【年収3,000万円でもボロを買え！】高属性でも築古物件を買うべき理由【ヤモリの学校】
こんにちは、きこりです。
今回は、属性が高い方にも「持たざる者戦略」をおすすめする理由について解説します。
年収や自己資金が十分にあり、最初からRCマンションなどの大きな物件を狙える方であれば、戸建てや小規模な築古アパートに取り組む必要はないように思えるかもしれません。
しかし、継続的に融資を引ける高属性の方にも、持たざる者向けの物件に取り組むメリットがあります。
本記事では、きこりが「ヤモリの学校」でお話しした内容をもとに、その理由を「経験値」「金融機関との関係」「売却による自己資金づくり」の3つに分けて解説します。
＜目次＞
YouTubeで全編を掲載していますので、合わせてご覧ください。動画はこちら↓
そもそも「持たざる者戦略」とは
まず、ヤモリでは、自分の力で継続的に融資を引いて物件を購入することが難しい人を「持たざる者」と定義しています。
年収が2,000万円や3,000万円あり、自己資金も1億円ほどある方であれば、自身の与信を使って比較的継続して物件を購入できます。物件を購入したことで多少信用が毀損しても、その回復を待たずに、次の物件に対する融資を引ける場合があるからです。
一方、そこまで属性が高くない方は、購入した物件によって自分の信用を毀損してしまうことがあります。
例えば、物件に対する金融機関の評価より、借入額の方が大きい場合です。金融機関から見ると、融資したお金を回収できなかった場合、その差額は担保で回収できない「裸のリスク」になります。
このような債務超過の状態になると、次の融資を受けることが難しくなります。そのため、持たざる者は、物件の選び方や融資の受け方を工夫しながら進めなければなりません。
ただし、継続的に融資を引ける高属性の方にも、持たざる者向けの物件に取り組むメリットがあります。
高属性の方が持たざる者向けの物件に取り組むメリットは、「経験値を得る」「金融機関との関係をつくる」「売却によって自己資金を得る」の3つです。
理由1｜不動産事業に必要な経験値を得られる
1つ目の理由は、不動産事業に必要な経験値を得られることです。3つの理由の中でも、これが一番大きいと思います。
持たざる者向けの物件には、建物がボロボロだったり、立地があまり良くなかったりして、客付けに苦労するものもあります。
そのような物件を運営するためには、
リフォームに関する知識を身につける
工務店さんや大工さんとの関係をつくる
複数の管理会社を回って、信頼できる会社を探す
入居者が決まらない原因を考え、改善する
といった経験が必要になります。
簡単には運営できないからこそ、さまざまな問題に対応する応用力が身につきます。
きこり自身も、最初に小さな築古物件へ取り組んだことで、不動産事業の礎をつくることができました。その経験があるため、規模の大きな物件を購入したあとも、客付けや修繕で大きく困ることはありませんでした。
ヤモリに相談しながら進めることはできますが、最終的には自分で実践し、原因を振り返り、もう一度試すことで、自分自身の力にしていくことが大切です。
小さな築古物件で応用力を身につけることで、さまざまな問題が起きても、びくともしない不動産賃貸業をつくっていけます。
物件検索や調査にかかる手間は、規模の大きな物件とそれほど変わりません。得られるキャッシュフローは小さいかもしれませんが、小さな築古物件には、大きな物件だけでは得られない学びがあります。
理由2｜金融機関との関係をつくれる
2つ目の理由は、金融機関との関係をつくれることです。
初めて取引する金融機関に、いきなり規模の大きな物件を持ち込んでも、融資を受けられないことがあります。
一方、500万円や1,000万円ほどの物件であれば、金融機関にとってもリスクを抑えやすくなります。
例えば、金融機関による物件の評価が800万円で、融資額が1,000万円だった場合、担保で回収しきれない可能性のある差額は200万円です。
これが10倍の規模になると、8,000万円の評価に対して1億円を融資することになり、差額は2,000万円になります。200万円と2,000万円であれば、金融機関にとっては、リスクの小さい200万円の方が融資を検討しやすくなります。
そのため、まずは持たざる者向けの小さな物件で取引を始め、関係を築いてから、少しずつ大きな物件へ進んでいく方法があります。
