【初心者必見】買ってはいけない空き家の特徴5選
こんにちは、きこりです。今回は、不動産事業を始める方に知っておいてほしい「買ってはいけない空き家の特徴5選」について解説します。
空き家を購入してリフォームし、貸し出すことで家賃収入を得る不動産事業ですが、中には購入後の努力だけでは改善が難しい物件もあります。今回は特に不動産事業の初期段階で避けるべき5つの特徴と、購入前に確認しておきたいポイントを紹介したいと思います。
＜目次＞
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賃貸需要がない物件
1つ目は、賃貸需要がない物件です。不動産事業において、賃料を元に安定的なキャッシュフローを築くには、入居者が付くというのが大前提です。どれだけ立派な建物であっても、借りてくれる人がいなければ不動産事業として成り立ちません。
当たり前のことに思えるかもしれませんが、物件を探していると、この判断を間違えてしまうことがあります。賃貸需要があるエリアは、必然的に物件価格も高くなりやすいものです。なかなか物件を購入できない状況が続くと、周囲に畑しかないような場所でも「安く買えるからいいのではないか」と考えてしまうことがあります。
きこりは、これを「買いたい病」と呼んでいます。買いたい気持ちが強くなると、賃貸需要が弱くても「何とかなるだろう」と前向きに考えてしまいがちです。しかし、物件を購入する際は、最初にリフォーム後にきちんと客付けできるかを確認する必要があります。
例えば、原宿にある古い家であれば、建物が傷んでいても立地による需要が期待できます。一方、郊外の賃貸需要がないエリアでは、どれだけ建物をきれいにしても入居につながらない可能性があります。
そこで重要なのが、購入前の賃貸需要調査です。まずはインターネットで周辺の賃貸物件を調べ、競合となる物件がどの程度あるのかを確認します。
さらに、アパマンショップやミニミニなど、周辺の客付け会社さんに電話をして、実際の賃貸需要をヒアリングします。「この物件をリフォームしたら、借り手は見つかりそうですか？」と確認し、前向きな意見が得られるかどうかを判断材料にします。ヒアリングする客付け会社さんは、最低5社以上が目安です。
1社だけでは判断材料が少ないため、複数の会社さんから意見を聞くことが重要です。調査の結果、客付けが難しいと判断した場合は、どれだけ魅力的な建物でも購入を見送るべきです。
再建築不可の物件
2つ目は、再建築不可の物件です。特に不動産事業を始めたばかりの方は、購入を避けるのが無難です。再建築不可物件とは、現在は建物が建っていても、解体して更地にすると、新しく建物を建てられない物件のことです。
例えば、建築基準法では、建物を建てる土地が接する道路について一定の条件が定められています。
道路に接道する間口が狭すぎるなど、必要な条件を満たしていない場合、建物を建てられないことがあります。昔は建築が認められていたものの、その後に法律が変わったり、土地の一部を売却したりしたことで、現在の条件を満たさなくなっているケースもあります。
再建築不可物件を避けたい大きな理由は、金融機関から融資を受けにくいことです。
購入時に融資がつきにくいだけでなく、将来売却するときにも問題になります。例えば、現金で再建築不可物件を購入できたとしても、次の買主さんが融資を受けられなければ、購入できる人が限られてしまいます。その結果、売却という出口の選択肢が大きく狭まることになります。
きこり自身、再建築不可物件で融資を受けた経験はあります。ただし、それは不動産事業の実績を積み、金融機関からの信用が高まった中盤から後半の段階でした。事業を始めたばかりの段階で、同じように融資を受けられるとは限りません。また、再建築不可の物件を再建築可能にする方法もありますが、難易度は高いと思います。
最終的に再建築が認められるかどうかは行政の判断になるため、どれだけ努力しても認められない可能性があります。こうしたリスクを考えると、不動産事業の初期段階では、再建築不可物件を購入しない方がいいと思います。
違法建築の物件
3つ目は、違法建築の物件です。こちらも再建築不可物件と同様に、特に事業初期には避けた方がいいと思います。代表的な例として、建ぺい率や容積率を超えている物件があります。
建ぺい率とは、敷地面積に対して建物を建てられる面積の割合です。一方、容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を指します。例えば、建築時には基準を守っていたものの、その後に部屋を増築して建物を広げたことで、基準を超えてしまうケースなどがあります。 こうした物件は、購入時に現金で買えたとしても、将来売却するときに苦労する可能性があります。
なぜなら、法令に適合していない物件は、金融機関から融資を受けにくくなるためです。次の買主さんが融資を受けられなければ、売却先が限られてしまいます。つまり、再建築不可物件と同じように、将来の売却という出口を狭めてしまうことになります。もちろん、違法な部分を改善する方法がないわけではありません。
例えば、建ぺい率を超えている場合、建物の一部を取り除く「減築」によって、適法な状態にできるケースもあります。ただし、そもそも建物を安全に減築できるのか、どの部分を取り除けばよいのかなど、専門的な確認が必要です。こうした対応を十分に理解している方であれば、購入を検討できる場合もあると思いますが、知識や経験が少ない段階では難易度が高いため、事業初期には違法建築の物件を避けることをおすすめします。
