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【地方不動産投資】中古戸建てと中古アパート一棟買いの高利回り投資について解説【ヤモリの学校1限目】


▼ヤモリの学校1限目 「取組方針・地方少額不動産投資」をご覧になりたい方はこちら



 

〈目次〉

  1. 地方少額高利回り不動産投資とは?

  2. マインドを投資から小事業へ

  3. 不動産戸建て取得のやり方

  4. 不動産アパート取得のやり方

  5. 不動産投資で手残り30万円 /月までのステップ

 

この授業では1限目として不動産投資の取組方針を示し、2限目以降は物件の探し方や銀行開拓、修繕について説明します。


1. 地方少額高利回り不動産投資とは?


地方少額高利回り投資は、持たざる者の不動産投資です


持たざる者とは

自己資金が少なかったり属性が高くなく、融資を駆使しての物件の買いすすめが困難な人を指します。地方少額高利回り投資は、持たざる者が不動産で純資産を築くBESTな方法です。


地方とは 

ここでいう地方とは、戸建 0~500万円、アパート(6室程度)2,000万円以下で購入可能なエリアです。


key words

  • 利回り:投資元本に対する収益の割合のこと。不動産投資では表面利回りと実質利回りという二種類の利回りの概念があることに注意。

  • 自己資金:手元にある現金のこと。預金通帳に入れていないタンス預金や、銀行口座の残高(見せ金としてみなされる可能性があるお金)、借金は含まれない。

  • 属性:年収や勤務先など融資の返済に影響しうる事柄のこと。不動産投資をするための融資の可否、また、可能な場合の融資条件に大きく影響を及ぼす。


2. マインドを投資から小事業へ



不動産投資で資産を築いていくことを目標にするうえでは、今の自己資金や属性よりもマインド(やる気)が非常に大事です。


きこり先生もサラリーマン時代は飲み会ばかりでカードのリボ払いをしていたような持たざる者でしたが、その状況を変えてやるぞというマインドをもって不動産投資の世界に入りました。


投資はやる気があまりいらないけど、不動産投資を投資ではなく、小事業と捉えてほしいです。そう考えるとどう違うのかというと、


たとえ人口が減少しても需要を理解し、それにあった物件をつくれば満室で収入を得ることができますし、空室に対する考え方も、空き家が多くなって競争が厳しくなるのではなく、空き家の増加は修繕されていない単なる住めない箱の増加なので競合にはならないと捉えることができます。


(空室期間が長いと靴でないと上がれないほど汚く、排水溝から虫が上がって来て土足でしか上がれないようなお部屋も多いです。)


また、購入後に修繕をしなければいけないとしても、古い物件で修繕が発生するのは予測できるので、

それを見込んで初めから安く買うことをお勧めします。

きちんと保険に入って風災、水災、地震、火災などがあった時に建物をしっかり保全できれば不動産投資を小事業として続けられます。


副業でラーメン屋などの競合が多い大変な市場で勝負するのではなく、サポートや制度が非常に充実している日本で不動産投資を始めるということです。


3. 不動産戸建て取得のやり方


戸建てを取得した際の具体的なイメージを説明していきます。




リフォーム後の利回りを20%、売却時15%を目指す

これくらいの安さで購入しないと収入が得られません。ただ、リフォーム後の利回りが20%だけでなく、欲を言えば15%の利回りで売却できるように購入していただきたいです。売却のことも想定して15%くらいの利回りで流通するような地域で買うことが大事です。


最低でも8割程度、借入をする

現金の保有があればなにかあった時に安心ですし、何より現金があればさらに借り入れをすることができるので現金はできるだけ温存しておいてください。


収支の例として:戸建て一戸で2.5万円/月残す

下の図では、物件を買うのが大体200万円くらい、諸費用が30万円、リフォームが100万円として考えています。しかし、リフォームをここまできっちりやっていくかというのはその戸建ての地域によって変化します。




