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新潟県で高利回り不動産!中古戸建て不動産投資術【購入者インタビューVol.17】

今回は、ヤモリの家庭教師の生徒であるひのひさんをお招きし、新潟県で1戸目の築古戸建てを購入するに至るまでのエピソードについてお聞きしました。不動産投資で実質利回り24.5%という高い利回りを実現するためのテクニックやマインドを学ぶことのできる内容になっておりますのでぜひ最後までご覧ください。


YouTubeではインタビュー全編を掲載しておりますので、ぜひチェックいただければと思います。


動画はこちら↓



 

〈目次〉

 

元サラリーマンが不動産投資をはじめたきっかけ


ひのひさん:

大学卒業後、約22年間上場企業に勤務していました。その後サラリーマンを辞め、2年間スペースデザインの学校に通いました。

その後、ある村の地域創生に携わることになり、現在は月の半分をその村で過ごしながら、地元の新潟でも活動しています。


もともと地元である新潟でなにか事業をやりたいなと考えていて、それが今不動産事業になっている

という形です。


藤澤 

スペースデザインを学びながら、不動産事業に興味を持つようになったんですね。


ひのひさん:

そうです。サラリーマン時代から不動産事業やDIYが好きだったので、その延長で新潟で物件を探し始めました。

昨年の11月に物件を購入し、リフォームを進めて今に至ります。


藤澤 

元々サラリーマン時代から不動産に関心があったんですね。

ヤモリの学校に入会してから約1年物件を探し、今回満室にすることができました。

満室になった感想はいかがですか?


ひのひさん:

とても嬉しかったです。自分がやってきたことが報われた感じがして、入居がつく喜びも体感できました。


藤澤 

ビフォーアフターを見て、空き家がこんなに綺麗になって、人が住むようになるのは本当に感慨深いですね。

今日は、ひのひさんが持ってきてくれた写真やリフォームの詳細を写真付きで伺っていきます。


収益不動産の物件検索:ひのさひさんの経験談


藤澤 

まず、この物件を見つけた経緯を教えてください。


ひのひさん:

最初は経験だと思って事故物件を見に行ったりしていましたが、床がミシミシするなど不安がありました。「1戸目から事故物件はどうなのか」というところで、結局その物件は買いませんでした。


でも、その事故物件の仲介さんから地元で良さそうな物件を近々出すという情報を得ていたので、不動産情報をチェックしていたところ、その物件を発見しすぐに内見を決め、翌日の朝一の新幹線で見に行くためにも仕事を1日早く切り上げました。


藤澤 

内見が多く入っていた中で、すぐに見に行けたことで、仲介さんにも本気度が伝わったんですね。

この物件はどのように購入されたのですか?


ひのひさん:

148万円で出ていた物件を、未登記部分や給湯器の故障を理由に135万円で交渉しました。

給湯器故障が後から発覚したので仲介さんにごねたところ、競合はつけないと言われていたのに「他にも120万円で買いたいと言っている大家さんがいますよ」との返答をいただいたので、最終的に125万円に着地しました。


リフォーム費用は当初100万円で済ませる予定でしたが、最終的に賃料がアップできることがわかったのでリフォーム費用に155万円をかけ、総事業費は諸々を合わせて290万円になりました。


家賃は最初4.5万円の予定でしたが、リフォームの効果で6万円になりました。


藤澤 

それで、年間の家賃収入は72万円、総事業費の利回りは24.5%という素晴らしい結果ですね。

リフォームの内容について詳しく教えてください。


中古戸建ての購入とリフォーム:具体的な手順


ひのひさん:

地元では広いリビングのある戸建てが人気ということがヒアリングを通じてわかっていました。

和室2部屋をつなげて、さらにキッチンと繋げて17畳の広いリビングを作ったのですが、この広いリビングが決め手となり、ファミリー層に人気が出ました。



藤澤 

事前にヒアリングで広いリビングが人気のエリアだということも認識したうえでリフォームプランを決められましたよね。


庭を駐車場に改造したのも大変だったと思いますが、どうでしたか?


ひのひさん:

最初は自分でやろうと思っていましたが、プロに依頼することになりました。


幸運なことに、近隣の方が植栽を引き取ってくれたおかげで、業者さんからの見積もりも削ることができてコストを抑えることができました。

結果として軽自動車2台分の駐車スペースを確保でき、入居者にとっても大きな魅力になりましたね。


最初の計算では、駐車スペースは2台分を確保するのは難しいと思っていました。

隣の敷地にはみ出るかもしれないので、横の住人には「はみ出たらごめんなさい」と事前に話しておきましたが、実際に作ってみると2台分のスペースが確保できたのは客付けにおいて助かりました。


藤澤 

すごくスッキリしましたね。前面も駐車できるようになり、一段と良くなりました。


次に、玄関の変化も見てみましょう。

タイルカーペットを敷いて、壁紙も変えています。

ここで何かポイントはありますか?


ひのひさん: 

玄関は入った瞬間の第一印象が大事だと思いました。

もともと古い感じだったので、コンクリートをタイルに変えて高級感を出しました。


藤澤 

どこにお金をかけるかは悩ましいですが、玄関の第一印象は賃貸物件において非常に重要です。

デザインも落ち着いていていいですね。



ひのひさん: 

ありがとうございます。でも、タイルを貼るのが大変でした(笑)


藤澤 

ご自身で施工されたんですね。


次に、廊下と階段を見てみましょうか。ここもビフォーと比べると非常に綺麗になっていますが、何か特別な工夫をしましたか?



