今回は、ヤモリの家庭教師の生徒であるCさんをお招きし、１棟目のアパートを購入するに至るまでのエピソードについてお聞きしました。そんな疑問を解消できるような内容となっており、かつ持たざるものの不動産投資がより理解できますのでぜひ最後までご覧ください。
YouTubeでもインタビュー全編を掲載しておりますので、ぜひチェックいただければと思います。
動画はこちら↓
【前編】
【後編】
〈目次〉
【不動産アパート】購入者インタビューvol.15
藤澤：
ヤモリの学校をご覧の皆様、こんにちは。今日は購入者インタビュー第15弾ということで、Cさんにお越しいただいてます。簡単に自己紹介いただいてももいいですか？
Cさん：
今20代後半で医療関係で働いてます。元々鳥取県出身で、2年前ぐらいに都内に出てきました。
藤澤：
なるほど。物件は関東圏と鳥取両方探していたんですか？
Cさん：
両方を探してました。ヤモリの監督スキームをやりたいなと思って上京してきて、関東の一都三県あたりで探してたんですけど、やっぱり競合が強くて…
藤澤：
やっぱり関東スキームだと、給与所得も過去3年分ないと融資が引けないとか、すぐに融資が出る状態でないとなかなかいい物件買えないっていうのは続いてましたよね。
不動産投資用アパート購入までの道のり
藤澤：
ヤモリに入る前から不動産投資に興味を持っていて、物件購入を検討されてたんでしたっけ？
Cさん：
そうです。不動産に興味があるなら「ヤモリの学校」っていうのがあるよって紹介いただいて。ヤモリに入る1年前ぐらいからインスタをチェックしたり、ヤモリの学校のYouTube見ながら、自分1人で戸建て探したり、業者さんを開拓したり。
藤澤：
それ、自分で見て、えっと、最初は戸建てをやってみようと思って、鳥取で探されてたんですか？
Cさん：
そうですね。築50年の物件がもう買えそうで、最初150万で出てたのを60万円で指値して通しました。この物件は中に残置物とかたくさんあったんで、すごい手はかかりそうなんですけど、立地が良かったり駐車場もあったりで購入を進めてました。心理的価値があったので指値が通ったという形です。まだヤモリに入ってない頃だったんですけど、自分で資料を作って日本製作金融公庫に持っていって、ここからリフォーム費用含めて、融資期間15年で200万円をいただきました。
藤澤：
おおすごい。
Cさん：
これがもう2年前ぐらいなんですけど、東京にやっぱり行きたいなっていう、気持ちがその頃あって。鳥取と東京の遠距離で不動産活動できるのか不安になったので、購入前に辞めちゃったんですね。
藤澤：
今振り返ると、買ってても良かったなとは思いますか？
Cさん：
買っててもよかったです。やっぱり融資が出てたし、お客さんがつくなっていうヒアリング調査はできていたので、購入して事業として回していけたと思います。ただ、その頃はまだヤモリに入っていなくて、相談できる人がいないから不安でどうしようっていう気持ちにケリがつけられなかったですね。
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【不動産】アパート購入の撤退
藤澤：
次はヤモリ入会後に検討してみて、最終的に購入を見送った長屋についてもお聞きできればと思います。
Cさん：
何回かきこり先生に相談したものの、前面道路の幅が狭く車1台入るのがやっとというとろで。
ヒアリング結果から駐車場が取れないと客付けが難しいかなと判断して撤退しました。
藤澤：
これ僕も覚えてて、何度も現地行って、結構時間かけて調査してましたよね。
ヤモリに入会してからは、物件は東京で探しつつ、鳥取の実家に戻りながら地方も探しに行っていた形ですか？
Cさん：
東京で探していたのは半年くらいですね。競合が強いみたいな問題もあり、きっぱりやめて地方で探しています。
藤澤：
戦略を大きく変えたんですね。東京から完全に地元にシフトしたと。
やっと購入できた不動産投資用アパート
藤澤：
これが購入できた物件ということで、おめでとうございます。ようやくですね本当に。初めてこの物件を見つけた時、率直にどう思いましたか？
Cさん：
最初は業者さんからファックスで送ってもらって、あんまりすごいいい物件だなとは思わなかったです。ただ、内見してみたらアパート4部屋に加えて平屋が2戸同じ敷地の中にあったので驚きました。
藤澤：
物件の空室期間はどれくらいだったんですか？
Cさん：
多分空いてから5年とか10年とかですね。でも今まで古い戸建てばかりみていたのでびっくりしませんでした(笑)
藤澤：
取得の経緯としては、過去に紹介してもらった業者さんからまた紹介を受けた形ですか？
Cさん：
色々当たってる中で、その業者さんは電話1本だけしか入れてなかったんですけど、タイミングが良かったんだと思います。
藤澤：
業者さんから紹介を受けて、すぐに現地に調査に行かれたんでしたっけ？
