10年ほど前までは大企業でサラリーマンとして働いていたのにも関わらず、今では家賃収入で1億円を達成し経済的に自立したきこり先生。
今回は、そんなきこり先生が駆け出しの頃に購入した一棟目について語る記事となります。
いつものような勉強系の記事ではなく、サクッと読めるきこり先生の伝記のような内容となっておりますので、ぜひ最後までお楽しみください。
＜目次＞
1. 今回のテーマ
2. 2012年〜2013年：きこり先生が上海駐在中のお話
3. 2013年の冬〜2014年の春：きこり先生が帰国してから購入する直前まで
4. 2014年3月：ついに1棟目購入
5. 最後に
動画はこちら⬇️
今回のテーマ
タイトルにもある通り今回は、きこり先生の1棟目購入までの道のりについてお伝えします。
いつものような勉強系の動画とは少し趣旨が異なり、きこり先生の１棟目購入までの経緯を語る内容になっています。
きこり先生が１棟目を購入したのは８年ほど前で、現在の不動産を取り巻く環境とは違う部分もあります。
しかし、当時のきこり先生も今この記事を読んでいる方と同じように、もっと早くから不動産事業に取り組んでいた先輩の話を聞いて、参考にできる部分を取り入れるということを行っていました。
全てが同じ状況ではないということを前提の上、今回の記事で参考にできる部分があればぜひ取り入れて、自分の不動産事業の取り組みやモチベーション向上に取り入れてみてください。
では、早速本題に入りましょう。
時は2012年、きこり先生が漠然と不動産事業を始めてみようと考えていた頃から始まります……
2012年〜2013年：きこり先生が上海駐在中のお話
きこり先生が不動産事業を始めようと思ったのは、今からだと10年前にあたる2012年です。
当時は大企業に勤めていたきこり先生ですが、「サラリーマンを続けていてどうなんだろう…」という問題意識や、スーモなどで自分で住むところを探す楽しさから、不動産でなにかできたらいいなというふうに漠然と考えていました。
その後、本格的に不動産事業に取り組む意志を固めたのは2013年の上海のことでした。
当時上海に駐在していたきこり先生は、グレードの高い家や運転手付きの車という高待遇にも関わらず、日々出張者のアレンジ業務などに追われており、「やっぱり違うな」という想いを持っていました。
そこで、かつてから漠然と抱いていた不動産でなにかやりたいという気持ちが強固になり、本格的に不動産事業に取り組むことを決意。
本格的にやるぞと思ったのはいいものの、上海にいる限り当然物件を購入することはできません。
そこできこり先生は、上海でも取り組めることを考えた結果、「勉強すること」という結論に至り、本・ブログ・情報教材を駆使して勉強を開始しました。
本については、一時帰国でたくさん本を買って上海に持ち込むというようなことをしており、本屋に行って不動産事業に関連する本を表紙だけ見て購入し、とにかくたくさん読んでいました。
ヤモリのYouTubeで紹介されているきこり先生が選んだ不動産で読むべき本5冊というのは、このような過去から生まれたといってもいいでしょう。
30冊ほどトランクの中に不動産事業の本を詰めて中国に帰ろうとしたとき、空港で止められて「共産党の思想に反する内容の本ではないか」という疑いをかけられ、必死に説明するも結果的に没収されるというアクシデントが発生したりもしましたが、それにもめげずに1年半ほど上海で勉強を続けました。
2013年の冬〜2014年の春：きこり先生が帰国してから購入する直前まで
そして、ついに2013年の10〜11月に帰国し、いよいよ物件を買おうと意気込んでいたところ、即日出向することになり、またしても壁が立ちはだかります。
出向というのは聞いていたものの、まさか即日で出向とは思っておらず、午前中に挨拶回りを終えた日の午後にはタクシーで出向先に移動することに。
駐在から帰って早々、そこからは出向先の戦略コンサルティング会社で激務に追われる日々が始まりました。
初めての業務で慣れておらず、実力不足でもあったことから時間がかかり、忙しい日々が続きます。
しかし、やっと物件を購入できる日本に買ってきたということで、水を得た魚のごとく、忙しい中でも内見や仲介業者さんに会うということを繰り返し行っていました。
不動産事業に取り組むことが、自分の人生を変える唯一の手段だろうと考えていたので、もはや不動産事業はやるかやらないか悩む次元になく、忙しさは理由にならなかったようです。
当時資料の請求は1日に3〜5件、内見は週に1回以上行っていました。
仕事前の朝8時から現場に行って内見し、遅刻する旨を会社に伝えてそのまま会社に向かったり、夜に社食で晩ごはんを食べて業務を終えた後、21時頃から業者さんに会って話を聞くということまでしていました。