傾きが進行している物件
4つ目は、傾きが進行している物件です。再建築不可でも違法建築でもなく、法律上は問題のない建物であっても、注意が必要なケースがあります。それが、建物の傾きが現在も進行している物件です。
きこり自身、建物の傾きについては何度も怖い思いをした経験があります。例えば、建物の構造や躯体がしっかりしていて、内装だけが古い物件であれば、壁紙や設備を交換することで住みやすい家にできますが、建物の傾きは、内装のリフォームだけでは解決できません。
原因として考えられるのが、地盤の弱さです。川の近くや水はけの悪い土地などでは、地盤の状態によって建物が不均等に沈むことがあります。これを「不同沈下」といいます。
例えば、建物全体が均等に沈むのではなく、片側だけが沈んでしまうと、建物が斜めに傾いてしまいます。地震などによって一度だけ傾きが生じ、その後は進行していないケースもあります。しかし、地盤そのものに問題がある場合は、建物の傾きを直しても、強い雨や地震などをきっかけに再び沈下する可能性があります。建物が傾くと、室内でめまいのような不快感を覚えたり、ドアや窓が開かなくなったりすることがあります。
当然、こうした状態では入居者さんを募集することも難しくなります。さらに、修繕しても2〜3年後に再び傾いてしまえば、何十万円、場合によっては何百万円もの修繕費用が必要になる可能性があります。そのため、特に注意したいのは、傾きがあることだけでなく、傾きが進行しているかどうかです。
川の近くや地面に亀裂がある場所、水が集まりやすいエリアなどでは、地盤の状態を慎重に確認した方が良いです。また、地名に「田」が含まれる場所なども、土地の履歴を確認するきっかけになります。地盤が弱く、傾きが進行している物件は、購入を避けるべきだと思います。
ハザードマップの対象エリアで直近10年以内に災害歴がある物件
5つ目は、ハザードマップの対象エリアにあり、直近10年以内に災害歴がある物件です。こちらは建物そのものではなく、立地や気象条件に関係する問題です。きこりは、災害歴を確認する際に、直近10年間をひとつの目安にしています。
例えば、過去10年以内に洪水が発生し、床上浸水した履歴がある物件です。こうしたエリアでは、再び同じような災害が起きる可能性を考える必要があります。もちろん、大規模な護岸工事などによって状況が改善されている場合もありますが、その後の経過を慎重に見たいと思います。一方で、ハザードマップの対象エリアに入っているからといって、すべての物件が購入不可というわけではありません。
例えば、洪水のハザードマップで色がついているエリアでも、過去10年間に浸水などの被害が発生していない場合は、購入を検討できる可能性があります。ただし、災害リスクがある分、物件の評価は慎重に行う必要があります。火災保険に加入し、必要に応じて水災補償をつけることも重要です。
特に注意したいのは、10年間で2回、3回と繰り返し災害が発生しているエリアです。仮に入居者さんが見つかっても、洪水によって床上浸水してしまえば、建物の復旧が必要になります。入居者さんが避難し、帰宅したときには家の中が水浸しになっているかもしれません。その片付けや修繕に対応しなければならないことは、大家さんにとって大きなリスクです。
そこで、物件を購入する前に、市区町村の防災担当部署などへ災害歴を確認することをおすすめします。物件の住所を伝え、周辺300〜500m程度の範囲で、過去に浸水などの災害が発生していないかを聞いてみると、自治体によっては、電話で丁寧に教えてもらえます。また、東京都江戸川区のように、過去の浸水履歴をインターネットで公開している自治体もあります。こうした情報を活用し、直近10年程度の災害歴を確認した上で購入を判断することが大切だと思います。
最後に
今回は、買ってはいけない空き家の特徴を5つ紹介しました。
賃貸需要がない物件
再建築不可の物件
違法建築の物件
傾きが進行している物件
直近10年以内に災害歴がある物件
これらに共通するのは、購入後に努力しても、問題を改善することが難しいという点です。一方で、今回紹介した5つの特徴に当てはまらない物件であれば、購入を検討できる可能性があります。
例えば、雨漏りしている物件です。雨漏りと聞くと、大きな修繕費用がかかるのではないかと不安になるかもしれません。しかし、きこりからすると、むしろワクワクすることもあります。雨漏りは、適切な知識があれば、多くの場合は修繕できる問題だからです。また、家の中に残置物が大量にある物件も、購入を避けられがちです。
しかし、残置物については、片付けに必要な費用を見積もり、その費用を含めても収支が成り立つかを確認すればよいと思います。大切なのは、修繕や費用によって解決できる問題なのか、それとも努力しても改善が難しい問題なのかを見極めることです。購入前に賃貸需要や建物の状態、法令上の制約、災害歴をしっかり調査し、収益が見込める物件を探してほしいと思います。
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北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1億円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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