【家賃は計1億円】関西中心に8棟94室を保有する大家さん【購入者インタビューVol.32 ともさん】
今回の購入者インタビューは、不動産事業を始めて6期目、関西を中心に8棟94室を保有するともさんです。
大阪を拠点に、兵庫県を中心として和歌山県や富山県にも物件を所有。満室想定の年間家賃収入は約4,900万円、手残りは約1,700万円、これまでの累計家賃収入は1億円を超えています。
1棟目は独学で購入したものの、その後約2年間は次の物件を買えない時期が続きました。そこからヤモリで学び、金融機関の融資条件から逆算して物件を探す戦略へと変化。今回は、不動産事業を始めたきっかけから、転機となった2棟目の購入、金融機関の開拓や富山県へのエリア拡大、そして今後の目標についてお話を伺いました。
＜目次＞
YouTubeではインタビュー全編を掲載していますので、あわせてご覧ください。
動画はこちら↓
8棟94室、年間家賃収入約4,900万円まで拡大
ごとう学級委員長：
まずは自己紹介をお願いします。
ともさん：
大阪で不動産事業をしています。最初から法人で始めていて、今年で6期目になります。
ごとう学級委員長：
ともさんはヤモリの生徒さんでありながら、「関西ヤモリの会」でも活動されていますよね。
ともさん：
そうですね。ヤモリに入って1年目くらいのときに、5人ほどで「みんなで飲み会をしたり、会ったりするときに使おう」という感じで始めました。今では120人くらいになっています。
ごとう学級委員長：
現在は何棟、何室くらい保有されていますか。
ともさん：
アパートが8棟94室です。それとは別に、相続した戸建ても1戸持っています。
ごとう学級委員長：
すべて満室になった場合、年間の家賃収入はどのくらいになりますか。
ともさん：
年間で約4,900万円です。手残りでは約1,700万円ですね。この前たまたま確認したら、これまでの家賃収入も累計1億円を超えていました。
ごとう学級委員長：
6年目で累計1億円はすごいですね。物件は関西が中心ですか。
ともさん：
兵庫県が多いですね。ほかに和歌山県が1棟、富山県が2棟あります。最初に買った1棟だけ木造で、それ以外は鉄骨やRCです。
ごとう学級委員長：
そもそも、不動産事業を始めたきっかけは何だったのでしょうか。
ともさん：
コロナ禍で一時的に本業が暇になったとき、会社の前にある本屋さんで不動産の本を立ち読みしたのがきっかけです。「不動産、いけそうやな」と思いました。家族でハワイなどの海外旅行へ行くときも、お金を気にせず行けるようになったら素敵だなと思っていました。もともとリフォームなども好きだったので、自分に合っていると思って始めました。
2年間買えない時期を経て、転機となった2棟目
ごとう学級委員長：
8棟の中で、一番思い出に残っている物件はありますか。
ともさん：
2棟目の加古川の物件ですね。1棟目はヤモリに入る前に、不動産の本を10冊くらい読んで「いける」と思い、そのまま購入しました。ただ、そこから2棟目になかなか進めず、次に購入できたのは約2年後でした。
ごとう学級委員長：
その2年間は、どこが一番大変でしたか。
ともさん：
1棟買ったあとに金融機関や業者さんへ相談しても、「2〜3年待ったら」と言われることが多かったんです。でも、自分としてはもっと拡大したかった。金融機関の開拓方法も分からず、次の一手が見えない状態でした。
ごとう学級委員長：
そこからヤモリを知ったんですね。
ともさん：
Instagramのストーリーズでたまたまヤモリを知って入会しました。そこからヤモリのコンテンツを全部見て、一度ノウハウを頭に入れました。その上で見つけたのが、2棟目の加古川の物件です。工務店さんを5社ほど呼んで見積もりを取るなど、教わったことを一通り実践しました。自分の中では、一番「ヤモリらしい買い方」をした物件だと思っています。
ごとう学級委員長：
入会してから2棟目を購入するまでは、どのくらいでしたか。
ともさん：
1年以内だったと思います。それまでにも現地調査にはかなり行きました。今なら見に行かないような、ボロボロで猫の住処になっている物件まで見に行っていました。当時は金融機関がどんな物件に融資するのか分かっておらず、利回りだけを見ていたんです。ただ、そうした経験も無駄ではなかったと思います。
融資条件から逆算し、物件を買い進める
ごとう学級委員長：
2棟目を購入してからは、良いペースで買い進めていますよね。
ともさん：
そうですね。金融機関がどんな物件に融資するのかが分かってから、探し方が変わりました。例えば当時の兵庫ひまわり信用組合さんは、今とは条件が違いますが、「利回り12％・築35年以内」というように条件が分かりやすかったんです。その条件に合う物件を探して、届かなければ指値をする。「この価格まで下がれば買える」というところまで価格交渉するようになりました。
ごとう学級委員長：
3棟目も、まさにその方法で購入されたんですね。
ともさん：
兵庫県三木市の物件で、もともとの価格は5,000万円でした。金融機関へ相談すると「4,500万円ならいける」と言われたので、最初は4,300万円で指値しました。それは通らず、最終的には4,500万円、自己資金200万円ほどで購入しました。
