【知らずに買うと危険】不動産を買う上でやってはいけない行動を5つ紹介します
こんにちは、きこりです。
今回は、不動産事業で物件を購入する際に「やらない方がいいこと」「絶対にやってはいけないこと」を5つ紹介します。
販売図面に書かれた利回りや仲介会社からの情報を、どこまで信用していいのか。
需要調査やシミュレーション、現地調査、融資まで、物件を購入する前に押さえておきたいポイントを解説します。
＜目次＞
YouTubeで全編を掲載していますので、合わせてご覧ください。動画はこちら↓
掲載された利回りを鵜呑みにして買う
不動産事業で物件を探していると、「マイソク」と呼ばれる販売図面を目にする機会があります。例えば、そこに「利回り20％」と書いてあれば、魅力的な物件に見えるかもしれません。
しかし、掲載されている利回りをそのまま鵜呑みにして購入を判断するのは避けるべきです。
実際に生徒さんから相談を受けていると、高い利回りを見て「この物件、いいと思うんですけど」というところから話が始まるケースは少なくありません。
最初に「利回り20％」という数字に気持ちを持っていかれると、その後の調査まで「買う方向」に流れやすくなります。
需要調査をせずに買う
2つ目は、需要調査をせずに買うことです。
売買仲介会社さんから「この物件は埋まりやすいですよ」「すぐ満室になりますよ」と言われると、安心してしまうかもしれません。
売買仲介会社さんは売買を成立させるためのプロです。購入後に不動産賃貸業として成り立つかどうかは、自分で調査する必要があります。
需要調査では、次の2つを行います。
インターネットで、購入を検討している物件と似た物件を調べる
近隣の客付け会社さんに、実際の賃貸需要をヒアリングする
例えばエイブルやアパマンショップなど、実際にお客さんを物件へ案内している会社さんへ、「こういった物件を買おうと思っているオーナーなのですが、教えてもらえないですか」と聞いてみます。
仲介会社さんからの情報だけで判断せず、近隣の客付け会社さんから実際の需要を確認することが重要です。
自分でシミュレーションせずに買う
3つ目は、自分でシミュレーションをせずに買うことです。
仲介会社さんの資料には、「年間50万円儲かります」「3年後には150万円儲かります」といったシミュレーションが載っていることがあります。
もちろん魅力的に見えますが、これはあくまで仲介会社さんが作ったシミュレーションです。
大切なのは、その物件からどれぐらいお金が入り、どれぐらい出ていくのかを自分でシミュレーションすることです。
無料で使える「大家のヤモリ」のシミュレーション機能では、30年間のPLとキャッシュフローを確認できます。
内見・現地調査をせずに買う
4つ目は、内見や現地調査をしないまま買うことです。
実際には、物件を見ないまま融資の内諾や売買契約まで進めてから相談に来るケースもあります。
物件をしっかり確認しなければ、そもそも正確なシミュレーションもできません。
戸建てのオーナーチェンジや満室のアパートなど、中を確認できない物件はヤモリでは購入を非推奨としています。
どうしても検討する場合でも、外側だけでも確認する。きこり自身、売主さんから入居者さんへ断りを入れてもらい、調査したこともあります。
購入後に大きな修繕が発生すると、毎月の家賃から残るお金が何年分も一気に飛んでしまうことがあります。
現金で買う
5つ目は、現金で物件を買うことです。
例えば500万円の物件を現金で購入した場合、利回り20％でも回収には最低5年。固定資産税などを考えると、実際には5年以上かかります。
その分、次の物件購入に向けて再びキャッシュを貯めるまでにも時間がかかります。
そこで重要になるのが融資です。融資を使えば、手元の現金を温存できるだけでなく、金融機関との返済実績も作れます。
金融機関から「借りて返す」実績を作ることが、次の融資にもつながります。
とはいえ、最初の「0から1」が一番大変です。融資に苦戦する場合は、いきなり1億円や5,000万円の物件ではなく、200万円や300万円の小さい物件から始める方法もあります。
例えば200万円の物件で頭金が2割なら、必要なのは40万円です。それでも難しい場合には、ヤモリの生徒さん専用の「ヤモリローン」もありますが、基本的には銀行や信用金庫などから借りることをおすすめしています。
まとめ
今回は、不動産を買う上でやってはいけない5つの行動を紹介しました。
今回紹介した「やってはいけないこと」は、裏返せば、不動産事業を進めるうえでやるべきことでもあります。
仲介会社さんからの情報を鵜呑みにせず、自分で調査し、数字を確認して判断することが大切です。
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■ブログの監修者／きこり
北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1億円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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