今回は、ヤモリの家庭教師の生徒である小野田さんをお招きし、静岡県で１戸目の築古戸建てを購入するに至るまでのエピソードについてお聞きしました。不動産投資で実質利回り24.5%という高い利回りを実現するためのノウハウやマインドを学ぶことのできる内容になっておりますのでぜひ最後までご覧ください。
YouTubeでも動画でわかりやすく解説していますので、ぜひチェックいただければと思います。
動画はこちら↓
目次〉
フリーランスから法人設立、そして初めての築古戸建てへ
藤澤(ヤモリ)
ヤモリの学校の皆さんこんにちは。本日は購入者インタビューということで、小野田さんにお越しいただきました。
よろしくお願いします。
小野田さん
小野田です。ずっと来てほしいって何度も依頼していただいていたんですけど、ようやく来ました。よろしくお願いいたします！
藤澤(ヤモリ)
皆さん楽しみにしている方も多いと思いますけれども、今回小野田さんは中古の築古の戸建てを初めて購入。そこまではよくある話だと思うんですけど、なんと法人で1期目から日本政策金融公庫の融資を引いて買った例なんです。
まさに持たざる者でやろうとしている方のモデルケースになると思うので、今日は詳しくお話を伺いたいと思います。よろしくお願いします。
小野田さん
お願いします。
小野田さんのプロフィール：広告代理店→現代アートベンチャー→フリーランス
藤澤(ヤモリ)
では小野田さん、先に簡単に自己紹介をお願いします。
小野田さん
改めまして、小野田豪祐と申します。私は2023年1月からヤモリに入りまして、不動産投資の活動をしています。居住地は東京で、地元は静岡。東京では今4歳になる柴犬のぺいすけと2人で暮らしています。2023年1月にヤモリに入って、4月に内見した物件を5月に融資相談し、6月末に契約・決済しました。生徒さんの中でも、わりと早い事例だと思います。
ただ僕の場合、当時は"ほぼ無属性"みたいな状態でした。2016年に新卒で広告代理店に入り5年半ほど働き、そこから現代アートのベンチャー企業に1年半ほど勤めて…。2022年末にその会社を辞めて独立したものの、まだ法人も作っていないし、確定申告や厳選徴収などの実績がない状態でした。
そこで法人を立ち上げるか、フリーランスで続けるかを迷いつつ、広告・マーケティングの仕事を個人で請け負っていたんです。もう1つの安定収入を作りたいと思って、不動産投資に踏み切りました。
藤澤(ヤモリ)
会社を辞めたばかりでフリーランスになったタイミング、確定申告も1年分ない中で始めたわけですね。早速ですが、今回の戸建てって購入金額はどのくらいだったんでしょうか？
物件の概要：400万円の売り物件を200万円で購入した差し値交渉
小野田さん
今回の物件はアットホームで400万円で掲載されていた、築古の戸建てです。4月に掲載を見つけて、DIY会などで少し知識を得ていたので「雨漏り跡があっても直せそうだ」と思い、最初は250万円で買付を入れました。
その後、工務店さんや職人さんに来てもらって見積もりを出したんですが、思ったより費用がかかりそう。でも頑張ろう、と思っていたら、僕より高い金額で申し込みをする方がいて、一度はそちらに取られました。それでも融資の資料作りは続けようと思って、日本政策金融公庫に電話して、面談の準備を始めました。
そしたら、ゴールデンウィーク明けに『1番手がローンブレイクしました』との連絡が入り、また僕が買える可能性が出てきて…。それで、融資審査が通りそうだとわかったタイミングで、再度購入価格を交渉したら最終的に200万円まで下がったんです。
藤澤(ヤモリ)
なるほど。最初は1番手に負けたけど、ローンが通らず破談になって、再度交渉できたと。じゃあ融資について詳しく聞きたいですね。
【フリーランス 不動産投資 融資】日本政策金融公庫で融資が通った理由
藤澤(ヤモリ)
フリーランスで実績がない状態から、日本政策金融公庫にどうやって融資を申し込んだんですか？ 何かコツとかポイントはありました？
小野田さん
そうですね。まず公庫のフォーム（書類）はすべてきっちり埋めました。さらに、ヤモリの家庭教師にて補足資料を作ったほうがいいというアドバイスがあったので、DIY会への参加実績や客付け会社へのヒアリング数、物件の事業計画などをまとめた独自の資料を用意して面談に持参しました。
また、僕自身は広告やマーケティングの仕事があるので、法人で1期目でも一定の売上見込みがありますよ、というExcelシートも提示しました。公庫にとっては、「ちゃんと返済原資がある人かどうか」を知りたいわけですから。実際に面談して、『すごくわかりやすい資料ですね』と言ってもらえたんです。上司への稟議（りんぎ）を通しやすくするためにも、こういう追加説明は重要だと思いました。
