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長崎で不動産投資!東京在住でアパート2棟を購入【購入者インタビューVol.10】


動画はこちら↓


記事をご覧くださってありがとうございます。

今回は、購入者インタビューの10回目として、ヤモリの家庭教師の生徒さんであるヤマさんにお越しいただき、購入された物件2棟について詳しく伺いました。

物件の写真だけでなく、リフォームの見積書などの情報も大公開しているのでぜひ最後までお楽しみください。



 

〈目次〉

 


ヤマさん/東京在住で長崎エリアでアパート2棟購入


――簡単に自己紹介をお願いします! ヤマさん:

30代前半で東京在住です。地元が長崎で、エリアも長崎です。勤務は東京で一部上場企業、年収は700万円です。結婚はしていて子供はいません。


ヤモリの家庭教師は0期生の最初の募集から入っており、2棟購入しています。


――東京勤務、東京在住で出身が長崎ということで、物件のエリアを決めるときに地縁がある長崎を選ばれたということですか?


ヤマさん:

そうですね、実家があって両親が住んでいるので長崎にしました。


藤澤: 地元が地方だと実家の力も使って銀行開拓できるので、実家が地方の方のいい例ですよね


――1軒目購入まではどれくらい時間がかかりましたか?


ヤマさん:

4月頃にヤモリの家庭教師に入会して購入も翌年の4月くらいだったので、ちょうど1年くらいですね。


――最初にヤモリに興味を持ったのはインスタからだと思うのですが、不動産事業に興味を持ったきっかけはなんですか?


ヤマさん:

自分の中で持ち家か賃貸かで決着をつけるために調べていたことがあって、その中できこり先生のアカウントを見つけました。自分の中で第3の選択肢だなと思って興味を持ち、そこも調べていくうちにやってみたいと思うようになりました。


藤澤:

30代前半になって、ちょうど家を買おうかなとか賃貸でいいのかなとか不動産に関心を持ってたときに、たまたまきこり先生のインスタを見つけたっていう流れなんですね。


ヤマさん:

きこり先生が長崎で物件を買っていたっていうのも大きかったですね。

自分も地元が長崎なんで、やってみようかなっていう気持ちが強くなりました。


――不動産事業を全く知らない状態から始められたと思うのですが、1棟目を購入するまでに一番苦労された点はなんですか?


ヤマさん:

最初の大変さでいうと、長崎が遠くて……(笑)


交通費もかかるし時間もかかるしっていうのが一番大変でした。


――本業もある中でなかなか時間を取りづらかったと思うのですが、時間に確保に関して工夫された点はありますか?


ヤマさん:

基本的には週末の時間を使うのと、勤務先が在宅ワークOKだったので長崎の実家から在宅ワークをして、仕事の合間時間を不動産活動に充てていました。


――最初から長崎に行って物件を買われるつもりでしたか?


ヤマさん:

そうですね、最初から長崎で買うつもりでした。一番最初は長崎でどう動いていいか分からなくなりそうだったので、関東でも千葉方面とかに足を運んで、買い付けを出すまでの一連の流れを2物件ほど経験してから本番の長崎に行きました。


藤澤:

ヤモリの学校でも言っているように、たとえ物件を買えなくても買付までの流れを一周経験しておくと、大枠は同じ流れを繰り返すだけなので力が付きますよね。


――1棟目購入まではだいたい1年ほどかかっていると思いますが、内見は月にどのくらい行かれましたか?


ヤマさん:

一番最初の年はだいたい2ヶ月に1回くらいですね。一度の内見で5.6件見に行きました。


藤澤:

毎回行くたびに色々な物件を見ても、なかなか基準に合わない物件は出てこないですよね……


ヤマさん:

ほぼほぼ基準に合うものはなかったかなと……(笑)ただ、見る回数を増やすっていうのを意識して、ちょっとでも可能性がありそうなら内見していました。



不動産投資で1棟目の購入


――最初に1棟目の物件を見たときの印象はどうでしたか?


ヤマさん:

築年不詳で40年以上というのしかわかっていなかったんですけど、かなり綺麗だなという印象でした。


藤澤:

玄関とかもちょっと暗いですけど比較的綺麗ですよね。


ヤマさん:

あんまり直すところがなさそうだなっていうのが最初の印象でした。


――物件の概要をお聞きしたいのですが、間取りなどはどうなっていますか?


