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今回は、購入者インタビューの12回目として、ヤモリの家庭教師の生徒さんであるMさんをヤモリオフィスにお呼びしてインタビューしました。
Mさんは東京在住・東京勤務ながらも北海道の金融機関を開拓しRCのマンション一棟を購入されており、ヤモリの購入者インタビューで取り上げるケースとしては最初の事例となります。
YouTubeでもインタビューの様子を投稿しておりますので、そちらもぜひご覧ください。
〈目次〉
Mさん/東京在住地方RC一棟マンション購入
――簡単に自己紹介をお願いします！ Mさん：
Mと申します。年齢は30代後半で、上場企業に勤めております。年収は1000万円ちょっとです。家族構成は、妻と子供が一人おります。出身は大阪ですが、今は東京の方に在住しております。
――不動産を始められたのはいつ頃ですか？
Mさん：
2年前くらいから都内の人気エリアで自宅を購入しようと思って色々物件を探してました。しかし価格面で折り合う物件がなかなか見つからずに苦戦していました。
そんな中できこり先生のインスタで賃貸併用住宅の実例を説明しているのを見つけて、そのままきこり先生に電話で相談させていただきました。不動産を事業として捉えて収入を上げる方法もあるということに衝撃を受けて、その後すぐにヤモリの家庭教師に入会しました。
――ヤモリの家庭教師に入会されてから購入に至るまで１年2ヶ月ほどかかったと思いますが、その間の動き方などについて教えて下さい。
Mさん：
最初はヤモリが説明している「関東スキーム」で物件を探していました。目標としている利回りに届く物件がなかなか出てこない中、不動産業者にコンタクトを取っていたところ、今回物件の紹介を受けた仲介業者さんに出会い、購入に至りました。
藤澤社長：
最初はご自身の属性を活かした関東スキームで、静岡銀行さんとや香川銀行さんなどの金融機関から融資を引いて中古アパート一棟を買おうとしていましたね。関東スキームでは物件をどれくらい見られてましたか？
Mさん：
資料の取り寄せは頻繁にしておりましたが、内見までできていたのは数軒くらいです。
藤澤社長：
なるほど、資料請求をしていた仲介さんとの関係がきっかけとなり、今回の物件購入につながっていったのですね。
北海道に5000万円でRCマンションを購入
――今回購入された物件の購入に至るまでをもう少しお聞きしたいのですが、関東スキームの物件を見ていて購入には至らなかったけれども、その際に別の物件を紹介されて検討を始められたという経緯でしたっけ？
Mさん：
そうですね、あるポータルサイトで見つけた物件があって、その資料を取り寄せたところ仲介業者から連絡がありました。
そこから、「これよりもっと条件のいい物件あるよ」っていうことで他の物件を紹介されました。その物件について詳細を調べたところ、指値ができる要素があったので思いきって仲介さんにぶつけてみたのですが、結構長文なメールで諌めるような内容の返信が来ました(笑)
藤澤社長：
君、そんな指値なんて何を考えているんだ！みたいな流れですね(笑)
Mさん：
そのとき正直ちょっとイラッとした部分はあったんですけど、逆に長文メールを書いている時間を私のために割いてくださっているというところもありますし、そういう人は逆になんかあるんじゃないかなということで、定期的に連絡を取り合うようになりました。
向こうも最初は私の方を怪しんでる部分があったと思いますが、定期的にお話しする中でお互いの信頼感を醸成できて、今回の物件をご紹介頂く形になりました。
――最初は関東圏内の物件を検討されていて、最終的に購入されたのは北海道となりましたが、仲介業者さんから関東圏外であれば条件に合致する物件があるというような紹介を受けたんでしたっけ？
Mさん：
そうですね。関東スキームで探してるという話は伝えていたのですが、エリアが外れている札幌とか静岡とかの物件も紹介いただいてました。そんな中、今回購入した物件の紹介があり、結構条件が良さそうだったので検討を始めました。
――関東の物件よりはこっちのがいいかもしれないと思ってからの動きですが、東京勤務・東京在住で地方RC一棟を買う、というのは金融機関から融資を引くハードルが高いと思います。融資の経緯のところを詳しくお話伺えますか？
Mさん：
今回買った物件の前に北海道の別の市の物件も紹介を受けておりまして、その物件であすか信用組合やスルガ銀行などに相談していました。しかし、北海道に地縁があるわけでもなんでもないので融資は難しいと断られてしまいました。そんな中、仲介さんからの紹介で北陸銀行さんに打診してみたところ融資が下りました。
藤澤社長：
仲介さんから北陸銀行の担当者の紹介しますよって言われてから、サッとヤモリで書類を揃えて申し込みをしてスムーズに融資審査の内諾が出たという流れですね。
Mさん：
はい、そうです。
――融資の条件について聞かせてください。
Mさん：
物件は築26年で、融資期間は耐用年数の範囲内で21年で、金利は2％少しです。
――物件の概要を簡単に教えていただいてもよろしいですか？
Mさん：
北海道のとある市の物件で、3階建ての9部屋あるファミリーのRC一棟マンションです。築26年で駐車場も一部屋一台ないしは二台あり、敷地も広めの物件となります。
