物件購入者インタビューvol.03 関東スキーム先駆者で一気に拡大



今回お越しいただいたのは、社会人12年目不動産投資歴5年目の佐藤さん!

現在、マンション10棟120室くらい持っていて、年間家賃収入は7000万円ほどです💰


佐藤さんはヤモリの学校で紹介した関東スキームの属性とまさに一致していて、今回少し持ってる者の不動産事業の関東スキーム編の先駆者として、佐藤さんにインタビューさせていただきました🎤




〈目次〉

Q1 不動産投資を始めたきっかけは? 

Q2 物件の概要は? 

Q3 手残りはどのくらい? 

Q4 関東スキームで月のキャッシュフロー(CF)50万円は実現可能ですか? 

Q5 佐藤さんの今後の展望は? 




Q1 不動産投資を始めたきっかけは?

👨‍💼佐藤さん:

不動産投資を始めたきっかけは、最初の転職時です。(それがちょうど5年前)

今も転職を重ねていて現在3,4社めですが、最初の転職の時は不安だったので、副収入を得ながら転職先を探そうと思い、不動産投資で資産を持つことにしました。


当時年収は1500万円、自己資金は1000万円(親に見せ金として1000万円くらい借りていたので、見せ金としては2000万円くらいあった)といったような、融資がつくような高属性でした。



Q2 物件の概要は?

👨‍🏫きこり先生:

佐藤さんはヤモリで命名しているところの「関東スキーム」にまさに該当します。可能な範囲でいいので、どんな地域にどんな物件を買ったのか教えていただけますか?


👨‍💼佐藤さん:

主に関東圏の物件を、まさにヤモリでも紹介しているように、静岡銀行さんの融資で購入しました。一都三県のそこそこいいところで、表面利回りは10-12%くらい。

積算を結構重視していて、物件価格の8-9割、もしくは売価が積算を下回っている(積算の方が大きい)ようなものを購入しました。


\\関東スキームの銀行開拓については前回の動画をチェック❗️//


最初は静岡銀行さんの融資で進めていって、次は、頭金が出せるサラリーマンに融資を出す三井住友トラストさんの融資で購入しました。

そこまでいくと残債も大きくなってきたので、公庫とちょっと地方(茨城、栃木)の利回り20%くらいの物件を少し買いました。


👨‍🏫きこり先生:

最初は静岡銀行さんの融資で、16号線圏内の物件を購入したということですね?


👨‍💼佐藤さん:

そうですね。


👨‍🏫きこり先生:

どっぷり16号線圏内というよりキワ?


👨‍💼佐藤さん:

そうですね。例えば神奈川だと戸塚、平塚 埼玉だと所沢あたりです。

16号線の際だけど賃貸需要があるようなところで、購入後も基本的には満室で回っています。


👨‍🏫きこり先生:

最初は静岡銀行さんで物件を購入して、残債が積み上がったあとは公庫で茨城でしたか?


👨‍💼佐藤さん:

どちらかというと東京寄り(常磐線沿い)の利回り15%の物件を買いました。

栃木の物件は利回り20%でも公庫さんだと融資年数が10年とかで、頭金が結構必要でした。

ですが、静岡銀行さんで購入した物件から得たキャッシュフローを、どんどん再投資に回してきました。


👨‍🏫きこり先生:

素晴らしい!!

皆さん、この「再投資」が重要なキーワードです。

静岡銀行さんの関東スキームでやるとキャッシュフローがちゃんと出るので、それを使ってしまう人もいるのですが、

使い込まずに頭金として使う(再投資に使う)ことで、頭金がいるんだけど融資が引ける銀行(公庫さんやトラストさん)で更に融資が引けるんです。


👨‍💼佐藤さん:

トラストさんだと自己資金を物件価格の2-3割求められます。キャッシュを貯めて頭金が用意できれば融資が引けます。

また、キャッシュを貯めるためにもう一つやっていた方法は、(ヤモリの先生とは少し意見が異なるところではあるのですが)節税です。静岡銀行で築古の物件を、特に買って個人でいると、損金算入できるので、相当節税効果がありました。

方法は色々ありますが、建物価格を少し大きくして償却を大きく取れるようにする形で節税効果を最大化しました。そうすると5年分の所得税・住民税がかなり軽減されて、その分と、サラリーマンで得た収入も含めて全部不動産にフルで再投資するとような感じでした。


👨‍🏫きこり先生:

節税で得たキャッシュフローと賃料収入を再投資に回して、次の投資に一点集中させることで資産規模を拡大していかれたんですね。



Q3 手残りはどのくらい?

👨‍💼佐藤さん:

手残りは3000万、もろもろ諸経費も見ると2000-2500万円で、2000万円は切らないです。

なのでその分くらいは毎年再投資に使っていきたいなと思っています。


👨‍🏫きこり先生:

今回のキーワードは「再投資」。

サラリーマンとしても佐藤さんは収入があるので、得たキャッシュフローや節税は再投資に使ってい木、資産を拡大されていったのですね。


👨‍💼佐藤さん:

そうですね。静岡銀行さんの金利は他行と比べて少し高くて最初躊躇するのですが、買ってしまうとちゃんとキャッシュフローが出てくるので、キャッシュを貯めて次に臨むことができます!そうすると、金利の方はあまり気にならなくなってきます👍



Q4 関東スキームで月のキャッシュフロー(CF)50万円は実現可能ですか?

👨‍🏫きこり先生:

ヤモリの方では関東スキームでも月のキャッシュフロー50万円を実現できます!と言っています。

佐藤さんはそれすらも大きく超えていらっしゃいますが、佐藤さんとしては関東スキームで月のキャッシュフロー50万円という目標はどう思われますか?