その数を数えてモチベーションにするということをやっていた時期もありますが、徐々にそれが当たり前になりすぎて呼吸のようになっていったため、正確な数はもはやわかりません。
中でも銀行さんとのやり取りは断られることが多く、心が折れそうになる時期もあったと語ります。
非常階段やトイレでこそこそ電話し、脈がありそうならFAXを送り、電話して最低条件をクリアしたら面談の約束を取り付けるということを日常的に繰り返していました。
そして、それを半年ほど繰り返した結果、2014年の3月についに札幌市で1棟目購入に至ります。
2014年3月：ついに1棟目購入
上海での１年半に渡る勉強を終え、帰国後に鬼の資料請求や内見を繰り返した結果、もはや呼吸と化したきこり先生の不動産事業ですが、半年ほど続けた結果ついに１棟目購入を達成しました。
記憶は定かでないものの、おそらく健美家で見つけた物件で、非常に良い物件が出てきたというよりかは毎日資料請求している中の物件のひとつという認識でした。
利回り２０％弱ほどのワンルームが８戸入ったアパートで、下がピロティで駐車場になっている物件となっています。
ワンルーム激戦区の札幌市で戦えるか不安でしたが、デスクトップ調査をしてみると、広いワンルーム物件なら戦える可能性があるということがわかり、その物件が30平米くらいあったことからヒアリングを行いました。
札幌市には仲介業者が多く、8〜10社ほどヒアリングを行ったところ手応えを感じ、内見を手配して銀行にもどんどんアタックしていきます。
その際、同時に物件を何件も並行して取り組んでいたため、ごちゃごちゃになりつつもなんとか把握するという形で対応していました。
銀行の方はボロボロで、相変わらず断られ続けていました。当時は親子亀作戦を考案しておらず、銀行は全滅していました。
公庫にも物件を持っていったものの、東京支店は門前払いという結果に終わったため、札幌の公庫にアタックすることに。
その際、札幌の業者さんに口添えをお願いするという作戦を決行し、面談の結果無事に内諾が出るという結果でひとまず終えることができました。
数字としては、物件価格が1400万円、融資額が1500万円、金利が2％、融資期間が15年、返済比率が50％弱という結果になりました。
振り返ってみて、今出てきても取り組まない物件ではあるものの、当時の走り出しとしてはギリギリOKだったというような評価をしています。
買ったはいいもののすぐに退去がでて、8分の5が入居している状態で買ったところからすぐに入居が4部屋になってしまったため、家賃収入と返済がトントンになり、管理費や固定資産税や火災保険を考慮するとマイナスという状態になりました。
しかし、自分でしっかりヒアリングを行いデスクトップ調査を行っていたことから、退去が出ても大きく動揺することなく、戦えるだろうという認識は崩していませんでした。
リフォームの分の融資は下りなかったため、飛行機で物件まで行ってDIYを行うなど、今までのスタンスを崩さず取り組み続けます。
結果としては半年ほどで満室になり、ここで自分のしていたことが正しかったのだと証明されることとなりました。
22〜23万円の家賃収入に対して返済が10万円くらいだったため、手元に残った10万円を見て、ようやく長年の努力が形になった実感を得ました。
今でもこの物件は所有しており、返済も進んで8年以上稼働し続けています。
この1棟目があったおかげで公庫が門を開き、その後のボロ物件にも融資してもらえるようになりました。
融資期間は全て15年というわけにはいきませんでしたが、利回り30％などの物件を作って売却を絡めながらキャッシュを増やし、決算の数字をよくすることで信金や信組、地銀も相手をしてくれることとなります。
全てはこの1棟目から始まったと言ってもいいでしょう、これがきこり先生の1棟目購入までの物語です。
最後に
前述の通り、今この物件を買うかどうかと言われたら買わないと断言するきこり先生ですが、当時の状況を踏まえるとベストな選択だったといいます。
その経験から振り返ってみると、今の自分にできるベストはなにかを考え、それを選択することが重要だと感じています。
長い目で見ると、1棟目の物件は積算が高いわけではないので、非常に良いとは言えない物件です。
しかし、その中で試行錯誤しながら、売ってキャッシュに変えて違う物件の足しにしたりということを行っていたため、やはり一歩目としては良かったと振り返ります。
きこり先生が重要だと感じているのは、とにかくやる気です。
不動産事業を進め、何件も買って軌道に乗ってくるとどんどん楽になっていきます。
最初はやる気燃料を燃やし、自分の目標に向かって踏み出してみてください。
ここまで読んでいただきありがとうございました！
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