【表面利回り約28％！】20代の空き家再生士が群馬で中古戸建て2物件を購入【購入者インタビューVol.25 きょうすけさん】
- ヤモリ
- 2 日前
- 読了時間: 11分
今回は、前橋を拠点に「持たざる者」の戦略で中古戸建てを2軒購入した、きょうすけさんにお話を伺いました。
きょうすけさんは、もともと「ヤモリの家庭教師」の生徒で、現在はヤモリの正社員として物件調査やリフォーム相談にも携わっています。1軒目は群馬県桐生市の戸建て、2軒目は前橋市内の3棟一括物件です。
設計事務所での経験をどのように不動産事業へ生かしたのか。物件探しやリフォーム、融資開拓のリアルな過程を聞きました。
〈目次〉
YouTubeでも動画でわかりやすく解説していますので、ぜひチェックいただければと思います。
動画はこちら↓
設計事務所から不動産事業へ。きょうすけさんがヤモリを知ったきっかけ
藤澤社長
今日は、皆さんが楽しみにしていた購入者インタビューです。本日のゲストは、きょうすけさんです。
きょうすけさんは、今年の1月からヤモリの正社員として働いていただいていますが、もともとは「ヤモリの家庭教師」の生徒さんでした。
前橋を拠点に、「持たざる者」の戦略で、すでに中古戸建てを2軒購入されています。
まずは、簡単に自己紹介をお願いします。
きょうすけさん
前橋市内の大学を卒業した後、地元・前橋市の設計事務所に勤めました。
その間にヤモリのことを知り、「ヤモリの家庭教師」に入会しました。不動産のことを勉強しながら働き、そのまま物件を購入したという流れです。
藤澤社長
もともと設計をされていたんですね。どういった設計をしていたんですか。
きょうすけさん
工場や、小学校・中学校の長寿命化改修など、今やっていることに近いリフォームをメインにやっていました。
藤澤社長
「ヤモリの家庭教師」はどうやって見つけたんですか？
きょうすけさん
もともとはきこり先生のアカウントから知りました。
「不動産投資」ではなく「不動産事業」として取り組んでいることや、事業として再現性のある形に、すごく魅力を感じました。そこから、どんどん勉強するようになりました。
藤澤社長
入会したのはいつ頃ですか？
きょうすけさん
入会したのは2023年4月頃です。1軒目は、2023年12月に売買契約をしました。
入会前の2022年4月頃にも0期生の募集があり、一度入会したいという話はあったんですが、妻とも相談して、結局1年経った後に入会しました。
1軒目は桐生市の築34年戸建て。20件以上の内見から購入
藤澤社長
1軒目の場所は、どこでしたか。
きょうすけさん
群馬県桐生市です。築34年ほどで、ヤモリの生徒の皆さんが購入されている物件の中では、築年数は若めだと思います。
藤澤社長
この物件を内見する前にも、けっこう内見はされたんですか。
きょうすけさん
内見自体は結構していて、多分、最低でも20件以上は内見していましたね。
前橋周辺や桐生周辺で探していて、桐生は安い戸建てが出やすかったので、よく見ていました。
藤澤社長
最初に内見したとき、第一印象はどうでしたか。
きょうすけさん
まだ入居者さんがいて、売主さんも立ち会って一緒に内見しました。
室内にタバコの臭いがあり、「これは直るのかな」という不安はすごくありました。
結局リフォームには総額100万円かかっています。リビングにあった大きな棚を壊し、床や壁紙も選び直しました。
藤澤社長
リビングは、みんなが大好きなヘリンボーン柄ですね。これも自分で選んだんですか。
きょうすけさん
そうです。大工さんに「どういう風にしたらいいですか」みたいに相談しながら、床や壁紙を選びました。
藤澤社長
キッチンは、どのようにリフォームしたんですか。
きょうすけさん
新品を購入すると15万円ほどかかってしまうので、その費用を抑えたいと思い、合板を買ってきて、もともとのキッチンから型を取り、造作しました。
藤澤社長
リメイクシートやカッティングシートなどの表面だけきれいにするシートを貼るんではなく、下の部分も全部やり替えたんですね。実際にやってみてどうでしたか。
