【木造50年で15年融資！】都内在住の会社員が、夫婦で山形の物件を開拓するまでの話を聞いた【購入者インタビューVol.33 ベニバナ不動産さん】
今回は、都内在住の会社員として働きながら、山形県で不動産事業を進めるベニバナ不動産さんにお話を伺いました。
奥様と二人三脚で物件を探し、2,500万円から2,100万円に価格変更されたアパートを購入。築50年の木造で15年融資、オーバーローンも獲得した購入ストーリーを聞いていきます。
〈目次〉
YouTubeでも動画でわかりやすく解説していますので、ぜひチェックいただければと思います。
動画はこちら↓
ベニバナ不動産さんの自己紹介と、夫婦で再スタートした不動産事業
ごとう学級委員長
早速ですが、簡単に自己紹介をお願いいたします。
ベニバナ不動産さん
都内に在住しておりまして、普通の会社員をしています。ヤモリには2024年6月に応募させていただき、ウェイティングリストから空きがあったので、入会させていただきました。
ごとう学級委員長
ちなみに、ヤモリを知ったきっかけはあるんですか？
ベニバナ不動産さん
妻が0期生として入っていまして、そのときはまだ結婚していなかったのですが、一緒に何軒か不動産を見に行っていました。ただ、少し難しいなというところで、一度退会しておりました。またそこから物件を見ていくために始めた、という感じです。
ごとう学級委員長
最初は奥様が入会されていて、少し難しいなということで一度退会され、ご結婚後にもう一度不動産をやろうとなって入会いただいたということですね。今、保有されている物件はどんな形ですか？
ベニバナ不動産さん
現在は、戸建て1軒とアパート2棟を保有しています。
ごとう学級委員長
満室でのキャッシュフローは、合計でどれくらいですか？
ベニバナ不動産さん
キャッシュフローだと、年間120万円、毎月10万円くらいがあるという形です。
1件目は山形の戸建て。雪と残置物に苦戦
ごとう学級委員長
2024年に入会して、どれくらいで1件目を購入されたんですか？
ベニバナ不動産さん
入会から1年ほどで、1件目の戸建てを購入しました。
▼米沢市戸建ての内観
ごとう学級委員長
どういった経緯で出会って、どういう調査をしたのか教えていただいてもいいですか？
ベニバナ不動産さん
都内在住で、当初は関東圏で探していたんですけれども、物件数が多いというところと、融資が通りづらいというところがありました。地元が山形なので、山形の戸建てを探し始めたところで物件に出会いました。ヤモリに相談をさせていただいて、OKかなというところで購入しました。
ごとう学級委員長
苦戦した点はありますか？
ベニバナ不動産さん
冬ですね。
雪が多い季節に内見に行ったので、家に入るまでに雪かきをしないといけないというところが、まず大変でした。あとは残置物が多く、処理方法が難しいところです。
そこは、ヤモリの他の生徒さんのInstagramを参考にして、ジモティーなどで引き取り募集をかけ、全部はけさせるところまでが大変でした。残置物処理は、コストをほとんどかけずにできました。
ごとう学級委員長
この1件目は、融資や資金繰りはどうされたんですか？
ベニバナ不動産さん
融資は取らなかったので、現金での購入となっています。
奥様が見つけた山形のアパート。2,500万円から2,100万円へ
ごとう学級委員長
2件目はいつごろ購入されたんですか？
ベニバナ不動産さん
2件目は、2025年12月に購入しております。
▼購入時のアパートの内観
ごとう学級委員長
2件目の物件との出会いはどこだったんですか？
ベニバナ不動産さん
私の妻がポータルサイトを見ておりまして、私の実家に近いところの物件だったので、いいんじゃないかということで話をもらいました。実際に現地を見に行って、やっぱりいいなというところと、最初の売買金額は2,500万円で出ていたんですけれども、不動産会社にコンタクトを取ったら、2,100万円に下がりました。
ごとう学級委員長
勝手にですか？
ベニバナ不動産さん
勝手にです。こちらから言うまでもなくです。指値をしなくても、最初の状態で買えるくらいの利回りを見込めていたんですけれども、さらに400万円下げてくれていたので、一番手で名乗りを上げて購入しました。
ごとう学級委員長
現地調査や、残置物などで苦労はありましたか？
ベニバナ不動産さん
残置物はなかったんですけれども、工務店さんを呼んで改修見積もりを取りました。
3社にお願いしたのですが、なかなか見積もりを出すのは難しいということで、「ちゃんとやると決まったうえで、いくらまで出せるかを言ってくれれば、その範囲でやるよ」という方が多かったです。そのため、どこまでをいくらで直せるのかが、その時点で明確に分からなかったのが難しかったです。
1回目の内見のときは工務店さんが決まらなかったので、もう1回行きました。そのときには、詳細な見積もりを出してくださるところがあり、そこで具体的に詳細を詰めて発注という形になりました。
築50年でも15年融資。オーバーローンと元本据え置きを獲得
ごとう学級委員長
無事に工務店さんも決まって、資金繰りのところはどうされたんですか？
ベニバナ不動産さん
資金繰りは非常に困りました。地銀を開拓したいなというところで当たったんですけれども、なかなか築年数が40年、50年というところでうまくいかず、法人を置いているエリアの公庫にコンタクトを取りまして、そこで融資をもらうように動いたのが始まりでした。
