今回お越しいただいたのは、社会人12年目、不動産投資歴5年目の佐藤さん！
現在、マンション10棟120室ほど持っており、年間家賃収入は7000万円ほどです💰
〈目次〉
不動産投資を始めたきっかけ
佐藤さん：
不動産投資を始めたきっかけは、最初の転職時です。（それがちょうど5年前）
今も転職を重ねていて現在3,4社めですが、最初の転職の時は不安だったので、副収入を得ながら転職先を探そうと思い、不動産投資で資産を持つことにしました。
当時年収は1500万円、自己資金は1000万円（親に見せ金として1000万円くらい借りていたので、見せ金としては2000万円くらいあった）といったような、融資がつくような高属性でした。
関東スキームで購入した物件の概要
きこり：
佐藤さんはヤモリで命名しているところの「関東スキーム」にまさに該当します。可能な範囲でいいので、どんな地域にどんな物件を買ったのか教えていただけますか？
佐藤さん：
主に関東圏の物件を、まさにヤモリでも紹介しているように、静岡銀行さんの融資で購入しました。一都三県のそこそこいいところで、表面利回りは10-12%くらい。
積算を結構重視していて、物件価格の8-9割、もしくは売価が積算を下回っている（積算の方が大きい）ようなものを購入しました。
\\関東スキームの銀行開拓については前回の動画をチェック❗️//
最初は静岡銀行さんの融資で進めていって、次は、頭金が出せるサラリーマンに融資を出す三井住友トラストさんの融資で購入しました。
そこまでいくと残債も大きくなってきたので、公庫とちょっと地方（茨城、栃木）の利回り20%くらいの物件を少し買いました。
きこり：
最初は静岡銀行さんの融資で、16号線圏内の物件を購入したということですね？
佐藤さん：
そうですね。
きこり：
どっぷり16号線圏内というよりキワ？
佐藤さん：
そうですね。例えば神奈川だと戸塚、平塚 埼玉だと所沢あたりです。
16号線の際だけど賃貸需要があるようなところで、購入後も基本的には満室で回っています。
きこり：
最初は静岡銀行さんで物件を購入して、残債が積み上がったあとは公庫で茨城でしたか？
佐藤さん：
どちらかというと東京寄り（常磐線沿い）の利回り15%の物件を買いました。栃木の物件は利回り20%でも公庫さんだと融資年数が10年とかで、頭金が結構必要でした。
ですが、静岡銀行さんで購入した物件から得たキャッシュフローを、どんどん再投資に回してきました。
きこり：
素晴らしい！！皆さん、この「再投資」が重要なキーワードです。
静岡銀行さんの関東スキームでやるとキャッシュフローがちゃんと出るので、それを使ってしまう人もいるのですが、使い込まずに頭金として使う（再投資に使う）ことで、頭金がいるんだけど融資が引ける銀行（公庫さんやトラストさん）で更に融資が引けるんです。
佐藤さん：
トラストさんだと自己資金を物件価格の2-3割求められます。キャッシュを貯めて頭金が用意できれば融資が引けます。
また、キャッシュを貯めるためにもう一つやっていた方法は、（ヤモリの先生とは少し意見が異なるところではあるのですが）節税です。静岡銀行で築古の物件を、特に買って個人でいると、損金算入できるので、相当節税効果がありました。
方法は色々ありますが、建物価格を少し大きくして償却を大きく取れるようにする形で節税効果を最大化しました。そうすると5年分の所得税・住民税がかなり軽減されて、その分と、サラリーマンで得た収入も含めて全部不動産にフルで再投資するとような感じでした。
きこり：
節税で得たキャッシュフローと賃料収入を再投資に回して、次の投資に一点集中させることで資産規模を拡大していかれたんですね。
不動産事業における現在の手残り
佐藤さん：
手残りは3000万、もろもろ諸経費も見ると2000-2500万円で、2000万円は切らないです。なのでその分くらいは毎年再投資に使っていきたいなと思っています。
きこり：
今回のキーワードは「再投資」。サラリーマンとしても佐藤さんは収入があるので、得たキャッシュフローや節税は再投資に使ってい木、資産を拡大されていったのですね。
佐藤さん：
そうですね。静岡銀行さんの金利は他行と比べて少し高くて最初躊躇するのですが、買ってしまうとちゃんとキャッシュフローが出てくるので、キャッシュを貯めて次に臨むことができます！そうすると、金利の方はあまり気にならなくなってきます👍
関東スキームで月のキャッシュフロー（CF）50万円は実現可能？
きこり：
ヤモリの方では関東スキームでも月のキャッシュフロー50万円を実現できます！と言っています。