きょうすけさん
これは、二度とやらないかなという感じです。
上のステンレス板は既存のものを使い、下の部分だけ一からカットして作りました。
合板は3枚、計約6,000円。材料費だけで考えると、新品のキッチンを購入するより15万〜20万円ほど安くできました。
藤澤社長
一番大変だった場所はどこですか。
きょうすけさん
洗面所です。洗面台も造作しました。
水栓はIKEAで購入したんですけど、IKEAと組み合わせると安く済ませることができるっていうのがわかりました。
あとは、お風呂から出たところの床が腐って柔らかくなっていたので、腐っている部分だけを切り取り、合板を張り直しました。
市販の洗面台を入れると、洗濯機を置いたときに隙間がなくなってしまうので、キッチンで余った端材を使い、空間に合わせた幅で作りました。手書きですが、図面も描いてから作りました。
150万円で購入し、100万円で修繕。表面利回りは約28％
藤澤社長
この物件は、いくらで購入し、いくらで貸しているのでしょうか。
きょうすけさん
物件自体は150万円で購入し、修繕費用100万円で、家賃は月5万7,000円です。
藤澤社長
最初から5万7,000円で募集したんですか。
きょうすけさん
最初は6万円で募集したんですが、全然問い合わせがなくて、仲介会社に相談しながら2週間ほど待ち、5万7,000円に下げたところ、すぐに決まりました。 駐車場は2台分付いています。
藤澤社長
どのような入居者さんが入っているのでしょうか。
きょうすけさん
東京の虎ノ門で靴職人をされていた方です。桐生は縫製の町なので、縫製職人の方に弟子入りするために移住されました。
藤澤社長
すてきな方に借りていただけたんですね。
家賃が5万7,000円なので年間では70万円弱。
総事業費は約250万円ですから、表面利回りは20％を超えますね。
きょうすけさん
そうですね。約28％です。
現在も安定的に稼働しています。
6回断られても交渉。100万円のリフォームローンを獲得
藤澤社長
もう一つ重要なのが融資です。どのようにしたんですか。
きょうすけさん
この物件では、リフォーム費用のみ融資を受けています。
もともと住宅ローンを組んでいた足利銀行さんにお願いしました。多分、6回ほど断られました。
きょうすけさん
それでも何度もお願いしたところ、「預金を担保に入れてくれるならいいよ」という話になり、プロパーで100万円のリフォームローンを引くことができました。
藤澤社長
物件購入費には使えないけれど、リフォーム費用なら貸せるという提案だったんですね。
きょうすけさん
はい。融資期間は10年、金利は2％前後でした。
藤澤社長
1軒目を振り返って、自信になりましたか。
きょうすけさん
自信になりました。
自分がデザインしたものを人に気に入ってもらい、住んでもらい、お金をもらえるというのは、すごくいい経験になりました。
藤澤社長
そこから、空き家再生士の資格も取ったんですよね。
きょうすけさん
もともと設計をしていたので、最終的には建築士を取りたいという思いがあります。
ただ、建築士を取るまでにはハードルがあるので、その前に何か資格が欲しいと思いました。銀行さんに見せるときにも、資格があった方がいいと思い、「空き家再生士」を取得しました。
藤澤社長
その延長で、ヤモリの物件調査やリフォーム相談にも入ってもらい、現在は正社員として働いてもらっています。
内見するときに意識していることはありますか。
きょうすけさん
「肌を見せない」ことです。
手袋、ネックウォーマー、ニット帽を着けて、誰だか分からないような格好になります。何かが飛びついてきても、直接肌に触れないという安心感があります。
夏は、ワークマンの虫よけ用の網の服を上下に着て内見します。
藤澤社長
古くて安い物件には、安いなりの理由があります。これから物件を見る方も、服装や虫対策はしていった方がよさそうですね。
2軒目は前橋市の3棟一括物件。1棟を解体して駐車場へ
藤澤社長