例えば賃貸需要が強い地域ではDIY賃貸として安く貸し出します。まったく手を入れない場合もあれば、少し相乗したり、穴を隠すなどの補修をして住める状態にし、機能的に整えてから住み手の方に綺麗にDIYをする部分をお任せするというものがDIY賃貸といいます。


そして、予備費を、築古なので30万円くらいの支出をイメージしています。支出合計は360万円となります。


運用時のイメージは、地方における戸建ての想定で、賃料6万円/月、年間72万円(利回りは72/360=20%)と考えると、利回り20%で支出できる上限は360万円になります。当然先ほどのリフォーム費用を下げていけば利回りは高くなります。また、戸建ては基本的に自主管理で構いません。


借入は360万円に対して300万円くらいを目指していきます。金利は2%で、地方の築古と考えると期間は10~15年くらいで返済の想定は1.9~2.8万円/月くらいです。


結果として、税金や保険料の支出を含めた収支

6万円(賃料)‐2.5万円(返済)‐1.0(税金・保険料)=2.5万円/月

になります。


売却時のイメージは、利回り15%を目指しているので、6万円の賃料から、年間の賃料は72万円(年)。

そこから、売却価格

72万円÷15%=480万円

という計算になります。さらに、売却時の売買手数料なども含めて諸費用が20~30万円です。


手残りは大体下記の計算式から150万円くらいになります。

480万円(売却価格)-300万円(銀行への返済)-30万円(諸費用)=150万円


key words

  • 自主管理:物件の管理を管理会社に委託しないで行うこと。

  • 売買手数料:不動産取引の際に売買の手続きを任せた不動産会社に支払う手数料のこと



4.不動産アパート取得のやり方


基本的には戸建てと同じです。




リフォーム後の利回りを20%、売却時15%を目指す

最低でも8割程度、借入をする

収支の例として:10万円/月残す




24万円(賃料)-10万円(返済)-4万円(管理費・電気料金・税金・保険料)=10万円/月


戸建てと唯一違うところは管理会社を使うようになるので、管理費が必要になることです。


6部屋あるアパートを想定していただくと、一部屋当たりの賃料は駐車場も含めて良くて4万円だと計算します。そこで賃料は24万円/月(4万円×6部屋)、年間288万円の家賃収入になります。ここで利回りを20%確保しようとすると、288÷1,440=で20%になることから、支出の上限が1,440万円と逆算できます


物件価格1000万円、諸費用100万円、リフォーム300万円、予備費40万円とすると、支出の合計は1440万円になります。ここでもリフォーム費用を削ることはできます。


購入の際に現所有者様の火災保険を継承する契約をして、火災保険が使える場合があります。それを使ってリフォームすればもう少しリフォーム費用を減らすことができます。


また戸建てと同じようなDIY賃貸(DIYを住民に任せる)でもリフォーム費用の削減になります。


今賃貸中の部屋がぼろぼろだが、そこはリフォーム費用に入れるのですか?

という質問がよくあるのですが、答えは 「現在賃貸中の部屋はリフォーム費用に入れない」 です。

理由は、入居されているのでそこまで計算できないということと、運用していく中のお金で退去した人の部屋は補修して回していくからです。できれば賃貸中の部屋のリフォームも費用に入れたいところですが、それを加味するとなかなか利回り20%をとろうとすると物件が買えないので入れずに進めていきます。


右側の運用時の例では、返済額は支出額の1,440万円に対して1,400万円で、ほぼ100%のローンを目指してほしいです。アパートになるとやはり土地が広くなるので、積算が出やすくなり戸建てよりは融資割合を高くできる場合が多いです。


金利は2%で期間は10~15年くらいで計算すると返済は月に9万円~13万円です。


収支例は

24万円(賃料)‐10万円(返済)‐4.0万円(管理・電気料金・税金・保険料)=10万円/月


賃料は駐車場も含め、4万円×6部屋、それに対して返済に加え、共用棟などの電気料金、固定資産税、保険料などを引くと月に10万円残るというのが運用時の成績予想です。


売却時は、利回り15%なので、年間賃料の288万円を利回り15%で割ってあげると、売却価格は1,920万円(288万円÷15%)となります。売るときの諸費用が70万円くらいと見込みます。