ヤマさん:

長崎市内で、電停から徒歩9分、階段が20段くらいあって車は横付け不可です。


築年不詳ですがだいたい40年ちょっとくらいだろうと言われました。


5Kが1部屋、3DKが3部屋の4世帯ですね。販売価格がもともと900万円だったのですが、700万円で購入しました。


藤澤:

200万円の指値と…。物件価格が1億円の中の200万円ならまだしも、900万円の中の200万円は大幅な指値の成功例だと思います。


他の写真も見ていくと、お風呂は使用感がある感じですね。


ヤマさん:

継ぎ接ぎのタイルが古く見えちゃいますね。ここも、この家賃帯なら気にならない人もいるだろうというヒアリング結果で、特に手を付けなかったです。


藤澤:

何も知らない人からしたら全部綺麗にしたくなるかもしれないところを、地元の管理会社さんにどんな物件なら案内できるかを確認して、入居付に響くかどうかで確認するのが重要ですよね。


――afterの写真をみるととても明るくて綺麗な印象を受けますが、今回のリフォームで気にされた点はありますか?


ヤマさん:

今回ほとんど綺麗だったので、カビ取りや表面のクリーニングをやったくらいで、照明をつけたくらいですね。


――今回はなんとリアルな見積書も見せていただけるということで、リフォームの見積りに関してもお伺いしたいと思うのですが、金額に関してはどういう印象でしたか?


ヤマさん:

きこり先生に相談したら、CF貼りが少し高いくらいでほかは良いんじゃないかと言われたので、CF貼りも含めて全て同じところに発注しました。


藤澤:

単価でそれぞればらつきはあったりするものの、概ね安く受け持ってくれて信頼できる業者さんだなということで、CF貼りに関しては許容範囲として発注したということですね。


――簡単なステージングもされてるんですよね?


ヤマさん:

そうですね、家庭教師の他の生徒さんからもやったほうがいいとアドバイスを受けて行いました。


――ステージングの効果はありましたか?

ヤマさん:

管理会社の方に頼んで、ポータルサイトの写真をステージングした後のものに差し替えてからすぐに一部屋決まったので、多少効果はあったと思います。


藤澤:

今は4室中残り1室が空室ということですよね。現況でも利回りが…


ヤマさん:

現況でも17%で、埋まれば24%です。


※インタビュー後、もう一室も埋まって満室になったとの連絡をいただきました!


藤澤:

それはすごい(笑) 1棟目としては花丸物件ですね。


――1棟目は700万円で購入されたと思うのですが、融資はどうされましたか?


ヤマさん:

長崎のたちばな信金さんに親子亀作戦(※ ヤモリの学校 銀行開拓編)でお願いして、700万円に対して10年で550万円、金利2.9%という条件で融資していただきました。


はじめは公庫と十八親和銀行さんくらいしか持っていってなかったのですが、きこり先生に相談したらもっと他の銀行にも持っていけ!と言われ、その中のひとつであるたちばな信金さんが融資を出してくれたので、相談してよかったなと思います(笑)


藤澤:

初めての人は銀行行くのも大変だし、それなのに行って断れたらもうだめなんじゃないかって不安になっちゃいますよね。それでも諦めずに地場の信金さんにまで相談していったのが今回の融資に繋がりましたね。


ヤマさん:

この物件建ぺい率オーバーしてて、それで仲介さんから融資でないって言われていて自分も諦めようとしていたんですけど、ダメ元で行ってこいって言われて行ってみたら融資が出たという……(笑)


藤澤:

それはすごい…。それもあって指値が200万円効いているんですね。


――物件情報が出てからはどのような流れでしたか?