2軒目は、前橋市の物件ですね。
きょうすけさん
はい。敷地内に3棟建っている物件でした。
1棟は2階建てで、残りの2棟が平屋です。3棟すべてを修繕する方法もありました。
ただ、前橋市は車社会で、「1家族3台」と言われるほど駐車場が必要なエリアです。
それであれば、1棟を壊して駐車場にした方が入居者さんの層が広がるのではないかと考え、信用金庫さんにも了承をもらって解体しました。
藤澤社長
残した建物は、まとめて貸し出す予定ですか。
きょうすけさん
まとめて貸し出そうと思っています。需要によっては、分けて貸せる状態にもしています。
駐車場は、頑張れば4台は止められると思います。
藤澤社長
いくらで購入し、リフォームにはいくらかかりましたか。
きょうすけさん
物件自体は350万円で購入しました。リフォーム費用と解体費用を合わせて大体300万円です。
総額650万〜700万円弱で仕上げ、現在15万円で募集しています。
藤澤社長
お風呂は、すごくきれいですね。
きょうすけさん
購入時から新品でした。もともと住んでいた方が亡くなる前に、リフォームをしていたようです。
藤澤社長
お風呂の交換には100万円ほどかかることもあるので、これはうれしいですね。
融資はどうしたんですか。
きょうすけさん
足利銀行さんには「取り組みできない」と言われたので、信用金庫を開拓しました。
1軒目の実績があることと、ヤモリで働いていることが大きいと言っていただきました。
〈修繕後の内観〉
月20万円の家賃収入を見据え、群馬でドミナントを広げる
藤澤社長
2軒目が決まると、1軒目が約6万円、2軒目が15万円なので、合わせて月20万円ほどの家賃収入になります。
一つひとつは小さくても、着実に積み上げることで安定した資産になっていくと思います。
今後は、どのようなことをやっていきたいですか。
きょうすけさん
今後は、前橋や群馬でどんどんドミナントを広げ、実績を積んでいきたいと思っています。
現在は戸建てばかりですが、ゆくゆくは地方スキームにも挑戦できればと思っています。
藤澤社長
エリアを絞ると、不動産会社との関係が深くなり、情報が入りやすくなります。
一方で、日本全国を対象に探すよりも、見つけられる物件数は少なくなります。
どちらが正解というわけではなく、それぞれの時間の使い方によると思います。
「ヤモリの家庭教師」に入会して、助かったところはありますか。
きょうすけさん
最初に動き出すときは、分からないことばかりでした。
客付けでは何をしたらいいのか、物件を購入するときにはどの書類が必要なのか。そういったことが、まったく分からない状態から進んでいきます。
ヤモリでは、すべてNotionに整理されています。それを見れば分かりますし、分からなければLINEで質問できます。その環境が、すごくいいと思いました。
藤澤社長 不安を一つずつ解消しながら一歩を踏み出し、見事に1軒目、2軒目を購入されました。
現在は、ヤモリの物件を見極めるチームやリフォームチームでも、大活躍しています。
ーーー今回のインタビューでは、設計事務所での経験を生かし、前橋・桐生エリアで中古戸建てを2軒購入したきょうすけさんのお話を伺いました。20件以上の内見やDIY、金融機関との交渉を重ねて実績を作る姿は、身近なエリアから不動産事業を始めたい方にも参考になるはずです。きょうすけさん、ありがとうございました！
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■ブログの監修者／きこり
北海道出身、元総合商社勤務。2014年から賃貸経営を始め、7年間で家賃収入が約1億円を突破。現在は福岡県在住で不動産テック企業「株式会社ヤモリ」を経営し、賃貸経営の知見を活かして一般の会社員や主婦の方々向けに不動産による資産形成を寄り添って支援するサービス「ヤモリの学校」と「ヤモリの家庭教師」を提供しています。
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