きこりも、新しい金融機関との関係をつくるために、住宅用地として売られていた土地を駐車場用地として購入したことがあります。
最初の融資では2割の自己資金を求められましたが、この取引をきっかけに関係を築き、その後、その金融機関から合計2億円以上の融資を受けています。
最初は頭金を求められることがありますが、取引を重ねて関係ができると、融資条件が変わることがあります。すでに融資取引のある相手は「既往先」と呼ばれます。既往先になれば、金融機関の担当者が審査部から出された条件に対して、「もう少し良い条件にできないか」と動いてくれることもあります。
目標とするキャッシュフローが大きい方にとっても、小さな融資から金融機関との取引を始めることには、十分な意味があります。
理由3｜売却によって自己資金をつくれる
3つ目の理由は、物件を売却して自己資金をつくれることです。
ただし、売却できても、利益がまったく出なければ意味がありません。
きこりは、持たざる者向けの物件では、総事業費利回り20％を目指すとお伝えしています。そのような物件をつくることができれば、数年間運用したあとに売却し、まとまった現金を得られる可能性があります。
ヤモリの生徒さんでも、300万円や400万円で仕上げた戸建てやアパートを2〜3年運用し、600万円や700万円で売却したケースがあります。
きこり自身も、事業を拡大する途中で、小さな物件の売却に何度も助けられてきました。
事業が進むと、融資を引くこと自体はできるようになります。しかし、フルローンであっても、1億円の物件に対して8〜9％ほどの自己資金を求められることがあります。
物件を買い続ける中で、その自己資金を出し続けることが苦しくなる時期があります。そこで、きこりは戸建てや小さな木造アパートを売却し、次の物件の自己資金をつくっていました。
初期に購入した物件では、500万円で購入し、500万円をかけて直した物件を、数年後に1,500万円で売却したことがあります。保有中に残債も減っていたため、売却によって700万円から800万円ほどの現金が手元に戻ってきました。
最初から売ることを目的に買うのではなく、運用を続けながら、買いたいという話があったときに売却するという考え方です。
小さな物件は、融資期間が10年ほどと短い場合があります。そのため、2年間保有するだけでも残債が大きく減り、売却時に戻ってくる現金が多くなることがあります。
そこで得た現金をRCマンションの頭金などに充て、少しずつ購入する物件の規模を大きくしてきました。持たざる者向けの物件によって事業を立ち上げ、その売却によって次の段階へ進めたのです。
物件を売るときは、「君のおかげで成長できた。ありがとう」と、手を合わせるような気持ちです。
まとめ
高属性の方にも、持たざる者向けの物件に取り組んでほしい理由は、大きく分けると次の3つです。
不動産事業に必要な経験値を得る
金融機関との関係をつくる
物件を売却して自己資金を得る
まず小さな築古物件で応用力を身につけ、金融機関との関係をつくり、売却によって次の物件の自己資金を得る。この流れが、事業をさらに大きくするための土台になります。
持たざる者向けの物件は、保有中にキャッシュフローが出ているのであれば、無理に売却する必要はありません。売らなくてもよい状態で売りに出し、条件の良いオファーが入ったときだけ売るという選択もできます。
ただし、小さな物件だからといって、「失敗しても勉強代になればいい」と考えて購入してはいけません。保有中にキャッシュフローが出るか、売却時にも利益が見込めるかを、購入前に判断することが大切です。
売却によって自己資金ができても、次の物件へ進むには、金融機関との関係と物件を運営する力が必要です。だからこそ、まずは小さな築古物件で経験を積むことが大切です。
年収や自己資金が十分にある方にも、規模を拡大するための選択肢として、持たざる者戦略に取り組んでほしいと思います。
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北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1億円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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