【大家の生存戦略】不況に負けない不動産投資スタイルとは
- ヤモリ
- 6 日前
- 読了時間: 6分
こんにちは、きこりです。
今回は、「不況に負けない大家さんにはどんな特徴があるのか」というテーマでお話ししていきます。不動産投資は、不況に強いと言われることがあります。ただ、実際にはリーマンショックやコロナの時に、大きな影響を受けた人たちもたくさんいました。一方で、ほとんど影響を受けず、安定して経営を続けていた大家さんたちもいます。きこり自身、これまでたくさんの地主さんや大家さんにお会いしてきましたが、「この人たちは本当に強いな」と思う共通点がありました。今回は、不況に負けない不動産投資スタイルについて解説していきます。
＜目次＞
不況に負けない不動産投資スタイルとは【動画はこちら】
不況で消えていく人、残る人の違い
不況に弱い人の特徴はとても分かりやすく、「買って、値上がりしたら売る」という考え方をしている人が多いと思います。
バブルの時代には、「持っている間は儲からなくても、土地が値上がりするから大丈夫」という考え方がありました。買って売れば利益が出るので、持っている間の収益性はそこまで重視されていなかったという背景があります。
ただ、不況になると当然売れなくなります。すると、一斉に資金繰りが苦しくなり、不良債権化していった結果、市場から退場する不動産業者、個人投資家が出るようになりました。(日本を30年〜40年不況で苦しめた原因の1つにもなっています。)
これはもう投資というより「投機」で、逆に、不況に強い人というのはその反対側にいます。
売ったり買ったりを繰り返さない、急拡大しない、いろんな事業に手を出しすぎないという人たちです。
本当に強かったのは「地方で小さい物件を持つ大家さん」
きこりが実際にお会いして、「この人たちは本当に影響受けてないな」と思ったのは、地方で小さな物件をたくさん持っている地主さんたちです。コロナの時も、ほとんど影響を受けていませんでした。きこり自身も、地方に小さい物件と、ある程度規模の物件を持っていますが、コロナの時は逆に入居率が良かったです。
みんな引っ越ししなかったことが理由です。会社の移動や転勤も減りましたし、大学系の需要が少ない物件だったこともあり、影響をあまり受けませんでした。もちろん、中には江戸時代から土地を持っているような地主さんもいます。ただ、実際にはそこまで特別な話だけではありません。
例えば、福岡県の田川市のような地方都市でも、
アパートを数棟
戸建てを10〜15棟
といった形で、コツコツ積み上げている大家さんはたくさんいます。しかも、その人たちが始めたのは昭和40年〜50年頃です。
つまり、僕らが30歳くらいから始めて、30年〜40年じっくり続ければ、十分たどり着ける位置と思っています。だからこそ、「早く始めれば始めるほど、影響を受けにくい不動産事業は作れる」と思います。
不況に強い「3S戦略」とは
きこりが強い大家さんたちに共通していると思うのが、「3S」です。
これは、Small（スモール）・Simple（シンプル）・Slow（スロー）の頭文字を取ったものです。
まずSmall（スモール）。
規模を一気に大きくしません。せいぜい50〜60世帯くらいまで。それぐらいの規模感で運営しています。
次にSimple（シンプル）。
いろんなことに手を出しません。不動産賃貸業を軸にして、民泊やキャンプ場など、別事業をどんどん増やしたりしない傾向にあります。だから、やることがシンプルです。
最後がSlow（スロー）。
一気に急拡大しません。大きな融資を使って、一気に規模拡大していくというよりは、ゆっくり積み上げていくスタイルです。しかも、そういう大家さんたちは、物件が全部新しいわけでもありません。ただ、ちゃんと手入れされていて、庭も綺麗だったりするイメージがあります。
そうやって、小さく・シンプルに・ゆっくり積み上げるということを徹底しています。だから、不況にも非常に強いんです。
急拡大が危険な理由
逆に、不況で退場していく大家さんは、その逆です。無理して借り入れをして、急拡大している人たちです。特に危ないのが、返済比率が高いケースです。
例えば、家賃収入100万円に対して、60万円、80万円を返済に回しているような状態です。
ヤモリでは、返済比率50％以下を推奨しており、できれば40％台です。例えば、月10万円の家賃収入がある戸建てなら、銀行返済は5万円以下が目安です。
残りの中から、固定資産税、火災保険、修繕費などを払って、それでも手残りが出る状態を作っていく必要があります。今は金利上昇局面でもあるため、返済比率が高すぎると、世の中の変化に耐えられません。
もちろん、一生懸命取り組むこと自体は悪くありません。ただ、「一気にレバレッジをかけすぎる」というのは、本当に注意が必要です。きこり自身も、最初の5年くらいは頑張って中心的な物件を買いましたが、ある程度までいったら、そこからはスピードを落として、スローな戦略に切り替えています。
今後も、一気に大きな物件を買いたいとは、あまり思っていません。それは、「その方が安定しているから」です。きこりは、大金持ちになりたいというより、「時間の自由」が欲しかったので、今のスタイルを選んでいます。
最後に
不況に負けない大家さんたちには、Small（スモール）・Simple（シンプル）・Slow（スロー）
という共通点があります。もちろん、大きく拡大する戦略を否定するわけではありません。ただ、その分リスクも大きくなります。
だからこそ、「自分は何のために不動産をやるのか」を考えることが大切です。短期的に大きく増やすよりも、長く安定して続けていく。それが、不況に強い不動産事業につながっていくと思います。
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■ブログの筆者／きこり
北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1憶円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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