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不動産事業で知っておくべき金利について

日銀総裁が今春10年ぶりに交代します。これまで長期で続いてきた「異次元の金融緩和」が修正されるという見方も出ており、不動産オーナーやこれから収益物件を購入する個人投資家にとっても非常に関心の高いテーマかと思います。 そんな中、TBS編集部の方々から突然メールがヤモリに届きました 「経済の話で困ったときに見るやつ」という番組への生出演の依頼でした。

次期日銀総裁で不動産市場がどう変わっていくか専門家をゲストに呼んで話し合うライブ配信です。

TBS報道局編集部の方々が事前にYoutube「ヤモリの学校」を見て、ヤモリの不動産の民主化というミッションに共感して頂いたことがきっかけでした。きこり先生とワンルームの貸し会議室から叫んで始まったヤモリの学校ですが、こういうご縁に繋がってとても嬉しいです。



さて、今回は不動産事業の観点で、結局金利って何を知っておけばいいの?

というテーマでポイントを3つにまとめていきます。

 

① 直近で大幅な金利上昇はないが上昇に向かっていく可能性が高い

② 金利ではなく融資金額や融資期間も見て判断する

③ 融資環境が悪化したタイミングは持たざる者にはチャンス

 
今後金利はどうなる?

将来の金利変動予測について、まずは冷静にエコノミストの見解を見てみましょう。

 

日本銀行は米国景気の底入れや春闘での賃上げ動向がある程度明らかになるまでは、現状の金融緩和策の枠組みを維持するとみている。ただし、新総裁の下で「点検」や政府との共同声明の修正などを実施し、イールドカーブ・コントロールの見直し(段階的に短期金利操作に移行)に着手する可能性もある。その場合でも、国債買い入れの継続や低金利の維持、フォワードガイダンスなど金融緩和そのものは継続するだろう。

(引用元:大和総研 日本経済見通し:2023 年 2 月)

 

実際に植田新総裁からも「金融緩和の継続が適当」、「金融政策は経済、物価の先行きの見通しを踏まえて判断」といった発言が繰り返されており、現状の金融政策を大きく転換する可能性は低いとされています。 一方、エコノミストの政策見通しでは、今年7月までに引き締めに転じるという予想が7割を超えており、実体経済の回復状況を慎重に見極めながら、将来的に金融緩和引き締めに動く可能性があるという見方が主流です。 今後考えらえれるシナリオとしては、イールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の撤廃、その次にマイナス金利解除が挙げられています。


収益不動産ローンの変動金利においては、足元では金利上昇の影響は軽微であるものの、中長期的に金融緩和が引き締めとなれば、長期金利が上がり、更にもし政策金利の引き上げまで踏み込むようであれば短期金利も上がる可能性があります。

これまでの短期金利と長期金利(10年国債利回り)の推移グラフからも分かるように、大幅に金利が変動するのではなく、少しずつ変動していくことが現実的な予測となります。


ここで重要なのは、中長期で変動金利が上昇していく可能性も見据えて、収支シミュレーションを行うことと、過度に金利上昇の不安に駆られるのではなく、金融政策や経済の状況を冷静に見て、急激な金利上昇のリスクは限定的であることを理解することです。


グラフ引用元:ファイナンシャルスター


不動産事業用ローンへの影響は?

ヤモリでは現在日本全国の金融機関36行と提携して、不動産事業ローンに関する情報を常にアップデートしています。一部の金融機関において、変動金利の軽微な上昇はありますが、融資情勢は大きく変わっていません。 新規の不動産事業ローンの審査基準についても変わなく、引き続き融資を引いて物件購入している実績は出ています。 不動産賃貸経営は中長期で事業計画を考えていく必要があり、金利のみで条件を比較するのではなく、融資期間と融資金額、購入後の金融機関との関係性も考慮して検討することが大切です。


今後景気状況が変動する中で、各金融機関の融資スタンスが変わっていないかアンテナを張りつつ、物件購入時には金利だけでなく他条件も踏まえて、収支シミュレーションを必ずして購入判断をしていきましょう。


実績を作っておいてチャンスに変える?

結論、賃金や物価の持続的な上昇がない限り、大幅な金利上昇(特に変動金利)の可能性は低いものの、アメリカのインフレや金利上昇を背景に、日本も金利上昇に向かっていく可能性が高いという見方が多いです。


もし金利が上がるようであれば金融機関の審査金利も上昇し、融資は出にくくなります。

そうすると物件価格が下がり、さらに持たざる者にはチャンスが広がるとも捉えられます。


不動産"投資"はやりにくい環境になりますが、小さく始めて実績を作り、それをもとに拡大していく不動産"事業"には融資が継続してつくため、チャンスとなります。


特にヤモリが解説している「地方少額高利回り不動産事業」は総事業費利回りが高く、金利が上昇する環境下においても、スプレッドが取れて十分に余裕を持って運営ができます。


このように短期的な景気変動に左右されずに、長期的な目線で不動産を積み上げていけるのも不動産事業の良いところの一つです。

経済金融の難しいワードが日々ニュースで報道されていますが、不動産事業に与える影響を冷静に見て納得して取り組むことが大切ですね。

今回「経済の話で困ったときに見るやつ」に出演させて頂き、番組を見て頂いた方や、ライブ配信中にコメント頂いた方々ありがとうございました!




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