ごとう学級委員長：
4棟目では、新しい金融機関の開拓もされています。
ともさん：
築28年の物件で、どうしても欲しかったのですが、それまで使っていた金融機関では融資が出ませんでした。そこで10〜20件ほど金融機関を回って資料を提出し、最終的に兵庫県信用組合さんから融資していただけることになりました。
ごとう学級委員長：
金融機関との関係づくりで意識していたことはありますか。
ともさん：
毎回、従業員全員に行き渡るくらいのお菓子を持って行っていました。担当者だけでなく、「これ誰が持ってきたんやろう」と上の方にも覚えてもらえたらいいなと思って、少し多めに持って行っていました。
関西から富山へ、エリアを広げた物件戦略
ごとう学級委員長：
関西中心だった中で、富山県にも物件を購入されています。なぜ富山だったのでしょうか。
ともさん：
関西で本当に物件がないなと感じるようになり、まだ使っていなかった滋賀銀行さんを使おうと考えました。そこで、関西から日帰りできる範囲までエリアを広げて、福井県や石川県なども含めて探しました。その中で富山県に良い物件があり、購入しました。
ごとう学級委員長：
エリアを広げてから、どのくらいで見つかりましたか。
ともさん：
1ヶ月くらいです。実は、ほとんど楽待でしか物件を買っていません。2棟目以降も、ほぼ楽待です。
ごとう学級委員長：
「ポータルサイトに掲載されている物件では買えない」という相談も多いですが、ともさんは実際にそこから購入されていますよね。
ともさん：
ポータルサイトにも買える物件はあります。私の場合は、まず利回り10％以上で探しています。例えば利回り10％の物件を、指値によって12％になる価格まで持っていくというイメージです。
ごとう学級委員長：
富山の物件は、雪が降っているときにも確認へ行かれたそうですね。
ともさん：
大雪のときに行きました。関西ではなかなか雪が降らないので、融雪設備がきちんと動くのかを確認しておきたかったんです。実際に行ってみると、地下水を使った融雪設備もきちんと動いていました。
ごとう学級委員長：
購入前には、今でもヤモリへ相談されていますか。
ともさん：
基本的には毎回相談しています。実は、きこり先生に「この物件はやめようと思います」と相談したのに、「買った方がいいんじゃないですか」と言われたことが2回あります。
富山の物件も、融雪設備を売主さんの自宅と共有していたので、購入後も関係が続くことが不安でした。ただ、自分で井戸を掘って融雪設備を作った場合の費用を調べると約100万円でした。「最悪、関係がこじれたら新しく井戸を掘ればいい」と考えられるようになり、購入できました。自分とは違う客観的な意見をもらえたことで、購入につながった物件が2棟くらいあります。
8棟まで拡大して変わったことと今後の目標
ごとう学級委員長：
現在8棟を保有されていますが、棟数が増えて運営方法も変わりましたか。
ともさん：
かなり変わりました。以前は修繕があるたびに自分で現地へ行き、見積もりを確認して、工事が終わったらまた確認しに行っていました。月1回くらいの物件清掃も自分でやっていました。
ただ、棟数が増えて全部自分でやるのは難しくなったので、今はエリアごとに信頼できる人たちとのチームを作って任せるようになっています。清掃も近所の方へ1回1,000円ほどでお願いするなど外注し、その分、物件を探したり買ったりすることに時間を使うようになりました。
ごとう学級委員長：
今後の目標はありますか。
ともさん：
物件は引き続き買い続けたいです。今はご縁があって、新築にも取り組もうとしています。これまで購入した物件を売却して、その売却益を頭金にして新築を建てる流れも作っていきたいです。目標としては、今年中に新築1棟を契約したいと思っています。
ごとう学級委員長：
最後に、これから1棟目を探している方や、不動産事業を始めようとしている方へメッセージをお願いします。
ともさん：
ヤモリに入ってからいろいろな物件を買ってきましたが、やる気次第で、物件を買うために必要なノウハウは得られると思っています。最初は買えるまでがしんどいと思います。
でも、何棟か買っていくと、物件を探したり問い合わせたりすることが、ご飯を食べるのと変わらないくらい日常になってきます。買えるまでが大変ですが、その先にはすごい未来が待っていると思うので、ぜひ一歩踏み出してほしいです。
最後に
不動産事業を始めて6期目で8棟94室、年間家賃収入約4,900万円、累計家賃収入1億円超まで拡大したともさん。その背景には、2棟目をなかなか購入できない時期を乗り越え、金融機関の融資条件から逆算して物件を探し、必要に応じて金融機関やエリアを広げていく行動力がありました。
関西から富山へとエリアを広げ、現在では周囲の力も借りながら、さらに物件購入へ注力できる体制を構築。今後は新築にも挑戦していくというともさんの歩みは、これから不動産事業を始める方はもちろん、次の1棟になかなか進めず悩んでいる方にとっても、大きなヒントになるのではないでしょうか。
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