ごとう学級委員長
今、ご自身は東京にお住まいで、法人は山形にあるということですね。ちなみにそれは、ヤモリ式でいうと親子亀作戦の法人みたいな感じなんですか？
ベニバナ不動産さん
親子亀作戦をやろうとしたんですけれども、なかなか難しくて、まずはとりあえず法人を置こうという形でした。
ごとう学級委員長
そして、公庫に相談されたんですね。
ベニバナ不動産さん
はい。築50年の木造物件で15年の融資が通ったのですが、担当者の方からも「そんなの通したことがない」「チャレンジングだよ」と言われました。ただ、物件調査資料や、近隣の土地価格・賃料に関する資料を提出したところ、非常に感心してくださり、「前向きに進められるかもしれない」というお返事をいただきました。その後、無事に融資が通りました。
ごとう学級委員長
すごいですね。15年融資で、修繕分も含めてですか？
ベニバナ不動産さん
そうですね。オーバーローンでいただきました。
ごとう学級委員長
さらに、元本の据え置きもゲットしたということですね。何か月ですか？
ベニバナ不動産さん
6か月です。
ごとう学級委員長
6か月間は金利だけを支払い、その間に改修を終わらせたり、入居者さんを探すということですね。今の稼働率はどんな状況ですか？
ベニバナ不動産さん
16部屋中12部屋が入居しております。空室4部屋のうち2部屋でお話をいただいていて、3月末に入所する可能性が90％くらいですと言われています。
ごとう学級委員長
物件をいろいろ調査されていく中で、ヤモリをどのように活用されてきましたか？
ベニバナ不動産さん
ありますね。私の性格上、いい物件があると、すぐ購入したいと突っ走りがちなんです。そこに対して、情報を揃えることや、「こういう条件なら買い判断ができる」というところを丁寧にメールで答えてくださるので、非常に助かっています。今回のアパートの物件では、5回から6回くらいやり取りしました。
家賃4万円を目指す、入居者目線の改修
ごとう学級委員長
今日は事前に写真も共有いただいているので、ビフォーアフターも一緒に見ていければと思います。
まず1枚目、トイレですね。全室和式なんですか？
ベニバナ不動産さん
全室和式です。ここは洋式化が必須というヒアリングもしていたので、ウォシュレット付きの洋式にします。今ちょうど工事中という形ですね。
ごとう学級委員長
次にお風呂ですね。これはどうされるんですか？
ベニバナ不動産さん
床の部分に、あたたかいフロアエンボスシートのようなものを貼って、あとは浴槽を変えていく予定です。タイルも変えようかなと思ったんですけれども、ヒアリングしたところ、意外といけるということでした。
ごとう学級委員長
では、お部屋の方に行くと和室ですね。これはどうされるんですか？
ベニバナ不動産さん
ここはフローリングを張って、きれいにしていきたいと思っています。クッションフロアとフローリングで、そこまで金額が変わらないという業者さんで、むしろクッションフロアは嫌ですと言われました。それで収支シミュレーションも合うので、フローリングにしました。
▼アパート改修後の内観
ごとう学級委員長
大体そのビフォーの状態だと、家賃はいくらくらいですか？
ベニバナ不動産さん
ビフォーだと、2万8,000円から3万円の間で住まわれていて、アフターの想定家賃は4万円で考えています。
ごとう学級委員長
山形に通おうとなったときに、きっかけや明確な理由はあるんですか？
ベニバナ不動産さん
一番大きいのは金融機関のところです。あとは、関東は物件数が多くて追いきれないというところがあったので、逆にエリアを絞っていきたいということで山形にしました。
ごとう学級委員長
今は、山形で出てくる物件は基本的に全部目を通すくらいですか？
ベニバナ不動産さん
全て見ていますね。
いくらで買えれば収支が回るかというリストも作っていて、出ている物件は全て見ています。
ごとう学級委員長
不動産事業の分担や進め方は何かあるんですか？
ベニバナ不動産さん
私は会社員をしていまして、妻は専業主婦というところもあるので、妻が基本的にポータルサイトを見ることと、最初の現地調査のようなところを妻に行ってもらっています。
一度見て、これはいいなとなったら本格調査という感じです。
今回のアパートは、ある程度、勝算があると思っていたので、私が最初に行くパターンでした。
そして今後の目標
ごとう学級委員長
今後、こういうふうに拡大していきたい、こういう物件を狙っていきたいというのはありますか？
ベニバナ不動産さん
やはりまだ3件しか持っていないというところで、キャッシュフローを伸ばしていきたいです。
2棟、3棟と、今年中にアパートを買えればいいかなと思っています。
ごとう学級委員長
最終的な目標はどれくらいですか？
ベニバナ不動産さん
目標としては、年間キャッシュフロー600万円くらいあるとうれしいかなと思っています。
ごとう学級委員長
では、そこを目指して頑張っていきましょう。
ーーー今回のインタビューでは、奥様と二人三脚で山形県の物件を開拓し、築古木造アパートで15年融資オーバーローンを獲得したベニバナ不動産さんのお話を伺いました。
現地調査や見積もり、ヤモリへの相談を重ねながら買い判断を固めていく姿は、会社員として不動産事業を進めたい方にとって大きなヒントになるはずです。ベニバナ不動産さん、ありがとうございました！
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