売却価格の1,920万円から借りている1,400万円を引くと残るのが、520万円残ります。そこからさらに諸費用(仲介手数料)で70万円くらいを引くと手残りが450万円になります。


これは返済が進んでいない前提で残るお金なので、返済が進めば手残りはさらに増えます。


戸建てを売却したときは手残りは150万円くらいでしたし、アパートを売却したときは450万円残ります。毎月の家賃収入は戸建て2.5万円、アパート10万円というイメージになります。

 

5.不動産投資で手残り30万円 /月までのステップ





<初年度>


初年度は戸建一戸、アパート一棟を取得するのが目標です。必要になる自己資金は100万円程度で、手残りに関しては戸建てのほうが2.5万円、アパートのほうは10万円なので合計12.5万円/月になります。もちろん自己資金が物件価格によってもう少し必要になったり、リフォーム費用を削ることによって自己資金を減らすこともできますが、大体はこの数字のイメージです。


<2年目>


2年待たなくても正直よいのですが、2年目で売却を実施してください。特に自己資金がない方は、一戸仕上げたら売っていくことを常に考えることが非常に重要です。先ほどイメージしたように戸建てを一戸売るとだいたい150万円くらい、アパート1棟売ると450万円くらいになります。


1年目で得た戸建てとアパートでだいたい合計が600万円になりますが、15%で売りたいと思っていてもそこから指値が入ったりすることがあるので(150万円と450万円で本当は600万円残したいところではありますが)、指値に応じて500万円くらい残すイメージです。


また、売却をしながら再度戸建て一戸、アパート1棟を取得していきましょう。そうすると1年目と同様に、戸建て2.5万円、アパート10万円で合計12.5万円の手残りになります。


<3年目>


こちらでも正直3年を待たずにやる人が非常に多いのですが、戸建2戸、アパート2棟を取得しましょう。


ここまでくればだいぶ慣れているので、戸建ての取得も、アパートの仕上がりも早くなってきます。


この時点で合計

戸建て3戸(2.5万円×3戸=7.5万円)

アパート3棟(10万円×3棟=30万円)

となり、月々の収入が37.5万円 になります。 


しかし、空室が出ることもあるので余裕をみて、

月の手残りが30万円というところがステップの最終段階になります。


 

最後にまとめると、

マインドを投資から小事業へ切り替える

自分でよい物件を取得し、事業を作っていくということです。


戸建てやアパートを取得し、売却して自己資金を作り、再投資する

この大変な段階を乗り越える活力がやる気になります。


一度月に手残り30万円という段階にたどり着けば、非常にスムーズに不動産投資を行うことができます。現金がたまりやすくなり、銀行開拓をして銀行も使えるようになります。融資も増えてきて事業を重ねるごとに信頼を築いていくことができます。そこからまた融資を受けやすくなります。物件を取得しやすくなり、いろんな方からの情報も入りやすくなります。


小さく不動産投資を始めて大きくしていくことで、事業拡大がどんどんやり易くなっていきます。そこまで行きつくためにはやる気を燃やして頑張っていただきたいです。


マインドがあれば今回説明したステップで進めていきましょう。


また、今回のイメージは遅い方の例なので、不動産投資3年目では想定の規模以上の不動産投資をしている方が多いです。忙しい方もいらっしゃると思うので、遅くても1年目から3年目はこのステップで進めるイメージを持って頂ければと思います。


やる気次第でもっと早く、不動産投資をしやすい「手残り30万円/月」の段階まで行くことができます。


今回は1限目として取組方針のお話をしましたが、2限目からは具体的に物件取得のお話をしていきたいと思います。

 

「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています

ブログの筆者/きこり

北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。


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