販売価格が当初5500万円でしたが、最終的には指値をして5000万円で購入しました。融資金額は4300万円で、満室ベースでの返済比率が45％くらいとなります。
RCマンション内部の写真
――物件の写真を持ってきて頂いているので見ながら話していこうかなと思うんですが、このリビングなんか修繕する余地がないほどきれいですよね。
Mさん：
そうですね。既にリフォームしてある箇所も多くきれいな状態です。現状３室空きですが、引き渡し前にすべて売り主の費用負担でリフォームしてから引き渡しということになっていました。
藤澤社長：
これもすごいですよね。3室空室があるのに売り主が全てリフォームしてから引き渡すので、追加のリフォーム費用を収支に見込む必要がなく、購入後すぐに入居募集をかけれますね。
水回りがきれいなので大きな出費がない↑
修繕前の様子↓
東京在住で地方の一棟オーナーになった実感
――写真をたくさん共有いただきありがとうございます。遠く離れた北海道で物件を購入するということで、購入時に不安や葛藤などはありましたか？
mさん：
全く地縁のないところでどうかなというところではあったんですけど、現地に行く前でもとりあえずGoogle Mapで物件を見たりや周辺施設の情報を収集して、近隣の業者さんにもヒアリングを繰り返して、賃貸需要があることをを確認していました。
最終的にはきこり先生にも購入相談をしてOKを出していただいたので、そこまで心配や葛藤なく一等目を購入できました。
――ヤモリの家庭教師に入会して１年以上かかってようやく購入できたところだと思いますが、1棟目のオーナーになった実感などはありますか？
Mさん：
正直あんまりなくって(笑)
藤澤社長：
一棟マンションのオーナーですからね！
Mさん：
もっとこうジワっとくるものがあるのかなと思ったんですけど、まったく無いので本腰を入れて空室を埋めにかからないといけないなと気を引き締めている次第です。
――地方で耐用年数が残っていて利回りも出て積算もあって、資産性もあってキャッシュも出る物件というのは、ヤモリの生徒さんでも探してる方が多いと思うのですが、そういう方に向けてアドバイスなどはありますか？
Mさん：
正直なところ、皆さんほど足繁く不動産会社を回ったり、金融機関を開拓したりといったことはできていませんでした。ひとつあるとすれば、今回知り合った仲介業者さんのところに何回も足を運んで信頼関係を築いていったことが重要だったと思います。
きこり先生が推奨されてるのとは逆になってしまうかもしれないんですが、狭く深く関係を構築したことで、結果的に今回の物件の購入につながったのかなと思っています。
ヤモリのサービスについてとMさんの今後の展望
――ヤモリに入会してよかったなと思うことを聞かせてください。
Mさん：
きこり先生にいつでも気軽に相談メールができて、的確なアドバイスを貰えるっていうのは不動産事業をやっていく上では心強かったですね。
また、2022年10月の火災保険の改定の際もそうでしたが、不動産事業に関連する有益な情報を早い段階でキャッチして、分かりやすく整理したものをシェアしていただけるのも非常に助かっています。
藤澤社長：
ありがとうございます、今後も不動産オーナーさんにとって重要な情報についても皆さんにお伝えしていきたいと思います。
――Mさんの今後の展望や目標について聞かせてください。
Mさん：
急拡大をしていこうという思いは正直なくて、足元の物件を満室にすることから始めて満室になって落ち着いてきたら2棟目3棟目に取り組みたいです。今後も自分のペースで続けていきたいなと思っています。
藤澤社長：
今回のような地方のRC物件では、購入金額は5000万円以上、下手したら1億2億円以上と大きな金額となるので、うまく運営できればリターンも大きいのですが、ここで躓いちゃうとリカバリーに時間がかかるので慎重に検討を重ねる必要がありますよね。2棟目以降の購入も期待しています。
――2棟目は同じく北海道エリアで探されるのでしょうか？それとも関東スキームを探していく予定でしょうか？
Mさん：
せっかく北海道に地縁ができたので、北海道の物件があれば積極的に検討していきたいです。同時に並行して関東スキームに該当する物件も探していけたらとは思ってます。
藤澤社長：
今回の1棟が満室になると、更に金融機関からの評価が上がり、取り組めるエリアが広がっていきますので楽しみですね。
――これにてインタビューは終了です。Mさん、本日はありがとうございました！
「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています
ブログの筆者／藤澤正太郎
東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連事業の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産テックユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。 自身でも富山県に戸建てを購入し民泊として空き家再生を行うなど、不動産投資家としても活動中。不動産事業について学べるヤモリのブログ
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