2022年3月14日に開催した三菱商事株式会社の従業員組合向けセミナーに弊社創業者の藤澤と廣瀬が登壇しました。
藤澤と廣瀬が三菱商事出身ということもあり、元同僚から不動産投資に対するご相談が多く、今回「不動産投資を始める前に理解しておくべきこと」をテーマに三菱商事従業員組合員に向けたセミナーを開催することになりました。 定員300名を超える参加申込みを頂き、不動産による資産形成の関心の高さを改めて実感した会となりました。セミナー後に開催した個別相談会にも50名以上の方々にご参加頂きました。ヤモリは個人投資家の不動産事業へのリテラシー向上を目指して、正しい一歩を踏み出せるようにサポートして参ります。
資産形成の罠にハマり続ける高属性サラリーマン
大企業の与信を無駄にしたくない、老後や子供の教育に備えて資産形成の関心度は高い、節税できるなら早く取り組みたい…と資産形成の必要性を頭では理解しているものの、実際に計画的に取り組めている人は少ないのが現状です。
当日の参加者アンケートの結果を見ても、本業が忙しくて時間がなく、いざ始めたくても何を買ったらいいか分からないといった方が多数でした。 高属性サラリーマンにとって、高い与信を活かすことができる不動産は資産形成のポートフォリオの中でも組み込むべきですが、まずは事前に知識をつけることが大切です。特に不動産業者のポジショントークを鵜呑みにせず、不動産オーナーの視点で不動産事業のポイントを理解することから始めましょう。
不動産投資に潜むリスクとは？
下のスライドでは首都圏マンション平均価格の推移と長期金利・日経平均株価の推移の相関関係を示しています。過去10年間にわたり都心マンション価格が上昇し続けている背景には、長期金利の利率低迷と日経平均株価の上昇のマクロ要因が相関していることが分かります。
つまり、将来の不動産価格を予測するのは、マクロマーケットの将来を予測することと同じく予測困難で博打性・投機性の高いものとなります。
下手な借入はキャリア形成を弊害さえする
高属性サラリーマンにとって、最も手軽に始められる不動産投資はワンルーム投資です。ワンルーム投資は個人の与信を活かして融資を引きやすい商品で、比較的少額から始めることができます。ヤモリではワンルーム投資の不動産オーナーの利用者も多く、購入後に毎月のキャッシュフローが赤字となってしまい、すぐに売却できないか相談を受けることもあります。 足元のキャッシュフローは出ないが節税にもなり、将来の資産となるという営業トークを盲目的に信じることはせず、購入前に自らシミュレーションをして慎重に投資判断をすることが重要です。
次のスライドではクラウド不動産経営管理「大家のヤモリ」より平均的なワンルーム投資の収支をお見せしています。不動産業者から提示された当初の想定よりも、管理費や修繕費のランニングコストが嵩み、結果として収支が逆ザヤになってしまっているケースが多々あります。
また、この10年間で都心マンション価格が上昇し続けていることもあり、住宅ローンの年収倍率も併せて上昇しています。適正な年収倍率を大きく超えた借入やペアローンを組んで、割高で資産性の低い実需物件を購入してしまうと、与信が毀損されるだけでなく、借入返済に追われることになってしまいます。一度そのような物件を購入してしまうと軌道修正が困難となり、生活の余裕がなくなりキャリア選択の幅も狭まってしまいます。
不動産事業では銀行から借入をして物件を購入する際に、投資ではなく事業として取り組むマインドを持つことが重要です。足元のキャッシュフローが赤字となり、売却したくても市場価格と乖離があって損切りできず、ローン返済を続けて売却のタイミングを図るしかないという状況を避けるためにも、物件に投資する前にまず『自分』に投資することが重要です。
本当の資産は今も将来も豊かにする
それでは具体的にどんな不動産を買えばいいのでしょうか。今回のセミナーでは、戸建てやアパート、マンションなど具体的な物件概要と収支を見せながら、本来目指すべき基準を説明しました。理想の絵姿は「持ってよし、売ってよし」の資産を形成していくことです。
資産性と収益性はトレードオフの関係にあり、以下のスライドの通り物件の種類によってもそれぞれ特徴が異なります。例えば目標を「5年以内に不動産による所得を月額50万円を達成して、完済後も価値の残る資産形成をしたい」と設定したときに、その目標に合わせて戦略的に資産を積み上げていく必要があります。
ヤモリでは収益性が高いという観点で、中古戸建て、中古アパート・中古マンション一棟を推奨していますが、必ずこれを買えばいいというものではなく、それぞれの資産状況と将来の目標に応じて、適正な範囲で融資を引いて実績を積み上げていく必要があります。
中古物件を購入して本当に大丈夫なのか？
収益性の高い中古物件には当然リスクは付き物です。それぞれのリスクに対して、対応策を取れるかどうかで不動産事業の成否が分かれます。また、購入した後も、不動産管理会社や工務店さんに業務を委託しながら、物件を適正にリフォームして、満室経営を維持していくことが賃貸経営にとって重要です。全て業者にお任せにするのではなく、リスクに対応できる大家力を磨いて、自分が目標とする基準に合う物件に仕上げていきましょう。
早めに行動に移して資産形成することで圧倒的な差が出る
不動産投資を始める前に理解しておくべきこととして、投資商品の中でも与信を活かせる不動産の特徴、不動産投資に潜むリスク、事前に自分で勉強して理解する重要性を説明してきました。
属性の高い会社員は不動産事業を始める上で、融資が引きやすいという点で圧倒的に優位な立場にいます。不動産事業といってもなんだか手間がかかって面倒臭そうと思うかもしれませんが、本業業務と同じ事業マインドを少し持って、一歩を踏み出すことができれば将来の資産形成で圧倒的な差が生まれます。
ヤモリでは不動産投資に関心を持つ人、大家になる人を少しでも増やしていけるようにオウンドメディアのヤモリの学校 で投資家目線の情報を発信しています。また、物件購入から運営まで一人一人個別に寄り添ってサポートするヤモリの家庭教師 も提供していますのでご関心ある方は是非ご覧ください。
※セミナーのご依頼についてはsupport@yamori.co.jpまでご連絡頂ければ幸いです。