それをきちんと修繕してお客さんをつけて、入居している人には保証会社をつけて毎月安定的にお金がはいってきますよ、という不安が少ない物件にしていきます。


このような物件を求める層に売ってあげましょう。

例えば10~15%くらいの間で売却するのが良いのですが、そうすると買った人もそういうものだと思って買っているので、後になって困ることは少ないと思いますし、こちらも20%以上で作っているので、差分でキャッシュが生まれることになります。


2.売却形態


売却の契約形態は ①専属専任②専任③一般の3つ

売却をお願いすると、販売会社さんに売ってもらうという契約を結ぶのですが、その契約形態は3つあります。


専属専任というのは販売会社さん1社だけにお願いするし、自分ではお客さんを探してこないという形態です。専任というのは1社に任せますが、自分でお客さんを見つけてくるかもしれない、という形態です。親戚や友達に紹介して売ることもできます。一般は複数の会社に営業活動をしてもらって売るという形態です。


募集方法は公開と非公開がある