ひのひさん:

玄関から入るとその先はキッチンなんですが、新潟だと風が入って寒くなるので、ドアを取り付けました。

階段と壁紙も変えて、下は白を基本にして、階段と2階の廊下には薄緑のクロスを取り入れています。



藤澤 

色使いが素敵でスペースデザインを学んだ成果が出ていますね。


次は和室を洋室の大きなリビングに変えた事例です。これもかなり大変だったんじゃないですか?


ひのひさん:

そうですね。特に天井が古かったので、クロスを貼りました。


また、壁に関しては「窓リノベ」の補助金を活用して内窓を設置することで部屋が暖かくなりやすくなり、断熱効果も出しました。


窓が古くて汚かったので、新しい内窓に変えたことで機能面だけでなく印象も大きく変わりましたね。


藤澤 

内窓が新しくなって、機能性が上がっただけでなく内装も綺麗になったのは客付けにおいて大きなアピールポイントですね。


天井の工事も大変だったんですよね?


ひのひさん:

はい、大工さんにやってもらいました。

また、リビングとつなげた床もキッチンとレベルを合わせて綺麗に仕上げました。

床には断熱材も敷いてます。


藤澤 

和室も同じくおしゃれなライトを工夫して取り入れたんですね。


ひのひさん:

はい、全部新しいライトを購入するのは大変なので、ジモティーで安く仕入れました。


ライトが出品されるとジモティーで通知が来るようにして、良いものを見つけたらすぐに購入しています。たしかこのライトは500円以下で購入したと思います。


藤澤 

見た目では全然500円には見えないですね。入居者からしたら「素敵な照明をありがとうございます」と言いたくなるような仕上がりの一方で、ジモティーを活用してコストを抑えているのが素晴らしいです。


自分で仕上がりを見てどうですか?


ひのひさん:

最初の古い状態を知っている人たちは、みんな驚いています。よくここまで綺麗にできたなと。



藤澤 

ビフォーアフターの写真を見るとその変化がよくわかります。


次は1階の和室です。ここも洋室に変えたんですよね。



ひのひさん:

そうです。1つは和室を残しておきました。畳の表替えをして、クロスを貼り替えました。


藤澤 

お金をかけすぎずに、綺麗に見せる工夫をしているのがわかりますね。

全体を白にしたのも効果的です。


ひのひさん:

元々この家には塗装がしてあったんですが、マスキングテープ等を貼らなかったせいで塗り残しや飛び散りがあって汚かったので白く塗り直しました。

これが一番大変でしたね。


藤澤 

塗装は一度始めると終わりがないですからね。

塗り始めてしまうと切り上げるという選択肢はなくなるので、どこまで塗るか決めるのが難しいです。


次は水回りです。洗面所とお風呂はどうでしたか?


ひのひさん:

洗面所の狭さを解消するために、棚を取り外して鏡を埋め込みました。

DIY会(ヤモリの家庭教師の生徒さんが開催するDIYを通じた交流会)に他の生徒さんが来てくださっていて、特に女性の方々と棚の位置をどうするか相談して決めました。


風呂は清掃だけで済ませましたね。


藤澤 

水回りはコストがかかりやすいので、そのまま使える部分が多いのは助かりますね。


次はトイレです。


ひのひさん:

ウォシュレットをつけて、壁紙を張り替え、トイレットホルダーやタオル掛けを洒落たものに変えました。


藤澤 

ちょっとした変更で見え方が変わるのは良いですね。


その次、キッチンもかなり変わりましたね。


ひのひさん:

既存のIHを残し、上のスペースを活用して吊り棚をつけました。カウンターも図面を書いて大工さんに依頼しました。

スペースデザインの学校に通っていたお陰で図面を書くことができたのでお渡しして、大工さんが図面にアレンジを加えて綺麗に仕上げてくださいました。


藤澤 

素晴らしいですね。

ランドリースペースも工夫されていますね。


ひのひさん:

洗濯機が外に置かれていたので、倉庫をランドリースペースに改造しました。

ドアを追加して使い勝手を良くしています。


洗濯機が外に置かれているのは客付けにおいてマイナス要因になると思い、間取り上での倉庫の名称も「ランドリースペース」と変えてアピールしました。


藤澤 

ドアを追加するといった工夫の積み重ねが入居につながっていると思います。


2階も全体的に綺麗に仕上げていますね。


ひのひさん: 

2階は塗装だけで、コストを抑えました。照明も1階から移動して使っています。


藤澤 

1階にコストをかけて、2階は最低限の綺麗さを保つ工夫ですね。


これで全体を振り返ってみると、非常に広い家ですね。総面積はどれくらいですか?


ひのひさん:

全部で約80㎡くらいです。


藤澤 

今回のリフォームは、大工さんと二人三脚で生活者のことを考え抜いた素晴らしい仕上がりだと思います。

リフォーム工事を振り返って、次回に活かす反省点はありますか?


ひのひさん:

木部の白塗装は時間がかかるので避けたいですね。

仕上がりはプロに任せ、浮いた時間をどうするべきか考えるのがいいと感じました。


ヤモリサービスの感想と今後の展望


藤澤 

最後に、ヤモリで活動していて良かった点があれば教えてください。


ひのひさん:

11ヶ月間の経験がすべて今回の物件に生かされています。

先輩大家さんやきこり先生のアドバイスなど、どれも非常に役立ちました。


藤澤  次の目標は何ですか?

ひのひさん:

入居者も決まったので戸建てをもう1軒か2軒購入して、将来的にはアパートまで進めたいです。


藤澤 

もうすでに次の物件も探されているとのことで、また購入者インタビューが楽しみです。

本日はありがとうございました。


ひのひさん:

ありがとうございました。


 

「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています

ブログの筆者/藤澤正太郎

東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。


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