佐藤さんはそれすらも大きく超えていらっしゃいますが、佐藤さんとしては関東スキームで月のキャッシュフロー50万円という目標はどう思われますか？
佐藤さん：
全然余裕で行けると思います！でも確かに、物件探しは難しく、自分自身も苦労しました。やっぱりなかなか利回りが10%以上、金利が3.6%でもキャッシュフローが出るような物件は潤沢にあるわけではないです。
いい物件が出てきたら即断即決で買ったり、長年放置されている物件を粘り強く交渉して指値して買ったりなど労力を使うところではありますが、それでもいい条件の物件を買うということに拘ってきました。
きこり：
先ほど「月のキャッシュフロー50万円も余裕で行ける！」とおっしゃっていましたが、簡単に実現できるのではなく、物件を見つけるのではなく「作る」努力が必要で、自分の考察・行動もプラスして実現可能だということですね。
佐藤さん：
そうですね。不動産会社さんと付き合いを増やすことで、利回り20%くらい、積算が7-8割の物件も紹介していただけるようになります。
自分なりの交渉戦略を立てることで、利回り11%を目指せるような物件ができてくると思います。
きこり：
ヤモリでは利回り12%以上を目指すように言っていますが、そこを目指していけばもしかたら11%で落ち着くかもしれないけれど、11%でまとめられれば全然良いです。
佐藤さん：
静岡銀行さんは融資年数も長く引いてくれるので、利回り11%あれば、金利3%後半とかでも十分キャッシュフローが出ます。
僕は利回り10%以上くらいを目安で見ていましたけど、ちょっと修繕費くださいと言ったりとか、できるだけ利回りをあげる努力をしつつ11%に近づけて行くことをしていました。
きこり：
佐藤さんのように、不動産事業は、あるものをパッと買うだけでなく、事業者のマインドを持つことを、皆さんも見習ってくださいね！
不動産事業における今後の展望
きこり：
ヤモリでいう「関東スキーム」のデメリットとしては、静岡銀行さんなどで物件を買って、その後残債が増えていくと他の銀行さんが使いにくくなるということがあります。
解決策としては、キャッシュを貯めて新しい銀行さんに頭金として自己資金を見せながら開拓していくことが挙げられますが・・・佐藤さんの今後のお考えと今後の展望は？
佐藤さん：
まさにその通りで、さらにデメリットのリアルな補足としては、地銀やメガバンクは耐用年数切れの物件を持っていっても全く評価してくれないというのがあって。
それが足枷になって融資できませんというが今かなりあります。一方で、融資してくれる銀行もあります。特に信金・信組さんはその辺りの理解があります。なので、そのような状況でも、諦めずに開拓すればあります。
僕の今のフェーズは静岡銀行さんの融資区枠は使い切ってしまったので、信金・信組さんの開拓を進めていって、出てきたキャッシュフローを使いながら追加で物件を買っていきたいです
ヤモリのサービスの所感は
きこり：
もうすでに7000万円の年間家賃収入があって、事業者としても拡大していけるフェーズにある佐藤さんですが・・
ヤモリのサービスの所感、期待することは？
佐藤さん：
ヤモリの家庭教師は本当に素晴らしいコンテンツだと思っています（ステマではないですよ！w）
自分自身は大きい一棟から始めてしまったのですが、ヤモリで推奨されているやり方（詳しくはヤモリの有料コンテンツ、ヤモリの家庭教師で公開中！）は、誰にでもできるリスクの低い、手堅いやり方で非常に万人にお勧めできるやり方を体型的にまなべるので非常に良いコンテンツです。
一方で属性的に融資がつきやすく、どんどん拡大させていきたい方向けにも、関東スキームなどの新たなコンテンツも出ていて、そちらも非常に勉強になります。
収益管理のアプリ（こちらはヤモリが無料で提供しているサービス）も非常に使いやすくて驚きました。大家の痒いところに手が届くようなサービスで、きちんと収益の管理ができて、助かっている。
しかも融資の資料まで自動でできるのがとても画期的です。大変ありがたいです。
きこり：
融資の機能追加するっていうので日経新聞にも載せていただきました。この機能で金融機関との話もしやすくなったと思います。これで提携金融機関を増やしてまた佐藤さんをお繋ぎすることもできるようになりたいと思います（笑）
今日はありがとうございました！！
「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています
ブログの筆者／きこり
北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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