ヤマさん:

クリスマス前の木曜日に物件情報が出て、東京にいたので週末に行くか悩んでいたんですけど、金曜日にヤモリの注目物件で配信されてきて、行かないといけないと思って行ったらその隙に3番手になってしまって…(笑)


結果的に3番手でも、建ぺい率オーバーで融資が出にくかったっていうのもあって自分の番まで回ってきて、運良く融資もついて買えたっていう感じですね。


藤澤:

実は2番手にもヤモリの生徒さんがいたんですけど、融資が出づらいということでヤマさんに回ってきたという経緯なんですよね。


ヤマさん:

自分のところに回ってきた時点で物件価格が750万円まで下がっていて、1番手2番手の方の指値が少しずつ効いて据え置きで回ってきた感じですね。そこからさらに50万円指値して購入した形です。


藤澤:

まさにクリスマスプレゼントですね(笑)



不動産投資で2棟目の購入


――1棟目と並行して2棟目も探されていたと思うのですが、どのような基準で物件を探されていましたか?


ヤマさん:

2棟目も同じくアパートならなんでも良いかなと思っていて、ヤモリの他の生徒さんとのポータルサイトのこの物件見た?という話の中から内見してみたら意外といい物件で、そのままトントンと進めて購入したという形ですね。


藤澤:

やはり1棟目の経験があると素早く自信持って判断できますね。2棟目の外観を見ると、いわゆる古いアパートという感じですよね。手前の部分は駐車場ですか?


ヤマさん:

バイクは入るんですけど、車は横付けできない長崎らしい物件です。築51年なんですけどその割には綺麗ですね。2Kが4世帯で売値が830万円です。


藤澤:

中を見てみるといわゆる築50年の和室という感じで、壁も床もしっかり修繕されていて綺麗ですね。水回りは修繕が必要そうなのかな…?


ヤマさん:

風呂は比較的綺麗なんですけど、トイレが和式なのでリフォームが必要というのがヒアリングの結果です。




――購入したときの収支はどのような感じでしたか?


ヤマさん:

表面利回りが18%で出ていて、指値が必要そうではあったんですけど指値幅が少しだったので、きこり先生の言う「融資が出てから少し指値をする」というのに挑戦してみたら狙い通り指値が通りました。

830万円が750万円になって、融資条件としては800万円の期間が10年で金利2.5%です。金融機関は1棟目と同じくたちばな信金さんです。


――たちばな信金さんが立て続けになった形ですが、担当者さんはどのような反応でしたか?


ヤマさん:

そこに関しては積極的な感じでした。驚かれたりとかはなくかなりスムーズでしたね。今回はたちばな信金さんにしか持ち込みませんでした。


状況としては決算がもう終わって、リフォームの見積りも出てきたのでこれから発注という感じです。


リフォームは1棟目と違う業者さんに何件か見積りを取って、その中で一番安いところにお願いしました。


発注内容としてはトイレの洋式化と6畳の和室を洋室化するのがメインで、その他表層のクリーニングという形です。今4部屋中3つ埋まっていて、あとひとつという感じですね。


不動産事業における今後の展望や目標


――既に長崎で2棟購入されて順調に事業を拡大していっているヤマさんですが、今後の展望や目標などはありますか?


ヤマさん:

キャッシュフローを伸ばしていきたいなと持っていて、築古でも融資が15年出る物件か築浅のRC物件を探しています。


藤澤:

そうですね、最初はどうしても融資期間が短くなって足元のキャッシュフローが圧迫されてしまうんですけど、築古で作った実績をもとに今後の融資が15年、20年と伸びていくようになれば自己資金も不増えますし、その実績をもとにRCなどの大規模な物件に移っていくのも戦略に入れられるようになりますよね。



今後のヤモリに期待すること


――ヤモリを最初からフル活用して実績を上げているヤマさんですが、今後のヤモリに期待することなどはありますか?


ヤマさん:

期待とは若干ニュアンスが異なるかもしれないんですけど、ヤモリに会社として大きくなって不動産の民主化を実現して欲しいと思っています。自分と自分以外の生徒さんへの期待というか、我々が実績をつくっていい物件を買うことで、ヤモリも生徒さんも拡大していくという良い循環に繋がるような結果を残していけたら良いなと思っています。


藤澤:

すごく心が温まる話をありがとうございます。生徒さんの実績が積み上がっていくことで、ヤモリのやっていることが再現性があることが伝わると思っていますし、空き家の活性化に対しての市場の理解が得られるようになると信じてます。

今後ヤモリがどんどん大きく成長していけるよう一緒に実績を作っていきましょう!



――これにてインタビューは終了です。ヤマさん、本日はありがとうございました!



 

「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています

ブログの筆者/藤澤正太郎

東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。


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