新築も中古も。兼業大家がアパート4棟保有するまで【購入者インタビューVol.29 アクア不動産さん】
今回の購入者インタビューは、ヤモリの学校で長年学びながら物件購入を続け、ついに新築アパート建築までたどり着いたアクア不動産さんです。もともとご家族が賃貸経営を行っており、小さい頃からアパート経営に触れてきたアクア不動産さん。中古物件の運営経験を積み重ねながら、今回1億8,000万円規模の新築アパート建築に挑戦されています。
不動産賃貸業との出会いから、融資開拓に苦戦した3年強の道のり、そして新築アパート建築に至るまでの経緯について伺いました。
＜目次＞
YouTubeではインタビュー全編を掲載していますので、あわせてご覧ください▼
家業としての賃貸経営から、自ら学ぶ不動産事業へ
藤澤
まずは自己紹介をお願いします。
アクア不動産さん
インタビュー時は34歳で、現在は会社員をしています。もともと家族で土地やアパートを所有していて、古いアパートの管理をしていました。夜逃げや火災など、ヤモリの皆さんが経験するようなトラブルは一通り経験してきたと思います。小さい頃から親に連れられて草むしりや掃除を手伝っていたので、不動産には昔から馴染みがありました。
藤澤
もともと物件をお持ちだった中で、さらに勉強して買い進めようと思ったきっかけは何だったのでしょうか。
アクア不動産さん
もともと我流で賃貸経営をしていたのですが、このままだと情報量が少なすぎると感じていました。
既存物件については、再生や建て替えで活かせることは分かっていたのですが、その先の展開が見えませんでした。特に銀行融資についての知識が全くなく、そのあたりを何とかしなければいけないと漠然と思っていました。
藤澤
アクアさんは2022年にヤモリへ入会されてから、本当に細かく勉強されていましたよね。DIY会にも参加されていましたし、検討物件も非常に多かった印象です。現在の保有状況はどのような感じですか。
アクア不動産さん
一番大きいのは築4年の重量鉄骨マンションで、年間賃料収入は約2,000万円あります。そのほかに築37年の物件があり、こちらは年間約300万円の賃料収入です。土地収入なども含めると、全体で年間約2,500万円ほどになります。
築古物件の再生で学んだ「賃料設定」の重要性
藤澤
築37年の物件は東京都の城東エリアですよね。運営していて学んだことはありますか。
アクア不動産さん
古くから物件を持っている大家さんに共通すると思うのですが、賃料を下げる発想がないんです。「10年前にこの賃料で貸せたから、今も貸せるだろう」と考えてしまう。結果として空室期間が長くなってしまうケースをよく見ました。
藤澤
そこは見直されたんですね。
アクア不動産さん
はい。管理会社としっかり話をして、現在の市場で適正な賃料を調査しました。生活保護の方をターゲットにするのであれば、その賃料帯に合わせて募集しようという形で見直しを行いました。その結果、満室経営を継続できています。
3年強の挑戦を経て実現した新築アパート計画
藤澤
今回の新築アパートにたどり着くまで、本当に長い道のりでしたよね。
アクア不動産さん
家族で資産形成や相続対策を考える中で、地方銀行を活用した融資戦略を勉強し始めました。その中で静岡銀行に注目し、そこから物件探しが始まりました。ただ、本当に多くの物件を検討しました。きこり先生に相談して止められた物件も何件もあります。当時は「なぜダメなのか」と思うこともありましたが、今振り返ると止めてもらって正解だったと思います。
藤澤
ヤモリのシステムを見ると、本当に細かく記録を残していましたよね。
アクア不動産さん
失敗したくなかったんです。大きな買い物ですし、ヤモリで利用できるサービスやノウハウがあるなら、まずは全部やろうと思っていました。ヤモリの生徒さんもよく言いますが、「成功するかは分からない。でも失敗はしない」という考え方は大きかったです。
藤澤
今回の新築物件について教えてください。
アクア不動産さん
神奈川県平塚市で、総額約1億8,000万円です。15戸の1DKで、専有面積は約25㎡になります。
想定利回りは7.5％です。融資は静岡銀行のプロパーローンで、
金利1.375％
融資期間35年
諸費用込み
建築費込み
オーバーローン
という条件でした。
藤澤
かなり良い条件ですよね。物件選定では何を重視しましたか。
アクア不動産さん
レントロールの妥当性です。業者さんの提示する賃料だけを信じるのではなく、自分でヒアリングを行いました。電話で8〜9社、現地で5〜6社にヒアリングをして、「この賃料なら十分いける」という確信を持てたので購入を決めました。
藤澤
新築を検討する人に向けて、注意点はありますか。
アクア不動産さん
一番重要なのは、建築に関わる費用をすべて洗い出すことです。融資申請の段階で漏れがあると、後から全て自己資金になります。
特に注意が必要なのは、以下の3つです。
地盤改良費
地中埋設物撤去費
解体費用
ここは想定外の費用が発生しやすいポイントです。また、設備仕様も細かく確認しました。宅配ボックスやエアコンなど、「当然付いていると思っていたもの」が実は含まれていないこともあります。そのため、一つひとつ確認して漏れがないようにしました。
諦めずに続けた先に見えた景色
藤澤
3年強かけて、ようやくここまで来ました。途中で心が折れそうになることはありませんでしたか。
アクア不動産さん
もちろんありました。ただ、購入者の方々と直接話す機会があり、自分より努力している方がたくさんいることを知りました。その姿を見て、「負けないぞ、自分も頑張ろう」と思い続けてきました。
藤澤
結果が出ない中で続けるのは本当に大変です。でも、諦める人が増えるほど、続けている人の勝率は上がります。アクアさんはまさにそれを体現した事例だと思います。
アクア不動産さん
ヤモリは時に厳しいことも言います。私も何度も物件を止められました。ですが、自分の状況や目標をしっかり伝えれば、それに合ったアドバイスをしてもらえます。ヤモリのコンテンツを学びながら、自分の状況に当てはめて相談していくことが、成功への近道だと思います。
最後に
今回は、アクア不動産さんの購入者インタビューをお届けしました。家業として賃貸経営に携わってきたアクアさんですが、そこに満足することなく、自ら学び、数多くの物件検討や融資開拓を重ねながら、新築アパート建築という大きな一歩を実現されました。
特に印象的だったのは、「失敗しないために、できることを徹底的にやる」という姿勢です。数多くの物件を検討し、金融機関との関係づくりや市場調査を地道に積み重ねたことが、今回の成果につながっていました。また、「自分で考え、調べ、動いて進めた物件だからこそ愛着が湧く」というお話からは、不動産事業の魅力や面白さも感じられました。
すぐに結果が出なくても、学びながら一歩ずつ積み上げていくことで道は開けます。これから不動産事業に挑戦したい方にとって、大きなヒントになるインタビューだったのではないでしょうか。
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東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。
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