藤澤(ヤモリ)
自分で複数パターンの収支シミュレーションを作って、リスクや空室率まで考慮していると「この人は真剣に事業を組み立てている」と伝わりますよね。
小野田さん
まさにそうですね。結果として、ゴールデンウィーク明けに電話で内諾をもらいました。ちょうどそのときに仲介さんから「1番手がいなくなったので買えますよ」と連絡が来て、すぐ価格交渉して200万円で合意。契約・決済という流れでした。
DIYリフォームの実践：床補修・砂壁塗装・キッチン交換など具体例
● 物件のもともとの状態
藤澤(ヤモリ)
では、肝心のリフォーム。今回の戸建てはどんな状態で、どこをどう直したんですか？
小野田さん
築45年の木造で、雨漏り跡がある程度。外観や軒天は比較的きれいでしたが、庭や物置、室内の残置物が大量にあった感じですね。
もともと4DKだった間取りを、1階の和室とキッチンをつなげて、広いLDKっぽく見せたいなと思いました。具体的には襖を撤去し、床を同じクッションフロア（CF）にして一体感を出すイメージです。
● リフォーム費用は75万円、DIY期間は週末作業で3か月
藤澤(ヤモリ)
リフォーム費用は合計75万円とのことですが、3か月くらいかけてDIYしたんですよね？
小野田さん
そうです。東京で平日仕事をして、金曜夜に静岡へ帰り、土日でリフォームを進める…という生活を3ヶ月繰り返しました。3か月繰り返しました。初めてだったのでかなり大変でしたが、職人さんや地元の知り合いの方に助けてもらいつつ、何とか仕上げました。
● 玄関・廊下の塗装
小野田さん
まず玄関は、ドアモニターホンを新しいものに換えて、壁天井をすべて塗装しました。廊下も真っ暗な印象だったので、油性塗料で二度塗り。やっぱり塗装は下地の養生が命で、ペンキが床に飛ぶと一大事です。
● キッチン交換
小野田さん
キッチンは古くてリメイクシートじゃどうにもならないくらいだったので撤去。新しく5万円程度でモノタロウから購入しました。意外と安いんですよ。換気扇もプロパンガス会社さんのサービスで入れ替えてもらい、費用を抑えることができました。
● 和室→洋室化（砂壁塗装・木部塗装）
小野田さん
和室は砂壁や襖がボロボロだったので、全部塗装で洋室化。砂壁は下地処理が大事ですが、前オーナーが部分的に塗っていたみたいで、そこに重ね塗りする形になったので思ったよりスムーズでした。
木部は白にするとアクが出やすいと聞いたので、濃い目の焦げ茶に。仕上げの境目が難しくて、仲良くなった塗装屋さんに職人技で塗ってもらいました。DIYで行き詰まったら専門家に任せるのが一番ですね。
● 床補修
小野田さん
1階の洋室は床がベコベコで、根太が弱っていました。そこで床を一度剥がして、根太の補強と合板貼りをしてからクッションフロアを敷きました。父がDIYに目覚めてくれて、丸ノコでカットしながら一緒に作業しました。
● 外観・物置の撤去
小野田さん
外観はそんなに手を入れなくても大丈夫でした。庭には大きい物置が2つあって、これをジモティーに出したら引き取り手がいて、1万5千円くらいで売れました。処分費がかからないどころか、少しお金をもらえるなんて思っていなかったのでラッキーでしたね。
静岡は車社会なので、庭を整えて1台分駐車できるスペースを確保。これが意外と客付けに大事になってきます。
まとめと今後の展望：初めての不動産投資が成功するポイントとは
以上、フリーランスで融資を引き戸建を購入した小野田さんにお話を伺いました。
①フリーランスでの融資は可能
日本政策金融公庫は事業性融資なので、法人実績や安定収入がなくても、しっかりと事業計画を練り返済原資と投資戦略を示せば融資を受けられます。
②指値交渉はリフォーム見積もりなど根拠の積み上げが重要
DIY会での学びや公務店の見積もりを踏まえ、買付価格を下げる理由を明確にした上で交渉しました。
③DIYでリフォーム費用を抑えるが、職人さんの助言も活用
砂壁や木部塗装、キッチン交換など、素人にはハードルが高い箇所も出てきます。要所でプロを巻き込み、費用と時間、仕上がりの質をバランスよくコントロールするのがコツ。
小野田さんはインタビュー後、早速2戸目の戸建物件を融資を引き購入されたようです。今後また購入者インタビューをお願いできることを楽しみにしています。ご協力いただきありがとうございました。
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■ブログの筆者／藤澤正太郎
東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。
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