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千葉エリアで不動産投資!4500万円のアパート購入【購入者インタビューVol.04】




最近物件を購入されたヤモリの生徒さんにインタビューをさせていただくこの企画。

第4弾は、社会人8年目のオグラさんにお話を聞かせていただきました。


最近と言っても本当に最近、つい先週決済が完了して、大家さんデビューをしたばかりだというオグラさん。ヤモリの家庭教師に入って勉強を始め、ここまで一気に、スピーディーにやってこられました。



 

〈目次〉

 

不動産投資を始めたきっかけ


きこり:

他にもいろんなのもがある中で不動産投資をやってみたのはなぜ?



オグラさん:

今社会人8年目くらいで、貯金が1500万円。普段あまりお金を使うこともないので投資をしようかと思いました。株や副業もやってみたけれど、なかなかお金は増えず…。


不動産投資は、融資が引けるのならやってみたいなと前々から思っていました。ですが不動産投資ってどうやって進めるのか、そもそも不動産ってどうやって買うのかなど全くわからなくて。


参入障壁が高いなあと思っていたところにヤモリと出会いました。そうしてヤモリのコンテンツで勉強していった結果、今回購入まで辿り着けました!



きこり:

確かに不動産投資ってやり方もよくわからないし、借金をすることになるから、ハードルが高く感じますよね。でも オグラさんはヤモリできちんと勉強をして、マインドセットを変えて、今回購入に至ったんですね。👏


オグラさんはヤモリの家庭教師0期生で、ヤモリの家庭教師のオンライン相談会(個別の相談ができる、ヤモリの家庭教師で提供しているサービス)で、最初にお話をしたのが今年(2021年)の5, 6月。


それから物件探しを始めて、今9月中旬ごろ購入に至るということで、3, 4ヶ月で一気にギアを上げた感じですね!




購入したのは千葉県のアパート


オグラさん:

環状16号線の境界にある、千葉側の物件。購入価格は4,500万円。部屋数が10部屋あるうち、7部屋埋まっていて、3部屋空室です。(間取りは2DK)特徴としては、全部屋分の駐車場を完備していることです。



きこり:

10部屋は多いほうです。ワンルームだったらよくあるかと思いますが、オグラさんの物件は2DK(一番潰しが利く!)が10部屋。それに全て駐車場があるのが良いです。


オグラさん:

駐車場が3台しか今埋まっていないので、残り7台分埋めることができれば伸び代があると思います。



きこり:

リフォーム後の表面利回りってどのくらいですか??


オグラさん:

満室想定で12.5%弱です。


きこり:

16号線圏内は静岡銀行さんのエリアに入っているので、買える方も多いので、利回り10%を見つけるのも大変なんですよね。


でもヤモリとしては12%を目指してほしい。そうすることで返済比率もヤモリが推奨するもの(50%以下)を目指せて、キャッシュが残るものにできるのですが…なかなかないですよね。💧


オグラさん:

そうですね、、私も本当にこのエリアで利回りが12%もいくような物件なんてあるのかな、と思う時期もありました。仲介さんに紹介してもらうしかないかなと思って、仲介巡りをしていた時もありました。けど、それでもなかなか教えてもらえなくて😞


自分で作るしかないなと思って。探し方は、10%くらいの物件で検索して、そこからめぼしい積算ができる物件を見繕っていって、一つひとつ不動産会社に電話して、500万円くらい指値して購入しました。


もともと物件価格5,000万円くらいだったのですが、そこからぎゅっと指値して4,500万円で購入でき、やっと12%の利回りを実現できました



きこり:

500万円の指値。これ、サラッとおっしゃっていますけど、タイに行ってバナナ買うような叩き売りじゃないんで(笑)かなり難易度高いことです。一般論で言ったら、まあ無理だねって言われるレベル。普通、よくて50~100万円です。売手としても車一台買える金額な訳で。これはオグラさんが粘り強く交渉した結果ですね。



不動産の購入に際しての苦労


オグラさん:

今回の物件については、努力+運が良かったなと。融資については、ヤモリに静岡銀行さんと繋いでいただたおかげで、融資自体は2~3週間で仮審査がおり、とても早かったです。


苦労したのは、物件の持ち主が70-80代のおじいちゃんで、faxしか使えなかったことです(笑)電話をするにしても、何度も同じやりとりをしなくてはならなかったり。コミュニケーションコストが高くて、粘り強く話す必要がありました。



きこり:

これはね、いろんな仲介さんの相手をしているような銀行の方から「オグラさん大丈夫ですか…」というフォローの電話がくるくらい大変でした。そこで心が折れずに交渉を続けたのは、物件を「作るぞ」という想いがあったと思うんですよね。


物件を探すぞ、ではなく。探すぞ、だと、これはダメだと諦めてしまうことがあるのですが、ここできちんと物件を見つけて作っていったのが、今回の勝因の一つだったと思います。


