【銀行解説編】少し持ってる者の不動産事業 関東で使える銀行を徹底解説【前編】



目次

1.北岸さんの自己紹介と会社の説明

2.個別の銀行解説に入る前に

3.静岡銀行で求められる年収・自己資金など

4.徳島大正銀行で求められる年収・自己資金など

5.香川銀行で求められる年収・自己資金など

 

前回の少し持ってる者の関東スキーム編は、高属性の人を対象とした関東における不動産事業の流れについて解説をしました。

今回は、特に関東スキームで使える銀行に焦点を当て、不動産の販売業者をされているクリスティから北岸さんをお呼びして、実際に関東スキームで登場する銀行の解説をしていきます。ぜひ動画の方もご覧ください。


不動産投資・事業の基礎は持たざる者も少し持っている者も変わりません。まずは持たざる者の不動産事業で不動産投資の流れを一通り学んだ後、ヤモリの家庭教師では、少し持っている者の不動産事業もサポートしていますので、実際に取り組まれる方は是非ご検討ください。


 

1.自己紹介


クリスティと北岸さんの紹介

北岸さんの勤めているクリスティは、2021年時点で24年目の会社です。

都内の物件も多く取り扱われていますが、会社自体は埼玉県の大宮にあります。

もう一社、富士企画という事務所を四谷に構えており、名前は違うものの代表やお客様の管理も一緒にやっているため、実質同じ会社が2社という形です。

北岸さんは、主に販売の部分、物件の仕入れや銀行の開拓をされています。


日々の業務で名前をよく聞く銀行について尋ねると、最近だと静岡銀行、三井住友トラスト(L&F)をよく耳にし、更にクリスティだと月に1件ほど徳島大正銀行を扱っていると仰っていました。


 

2.個別の銀行解説に入る前に


都内在住だと使いやすい銀行

前提として、ヤモリの学校で話しているのは、築古のボロボロの物件をリフォームして利回り20%を目指していくというやり方です。しかし、都内にはなかなかそういった物件はありません。なので、エリアを広げてみたり、自分の地元に行ってみてくださいというようなことをお伝えしています。

都内在住の方は地方金融機関が使いづらいというデメリットがある一方で、都内に居ることで使いやすくなる銀行があるというメリットも存在します。


今回は、都内在住の方が使いやすい銀行についてお話を伺っていきます。前編では静岡銀行・徳島大正銀行・香川銀行を、後編ではオリックス銀行・三井住友L&Fを扱います。

後編の最後では、少し持ってる者のモデルケースもお話します。

 

3.静岡銀行で求められる年収・自己資金・融資するエリアなど


求められる年収、自己資金

年収700万円以上、自己資金として売買価格の約2割ほどを金融資産で持っていることが求められます。

諸経費で1割分を払った後、手元に残り1割分くらいが手元にあるのが理想です。

自己資金が売買価格の2割に少し届かなかったとしても、担保ベースで話を勧めていくことができます。

※あくまで上記の条件はクリスティさんを通した場合の話です。どの業者もこの条件で通せるというものではないことをご了承ください。


融資するエリア

都内から1時間圏内16号線圏内です。ですが、実際は埼玉の上尾(かなり大宮寄り)などの物件でないと扱われない場合があります。上尾でも桶川寄りなどになってくると、積算が売価と同じくらいといった飛び抜けていい物件でないと扱いません。基本的には都内から1時間が目安です。

茨城や群馬だとどんなに積算が高くても全く扱いません。16号線圏内の神奈川や千葉なら扱います。


積算の考え方

積算の掛け値の考え方は、ほとんど掛け値なしの積算通りとなっており、過去の実例で実際の価格を若干見てくるときもありますが、大体積算と同じくらいあれば基準を満たします。

また積算土地値と購入価格に乖離がある場合でも、自己資金の金融資産で埋められればローンが出ます。価格に対して積算が7掛けくらいあると基準に乗ります。


残債

既存の借り入れの残債額と静岡銀行から見た評価額に半分くらい乖離がある場合、その乖離をカバーできる程度の金融資産を持っていないと静岡銀行での取り組みは厳しくなります。よって、最初の方に静岡銀行を使うほうが取り組みやすい言えます。


法人向け融資

法人での融資もやっています。個人に比べて法人の方が審査が厳しいといったことはありません。しかし、返済する方が代表となっている法人でないと難しいといったようなこともあります。


融資期間

基本的には一律で35年。完済年齢は80歳辺りなので、そこからの逆算も若干あります。

融資期間を長くとってくれるので、再投資する人やコツコツと与信を積み上げる人にとってはプラスです。


金利

一律で3.6%です。


追加融資の考え方

二軒目以上の物件の追加融資の考え方は、一棟目の物件を積算で見て残債との乖離を考慮して判断されます。極端に早い方だと、一棟目を買った半年後に二棟目を買ったりもします。

 

4.徳島大正銀行で求められる年収・自己資金・融資するエリアなど


求められる年収、自己資金