不動産事業の基本的な拡大方針を解説【ゼロからの資産形成ロードマップ】
- ヤモリ
- 6 日前
- 読了時間: 7分
こんにちは、きこりです。
不動産投資で規模拡大を目指すとき、多くの人が最初に直面するのは、自己資金が足りない、融資が出ないという壁です。 属性や資金力がなければ前に進めないと感じてしまいがちですが、 知識と行動力さえあれば、資産ゼロからでも着実に積み上げていくことは可能です。
本記事では、きこりが「もし無一文になったら」という前提で、ゼロからのステップと拡大戦略を解説します。
＜目次＞
【ゼロからの資産形成ロードマップ】動画はこちら
資産ゼロ・属性なしからのスタート：マインドセット
結論、自己資金が50万円でも500万円でも、最初に取る戦略は大きくは変わりません。
多くの人は最初から物件を探そうとしますが、この段階では物件購入よりも前に取るべき選択肢があります。資金や属性に頼るのではなく、今の状態でできることから着手しましょう。
ここからは、具体的なステップに沿って整理していきます。
ステップ①：親族の保有物件戦略
まず最初にやるのは、親や祖父母、親戚に不動産を持て余している人がいないかを聞くことです。きこりはこれを「親族物乞いプレー」と呼んでいます。
家族の中で資産の話はあまり出ませんが、実際に聞いてみると、古いアパートや空き家が出てくることが多々あります。戸数のうち半分しか入っていない物件や、相続後そのままになっている戸建てなどが眠っているケースもあります。
方法としては、譲り受ける形にする方法や、自分が修繕して貸し出し、家賃の一部を渡す形で関わる方法などがあります。固定資産税だけがかかっている状態であれば、提案次第で話が進むこともあります。
きこり自身も、後になって実家の不動産がすでに処分されていたことを知りました。今の知識があれば活用できた可能性が高かったと思います。まずは、身近なところに不動産賃貸業の選択肢がないか確認するところから始めましょう。
ステップ②：他人の空き家戦略
身近に物件がなければ、次は他人の空き家を対象にします。きこりはこれを、やることは何でもやるという意味で「不動産マフィア」と呼んでいます。
やり方はシンプルで、自宅や実家の周辺で気になる空き家を見つけたら、近隣の家に「この空き家のオーナーをご存知ですか」と聞きに行きます。
「近くに住んでいる者です」と伝えて話をして、オーナーを紹介してもらえたら直接交渉します。提案内容は、「自分が修繕して貸し出し、入居が決まったら家賃の一部をお渡しする」など臨機応変に提案してみましょう。
ここで重要なのは、まず中を見せてもらうことです。内部の状態があまりに悪い場合は、自己資金がない段階では成立しません。水が出るか、雨漏りしていないかなど、最低限の確認は必要です。
一方で、場所が良いエリアでは、ボロボロの物件でも成立するケースがあります。例えば、相場が10万円以上するようなエリアであれば、5万円程度で貸し出し、「自分で直してもいい」という条件にすると入居が決まることがあります。
エリアの需要があることが前提ですが、すべてを大きく直さなくても成立する可能性があります。
この方法では、物件を購入せずにキャッシュフローを作ることができるのと同時に、賃貸経営の実績を積むことにもつながります。
ステップ③：積み上がった実績で、物件を買う
ステップ1・2で、ある程度キャッシュフローや実績ができてきたら、ここでやっと物件を買う段階に入ります。
戸建でも、アパートでもいいですが、最初は小さめの物件がおすすめです。
自己資金が大きくないので、1,000万〜1,500万円くらいの物件を、公庫や信金、信組に相談していきます。
先のステップのような転貸の事例であっても、実際に賃貸業を成立させている実績があれば十分材料になるため、それをまとめて金融機関に持っていくという流れです。
また、エリアについても工夫が必要です。都内で難しければ、将来的に住む予定がある地域や、家族がいる地域など、金融機関には将来的に住む予定があるという説明をして購入していました。
ここで大事なのは、売る前提で買わないことです。買って高く売るという発想で仕入れると、売れなかったときに止まってしまいます。あくまで、持ち続けてもキャッシュが出る物件を選んだ上で、結果として売れてもいい、という考え方が重要です。
ステップ④：大きい物件を買う
小さめの物件をいくつか持ち、キャッシュフローと実績が積み上がってくると、次は規模をどう広げるかという話になります。
キャッシュフローをしっかり取りたいのであれば、どこかで規模は必要になります。戸建てだけを積み上げていく方法もありますが、最終的にはビルやアパートなど、もう少し大きめの物件に進む選択肢も出てきます。
ある程度余力が出てきた段階で、レンタルスペースや民泊のような事業性の高い取り組みを入れることも考えられます。ただし、これらは通常の賃貸業より手間がかかるため、ゼロからすぐに入れるというよりは、基盤ができてから検討するという位置づけになります。
まずはPLを良くする段階（決算を良くする段階）です。利益をしっかり残し、決算を黒字で右肩上がりにしていくと次の融資が付きやすくなり、どんどん拡大していくことができます。
さらに進むと、BSを意識した買い方があります。これは、銀行評価が借入額を上回る物件を買い続けることで、純資産を増やしていくやり方です。
例えば、1億円で買うけれど銀行評価は1億2,000万円あるような物件を買うと資産超過になります。これを大きな金額で繰り返していくと、どんどん規模は膨らみます。
ただし、このやり方は必ずしもキャッシュフローが厚く出るわけではなく、銀座のビルのように利回りが低い物件は返済も大きく、持っている間のキャッシュは楽ではない場合もあります。
どこまでを目指すかは、人それぞれです。 きこり自身は、家族が安心して生活できるキャッシュフローがあれば十分という考え方をしており、過度なBSプレイは選ばずにPLを強くする物件の購入を進めています。
ここまでが、無一文からスタートした場合の大きな流れです。
まとめ
整理をすると、まずは親族に不動産がないかを聞いてみる。並行して、空き家のオーナーに直接交渉してみる。そこで実績とキャッシュの入口を作り、実際に物件を購入する。その後、実績を積みながら規模を広げていく、という流れが一つの進め方になります。
みなさんもぜひ、自分の不動産の戦略を考えるのに役立ててみてください。
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北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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