先ほど融資の話が出てきましたが…銀行は静岡銀行さん。4,500万円フルローンで、融資期間35年、金利3.6%。


3.6%は高いという方もいますが、利回りも高く、期間も長いので、返済比率もヤモリが推奨する50%以下に抑えられて、キャッシュが残るシュミレーションができています。


ヤモリでもいっているように、物件をすぐ買うのではなく、ヒアリングをして、賃料の想定、現地での見積もりまでして、、きちんと数値に落としてシュミレーションをされていて、その上で静岡銀行さんの金利3.6%でも、返済比率を50%以下に落とせることがわかり、キャッシュがどれくらい残るかというのが見えている状態で臨んでいますよね。


銀行の話についても…ヤモリでは静岡銀行さんと提携させていただいています。


大家のヤモリから融資の申し込み資料を作っていただくと、我々ヤモリから担当者さんにお繋ぎするまでの仕組みができているので、必要な書類を、すごくスピーディーに、かつ一括で、どーーんと銀行さんに直接送れます。


そのようなやりとりは銀行側としても楽です。銀行員さんは忙しいので、きちんと整っている、わかりやすい資料は優先してもらえます



物件購入にあたり「ヤモリ」を利用して良かったこと


オグラさん:

ヤモリを利用してよかった点は2つあります!


①木こり先生のメール相談

悩んでいるところをピンポイントで個別相談に乗ってもらえるサービス。回答も早めにいただけて、我が家として右に行けばいいのか、左にいいけばいいのか悩んでいた時に「こっちの方がいいよ!」と具体的にアドバイスしていただけたのがすごくよかったです。


②不動産投資フロー解説コンテンツ(家庭教師生徒限定のNotionページ)

ヤモリの家庭教師で提供しているNotionページ。上からなぞっていけば購入・運営までいけるというコンテンツ。これを一つひとつみながら、実際に物件購入まで進めました。これがとてもわかりやすかったです!



きこり:

相談メールは、皆さんからそれぞれのフェーズに合わせた質問をいただいて、それに木こり先生がお答えするコンテンツです。毎日たくさんいただくのですが、オグラさんは購入が近いとき、比較的よく質問してくださりました。僕らも安心です


不動産投資のフローを解説し、フェーズに応じた知識を体型的にまとめている生徒限定のNotionページ(最初の学習から、売却までどうしたらいいか解説しています🤓)についても、ご活用いただいていることはわかっていたので、アドバイスしやすかったし、こちらとしても嬉しくて、やりがいがありました!



不動産事業におけるリフォームの手順


オグラさん:

ヤモリのコンテンツでリフォームのところをまず見ました。その中でも木こり先生がまとめてくれている「リフォームの単価一覧表」がとても役立ちました!


安くしたかったので分離発注をし、そこできた見積もりを、「リフォームの単価一覧表」を物差しとして比較して値引き交渉をしたり、他の工事業者さんに依頼したりして、工事業者にも利益が出るくらいまででつめることができました。



きこり:

最初の見積もりと金額差はどれくらいありますか?



オグラさん:

リフォームは、2DKを1LDKにする工事をして、3室で200万円でした。もともとは300万円くらいはする工事だったと思います。リフォームの見積もり費用がくる前に予算をオーバーしそうだったので早めに方向修正をし、この値段になりました!



きこり:

普通、なんの知識もなくて相見積もりをとったら、2DK一室で100万円切るのは難しいと思います。よくて150万円とかそんなもんです。なので、3室で300万円は、やったことある人ならわかると思いますが、「え?!」って感じだと思います。


和室2部屋を1つに洋室化、床壁を一新、ちゃんと賃貸に出せる状態までリフォームしてこの価格は本当に安いです。これもヤモリのコンテンツを活かしていただいて、ぎゅぎゅっと費用を圧縮してもらえてよかったです😊


リフォームのノウハウは、一度身につけたら今後もずっと役立てるスキルなので、ぜひ今後も使っていただきたいです。



不動産におけるこれからの展望


オグラさん:

今後やりたいと思っていることは二つあります。


まず、①関東スキームの物件二棟目を購入したいです。


そして、②ヤモリが推奨している「地方少額築古物件」の購入と運用がしたいです。これはリフォームなどの経験をたくさんして、大家力をつけるというような意味でやってみたいなと思っています。大家力をつけることで、関東スキームの物件運用にもいい効果を与えるのではないかと考えています。


きこり:

持たざる者の戦略のど真ん中である「地方少額築古物件」も 関東スキームも、月のキャッシュフロー30〜50万円というのだって、ここまでやっていてきちんとシュミレーションまでできているとなると、マジックなどではく本当に実現できるものだっていう実感が湧いてくると思いますが、どうですか?


オグラさん:

そうですね、これくらい来るだろうなっていう目の前にある結果がわかっているので、とてもやりやすいです。


きこり:

計画通りに進めていくというのが、不動産は投資ではなく「事業」だと言っているところです。

ぜひこれからもその目線を持って不動産事業を拡大していってください!

今日はありがとうございました!



 

「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています

ブログの筆者/きこり

北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。


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