【築古の怖さ】利回り15%越でも破綻危機に。掟破りの購入にヤモリからのアドバイスは？【購入者インタビューVol.30 坂本さん】
今回の購入者インタビューは、ヤモリの学校の初期から学び続け、5年越しで初めての収益物件購入を実現した坂本さんです。本業では不動産デベロッパーとして活躍する一方で、収益不動産の経験はゼロの状態からスタート。お子さんの将来を見据えた資産形成を目標に、本格的に不動産事業へ取り組み始めました。
そして今回購入したのは、静岡県御殿場市のアパート2棟バルク案件。しかし購入後、想定していなかった大きな問題が発覚します。不動産事業を始めたきっかけから、初めての物件購入、そして購入後のリアルな苦労についてお話を伺いました。
＜目次＞
YouTubeでも動画でわかりやすく解説していますので、ぜひチェックいただければと思います。
動画はこちら↓
5年越しで不動産投資を始めた理由
藤澤：
まずは簡単に自己紹介をお願いします。
坂本さん：
坂本と申します。本業ではデベロッパーとしてオフィスビルの企画などを担当しています。不動産業界ではありますが、オフィスビルが中心なので、住居系の知識はほとんどありませんでした。
藤澤：
不動産事業を始めようと思ったきっかけは何だったのでしょうか？
坂本さん：
もともとジェレミーさんのInstagramを見ていて、その中できこり先生が出演されていたんです。不動産業界に携わる身として内容がとても面白く感じましたし、資産形成の手段としても魅力を感じていました。ただ、興味はあったものの、なかなか行動に移せませんでした。
藤澤：
実際に動き出すまでにかなり時間がかかったそうですね。
坂本さん：
そうですね。気づけば5年ほど経っていました。転機になったのは子どもたちの存在です。娘が幼稚園に入るタイミングで、将来子どもたちに選択肢を与えられるような資産形成をしていきたいと思うようになりました。改めて「なぜ不動産をやりたいのか」「何のために買うのか」を考え直したことで、本気で取り組もうと決意しました。
初めての物件購入でアパート2棟を取得
藤澤：
今回購入された物件について教えてください。
坂本さん：
静岡県御殿場市にある築38年の木造アパートです。2階建ての8戸アパートが2棟あり、合計16戸です。間取りは2DKで、土地は約1,000㎡、駐車場は8台あります。購入時点では16戸中14戸が入居している状態でした。
藤澤：
売り出し価格はいくらだったのでしょうか？
坂本さん：
3,800万円で売り出されていましたが、100万円の指値が通り、3,700万円で購入しました。
藤澤：
利回りはどれくらいでしたか？
坂本さん：
現況で約13％、満室想定で15％程度です。また、現在の家賃が周辺相場より1万円ほど安く設定されていたため、将来的な家賃アップも期待できる物件でした。
藤澤：
融資条件も良かったですよね。
坂本さん：
滋賀銀行から融資を受けました。物件ローンと無担保ローンを組み合わせたオーバーローンで、融資期間は35年、金利は3％台後半でした。返済比率も40％を切る水準だったため、キャッシュフローを残しながら運営できる計画になっています。
藤澤：
内見まで進んだ物件は何件くらいあったんですか？
坂本さん：
今回の物件が初めて内見した物件です。収支計算をして条件が合いそうだと思い、問い合わせをしてすぐに内見へ行きました。
高利回り物件の裏側で発覚した想定外の問題
藤澤：
高利回りで融資条件も良く、順調に見える案件ですが、購入後に大変なことがあったそうですね。
坂本さん：
契約後に改めて業者さんへ見積もりを依頼したところ、鉄骨部分の腐食がかなり進行していることが分かりました。仲介業者から聞いていた内容をもとに、ある程度余裕を持って予算を見込んでいたのですが、実際には想定以上の状態でした。中には「この状態では修繕を受けられません」と言われる業者さんもありました。
藤澤：
かなり厳しい状況でしたよね。
坂本さん：
複数の業者さんに相談しましたが、なかなか受けてもらえず、このままだと崩落の危険性もあるのではないかと思うほどでした。最悪の場合は契約解除も考えました。ただ、この物件は駐車場部分の農地転用を伴う特殊な契約で、すでに手続きが進んでいたため、手付解除も難しい状況だったんです。弁護士にも相談しましたが、売主との合意解約がなければ撤退は難しいという見解でした。
藤澤：
まさに「買ってからが不動産事業の始まり」という状況ですね。
坂本さん：
本当にそうでした。購入した瞬間は安心していたのですが、その後に大きな問題が見つかり、どうしたらいいのか分からなくなりました。
トラブル発生時に感じた「相談できる環境」の価値
藤澤：
その時にきこり先生へ相談されたんですよね。
坂本さん：
かなり追い込まれた状態で相談させていただきました。その中で、これまでの経験や事例をもとにアドバイスをいただき、「まだ打つ手はあるんだ」と思えたことが本当に大きかったです。正直、どうしようもない状況だと思っていたので、前向きになれるきっかけをいただきました。
藤澤：
高利回り物件には必ず理由があります。だからこそ、リスクを把握して対応していくことが重要なんですよね。
坂本さん：
今回の件を通して、仮審査や融資の話を進める前に、もっと早い段階で相談するべきだったと痛感しました。特にリフォームに関しては経験がないので、業者さんから提示された金額が適正なのかどうかも判断できません。今は見積もり内容を精査しながら、最善の方法を探しているところです。
藤澤：
不動産投資は一人で進めるものではなく、専門家や仲間と一緒に進めていくものですからね。
リフォームチームや建築士資格を持ったメンバーも含めて、これから物件の再生をサポートしていきたいと思っています。
今後の目標と不動産投資を始めたい人へのメッセージ
藤澤：
今後の目標を教えてください。
坂本さん：
この物件はキャッシュフローがしっかり出る物件なので、まずは安定運営を目指したいと思っています。現在は個人で所有していますが、将来的には法人化も視野に入れながら規模拡大をしていきたいです。
藤澤：
最後に、なかなか行動できない方へメッセージをお願いします。
坂本さん：
まずは怖がらずに相談してみることだと思います。私自身、相談をためらった結果、危うく大きな失敗につながりかけました。ヤモリの学校には伴走してくれる環境があります。だからこそ、一人で抱え込まず、どんどん質問した方がいいと思います。私自身もこれから積極的に相談しながら進めていきたいと思っています。
最後に
坂本さんは、ヤモリの学校を見始めてから実際に物件を購入するまで5年という時間がかかりました。
しかし、お子さんの将来を考えたことをきっかけに本格的に行動を開始し、初めての収益物件としてアパート2棟の取得を実現されました。
一方で、購入後には鉄骨腐食という大きな問題が発覚し、契約解除も難しい状況に直面しました。それでも諦めず、専門家や仲間の知見を借りながら問題解決に向けて進み続けています。不動産投資は「買って終わり」ではありません。むしろ購入後からが本当のスタートです。
物件運営の中ではさまざまな課題が発生しますが、一つひとつ乗り越えることで資産形成は前に進んでいきます。坂本さんの物件が今後どのように再生され、満室経営へ向かっていくのか。これからの活躍にも期待したいと思います。
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