【築50年でも満室】不動産投資って、築何年の物件まで買っていい？

こんにちは、きこりです。築古物件は、築何年まで買っていいのでしょうか。不動産投資を始めようとすると、「木造は22年で価値がゼロになる」「古すぎる物件は危ない」といった話を耳にすることがあります。

では実際のところ、築年数だけで判断してよいのでしょうか。本記事では、きこりが「ヤモリの学校」でお話しした内容をもとに、「築何年までの物件なら買っていいのか？」について解説します。

＜目次＞

【不動産投資って、築何年の物件まで買っていいの？】動画はこちら

築22年で本当に価値はゼロになるのか

築古物件で見るべきポイント

築50年アパートの購入事例

築古物件の出口戦略と今後の価値

まとめ

YouTubeで全編を掲載していますので、合わせてご覧ください動画はこちら↓

築22年で本当に価値はゼロになるのか

さて、「木造は築22年を超えると価値がゼロになる」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。この22年という数字は、建物の法定耐用年数を指しています。法定耐用年数とは、建物の価値を何年かけて経費として計上するかを定めた、税法上の基準です。

イメージとしては、建物の価値を22年間で少しずつ使い切るためのルールになります。そのため、金融機関では「築22年を超えた木造物件は担保評価が付きにくい」と判断されるケースがあるのも事実です。

しかし、築22年を超えたからといって、建物が突然壊れるわけではありません。実際にヤモリオフィスも、築約60年の木造アパートです。撮影にも使えますし、住もうと思えば十分住める状態です。だからこそ、きこりは「築22年だから価値がゼロになる」という考え方はしていないと思います。きこり自身、「築何年以下がいい」「築何年以上はやめた方がいい」という基準は設けていません。大切なのは、築年数ではなく、その建物が今も使える状態なのかを見極めることです。

例えば築100年でも、

• しっかりリフォームされている

• 地盤や基礎がしっかりしている

• 建物構造が残っている

• 雨風をしのげる状態である

こうした条件を満たしていれば、十分活用できます。

耐震補強などが必要になるケースもありますが、それを含めても事業として収支が合うのであれば、購入対象になります。極端な例ですが、法隆寺は建立から1,000年以上経っています。もちろん木造です。もし水回りがあれば住めますよね、という話です。長年にわたって適切に修繕されてきたからこそ、今でも価値があるのです。つまり、中古戸建てや古いアパート、RCマンションも考え方は同じで、重要なのは「古いかどうか」ではなく、「きちんと維持管理されているかどうか」です。　

築古物件で見るべきポイント

では、築古物件を見るときに何を確認すればいいのでしょうか。きこりが一番大切だと思うのは、「直しても収支が成り立つか」です。そのためには、自分だけで判断するのではなく、工務店さんなど建物のプロに見てもらうことが重要になります。例えば確認したいポイントは、

• 建物に傾きはないか

• シロアリ被害はないか

• 隠れた瑕疵はないか

などです。

できれば、一人ではなく複数の専門家に見てもらうと、より安心して判断できます。仮にシロアリ被害が見つかったとしても、それだけで購入を諦める必要はありません。修繕費まで含めて収支が合うのであれば問題ありませんし、逆に収支が合わないのであれば、その修繕費を根拠に価格交渉を行い、事業として成立する価格で購入するという考え方になります。築古物件は、「壊れているか」ではなく、「直して利益が残るか」を見ることが大切だと思います。

築50年アパートの購入事例

実際に、きこりが最近購入したのは、昭和51年築（築約50年）の北海道のアパートです。価格は約1,370万円でした。築50年と聞くと古い印象を受けるかもしれません。しかし、実際に現地を確認すると

• 外壁・屋根は修繕済み

• 窓は二重サッシ

• 床も交換済み

• トイレも交換された形跡がある

など、非常に良い状態でした。

築50年という数字だけを見ると古く感じますが、建物の状態を見ると「十分使える」と判断できました。ファミリータイプ4戸のうち2戸が空室でしたが、購入後にリフォームを行い、すぐに満室となりました。このように、築年数ではなく建物の状態を見て判断した結果、十分に収益を生む物件になったのです。

築古物件の出口戦略と今後の価値

「築古物件は最終的に売れなくなるのでは？」そんな不安を持つ方も多いと思います。もちろん購入前には、

• 土地値

• 解体費用

なども確認します。

ただ、基本的には建物を修繕しながら長く活用することを前提に購入しています。実際に築50年以上の物件を売却したこともあります。ただし、ボロボロの状態で売却したわけではありません。しっかり修繕を行い、入居率97％・満室稼働という状態まで仕上げた上で売却しました。利回りは17〜18％ほどでしたが、1,000万円以上の利益を生む収益物件として評価されました。

つまり、重要なのは築年数ではなく、現在どのような状態で運営されているかです。ヤモリが考える不動産は、売却益を狙う投資ではなく、保有中に安定したキャッシュフローを生み続ける不動産事業」です。売却益はあくまでボーナス。保有期間中に利益を積み上げられる物件づくりを大切にしています。

さらに、海外では100年以上使われている建物も珍しくありません。上海では「ラオファンズー」と呼ばれる古い建物が高い価値を持ち、多くの人がリノベーションして住んでいます。日本でも少しずつ考え方は変わり始めています。実際に、築50年の物件でも35年ローンが付く時代になってきました。今後は築60年、70年であっても、「きちんと直せば使える」という考え方はさらに広がっていくと思います。

まとめ

これからの不動産投資で重要なのは、築年数という表面的な数字だけを見ることではありません。本当に見るべきなのは、

• 建物の状態

• 修繕履歴

• 今後の収支

• 長く活用できるかどうか

です。

つまり、見るべきは「築年数」ではなく「建物の状態」だと思います。工務店さんなど建物のプロの知見を借りながら、自分自身でも物件を見る力を身につけること。そして、一棟一棟を丁寧に判断していくことが、これからの不動産投資ではますます重要になっていくのではないかと思います。

■不動産事業について学べるヤモリのブログ

本サイトでは、不動産事業の戦略や、金融機関開拓、物件購入や購入後の管理やトラブル対応など、不動産事業に必要な様々な知識を学べます。ブログ記事一覧はこちら

■ブログの筆者／きこり

北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。

■不動産に詳しくなるInstagram・YouTubeも更新中

・副業で人生を豊かにしたい人・基礎から不動産事業を学びたい人・大家さんのリアルな経験を知りたい人初心者でも中古物件のリノベーション事例や、物件購入者のインタビューなども紹介しています。ぜひフォローをお願いします！InstagramはこちらYouTubeはこちら

■不動産事業を学べる「ヤモリの家庭教師」

ヤモリの家庭教師では、現在までに会員生徒が購入した中古物件規模は合計140億円を超えており、会員生徒は中古の戸建や一棟アパートをリフォームした後に、貸し出すことで、安定した賃貸収入を得ています。一人一人に寄り添ってサポートするため、サービスの品質を保つために常時人数を制限させていただいております。入会ご希望される場合には、ウェイティングリストにご登録いただきお待ちください。ご登録はヤモリの家庭教師Waiting list申込フォームから。

■ヤモリのメールマガジン

メールアドレスを登録頂くと新しい記事のお知らせや登録者限定公開の資料、イベント情報などをお送りします。ご登録はヤモリの学校メーリングリスト登録からお願いいたします。