きこり先生の健美家セミナーレポート

与信枠を活かしてキャッシュフロー&アセットを構築！ サラリーマンに向けた愛の鞭

2023年3月7日に開催された健美家主催セミナーのレポートです。

今回は年収700万円以上の会社員を対象にしたセミナーで合計80名の方にご参加頂きました。

▼ 当日のきこり先生講演の様子

まずは現状の閉塞感に対して、不動産によってどのように打開していくかを本日は説明していきます。

もし本業以外で月30万円のキャッシュフローを不動産から生み出すことができれば、現状の閉塞感を打開していくきっかけになるのではないでしょうか。本日のセミナー参加者であれば、その与信を不動産＜資産＞に変えて、キャッシュフローを生むことができるかと思います。

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不動産でキャッシュフローを得ることができれば...

• 金銭的な余裕が生まれる

• 自分が働けなくても 　①事業計画がしっかりした物件 　②管理会社、大工さんなどのチームがあれば運営に支障がほぼない

• 給与ダウンしても自分のやりたいことを優先できる

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毎月のキャッシュフローを生んでくれる物件とは具体的にどのような物件でしょうか。

ヤモリの家庭教師の生徒さんが購入した実際の物件を一緒に見ていきましょう。今回のセミナーの対象者は年収700万円以上の方々なので、”関東スキーム” から取り組むことが良いかと思います。

毎日物件の購入相談を受けていますが、20通に1通くらいしか購入すべき！というGOサインは出していません。最初は皆さんから「表面利回り12%を越えるような物件なんてないじゃないか」と言われることが多いですが、根気よく10-11%で売りに出ている物件に対しても指値交渉をしていくことで12%まで仕上げていくケースが多いです。この事例でも販売価格4500万円に対して100万円の指値をして購入しています。

この物件はヤモリの家庭教師に入ってから半年で購入した事例となりますが、この一棟だけでも余裕を持って月15万円以上は残せます。

室内の写真を見てみると、皆さんが住んでいるご自宅と比較して大分古さが残るなーと印象持つ方が多いと思いますが、最初は自分が住むという基準ではなく、自分が寝っ転がれるかという観点で物件を見るといいかと思います。

もう少し真面目に言いますと、この物件では水回りで大きな修繕が必要なく、購入後すぐに貸し出せることができる点もいいです。購入前にどの程度リフォームや修繕が必要になるか見極めることも大切です。

二つ目の事例は千葉県のアパートです。このアパートも一つ目の事例と同じように表面利回り12%となります。同じく静岡銀行で長期間の融資を引いて購入していて、関東スキームの事例です。 例えば、関東スキームでこの二つの物件を購入するだけでも冒頭に説明した月30万円のキャッシュフローを達成できることになり、これは皆さんでも十分実現可能かと思います。 大家のヤモリで収支と空室率も詳細に見ていますが、この二つの物件ともに年間の稼働率は90-95％で推移していて、空室もほぼなく安定して賃貸経営できています。

この物件の室内の写真です。左がbeforeの写真ですが暗くて、まるで幽霊が出そうな部屋ですね。この空室に対してDIYも入れて、表層だけ綺麗にリフォームするだけでもかなり見違えます。右がafterの写真ですが、明るくて清潔感も出て、リフォーム後すぐに入居者も見つかって満室にできた例です。

この二つの物件を購入しただけでも十分と思う人もいるかと思いますが、生徒さんの事例を見ていると、ここで身に付けた経験や技能を活かして、更に次の物件を購入していく人が多く、それも不動産事業の良いところです。

最後番外編として、滋賀銀行で融資を引いて購入した事例です。滋賀銀行は全国の物件に対して、専業大家さんでなければ長期で融資も引ける可能性がある金融機関です。この事例では、静岡県で中古一棟アパートを購入して、表面利回り19.5%の価格で購入しています。

本日は関東スキームでアパート２棟、滋賀銀行でアパート１棟を購入したケースを説明しました。このように入念に事前調査をして安定稼働できる物件を選んで、長期でフルローンに近い融資を引いて購入できれば、手残り月45万円以上を余裕を持って残しながら、不動産により資産形成をすることができます。

本日の参加者の皆さまが持つ高い与信を資産に変えて、キャッシュフローを生むことが可能となります。ただ、繰り返しになりますが、何でも購入して良いわけではなく事前調査で事業として回ることを確認してから購入することが大切です。

次に将来への不安について、貯金や積立以外で不動産によってどのような打ち手があるか説明していきます。

これまでは足元のキャッシュフローが十分出るような収益性の高い中古アパート１棟の事例を説明してきましたが、次はより資産性が高い貯土地物件です。

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不動産で将来の資本を貯めることができれば...

• 賃料で返済していき、将来的に大きな土地を残せる

• 自分で賃貸経営の技能を身に付け、高めること関与度の高い資産を作る

• インフレに強い不動産が価格変動を吸収してくれる

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このような貯土地物件では、売却時に戸建用地として売却できるかが一番のポイントとなります。特に購入金額が大きくなるほど、分割して売却できるか否かで売却益に大きく影響するので、購入前にしっかり調査することが必要となります。

また、貯土地物件では返済比率が70%程度まで上がることが多く、足元のキャッシュフローがマイナスにならないことを確認することも大切です。

本日はキャッシュフローを生んでくれる物件と、資産を将来に残してくれる貯土地物件の具体例を紹介しました。まず物件を購入する前に、自分が何を目指したいか、目標設定から始めましょう。

その自分の目標に対して、現状と未来の両方の課題の打ち手になるのが不動産事業かと思います。