Cさん：
すぐ行きました、2日後ぐらいですね。
藤澤：
初速が大事ですよね。時間をかけていたら他の人に買われてしまったかもしれないけども、ぱって現地に行って物件を見て、これまで何度も古い物件を見ていたから怖くはないですよね。売値はいくらでしたっけ。
Cさん：
戸建て2つとアパート４室、全部合わせて4200万円です。購入価格は3500万円でした。
藤澤：
素晴らしい。700万の指値。
どうやって業者さんとか売り主さんに指値を説明しましたか？
Cさん：
オーナーさんに対してはとにかくお手紙を書いて、こういう思いで不動産事業ををやっていきたいということを伝えました。業者さんには最初、2500万円で指値をしたんですが、流石にこの価格じゃオーナーさんに持っていけないと言われてしまいまして
藤澤：
すごいですね。業者さんもちょっとびっくりみたいな。
Cさん：
でも 買いたい気持ちがすごくあるんでっていうことを伝えて、この物件を仲介さんにホールドしてもらって、何回かやり取りを重ねました。
アパート購入用の不動産融資
藤澤：
物件の融資についても伺いたいなと思うんですが、まずはどのように開拓されましたか？
Cさん：
地元の信金さんですね。色々金融機関をまわったんですけど、やっぱり信金さんが1番寄り添ってくださいました。
藤澤：
すごいいい担当者の方に出会ったんですね。
Cさん：
それと、自分1人の力だけでは難しかったと思うんですけど、不動産探してる時に、いろんな管理会社とかになってて、 そこで管理会社の社長さんとお話する機会があって。で、すごい色々協力してもらっていて、信金さんに面談に行くときにも一緒に着いてきていただけました。
藤澤：
すごい（笑）
もう応援したくなってしまったんでしょうね。
Cさん：
この人の紹介だったらっていうことで、融資がまとまりました。
藤澤：
これは本当にすごい大事なポイントで、正面から言って断られても、誰かからの紹介とか説明がね、1つあるだけで行内の稟議も変わりますよね。融資の条件についても可能な範囲でも教えていただけますか？
Cさん：
アパートが築33年なんですけど、有資期間が30年、金利は2.7％で、金額はリフォームの費用も込みで4070万円までいただきました。
藤澤：
購入されたのは、2023年の…
Cさん：
実際の決済は9月です。リフォームはもうすでにほぼ終わっていて、アパートの空室も4分の2だったんですけど、そのうち1部屋はもう今申込みがはいっています。残りの一部屋に関しても、内見が結構入っているそうなので、直に満室になると思います。
藤澤：
これは戸建ても駐車場付きですか？
Cさん：
そうです。なので客付け力はありますね。
藤澤：
これって満室想定で行くと、家賃って全体でどれぐらいですか。
Cさん：
想定は今、年間400万です
利回りだと想定で11〜12％です。30年でローンを引いてるので、満室になった場合は足元のキャッシュはしっかり残る物件です。
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Cさんの不動産投資の今後のビジョン
藤澤：
無事この1棟目を買われた後、まずは満室にしていくと。
その次、今後はどういう物件をどういう戦略でやっていくとかってイメージありますか？
Cさん：
同じぐらいの価格帯で探していて、1年に2棟ぐらい買って、3年後には総額3億円の借り入れをしたいなと思っています。
藤澤：
具体的ですね。大体1年間で1億ずつ借りてって、3年ぐらいで3億借りて。3億ちょっとぐらいの物件を持って、同じぐらいの利回りで回すと相当キャッシュは残りますね。これぐらいのキャッシュフローがあればなみたいな目標はありますか？
Cさん：
月の手残り50万円をまず目指します。そこまで行けたら拡大はもっとしやすいかなと。
藤澤：
そういう意味だと、地方の鳥取・島根中心でエリアを固めながら拡大していくんですか？
Cさん：
そうですね、関東と鳥取の往復だとしんどいなって思うことはあるんですけど、それでもやっぱり物件の競争率だったり融資条件で魅力的なので、私は地方メインで探していきます。
不動産投資をやってみた感想
藤澤：
購入までの道のりを振り返ってみて、不動産をやってみてよかったなと思いますか？
Cさん：
よかったです。資産を作れるっていうこともそうですし、人間としてできることが増えたなって思って。人にプレゼンすることってそんなにないけど、銀行さんに向けて資料作ったりとか、 頑張って説明したりとか、それも回数重ねるごとにだんだんうまくなっていくなっていうのもあるんで、そういう人間性の部分でもすごいやってよかったなと思います。
藤澤：
普段ね、お仕事で使わない脳みそも使うし、もう数字とか金融機関への説明から、しかもリフォームの知識なんてね、今まで多分ほとんどやられたことなかったですもんね。
買えない時に諦めなかったから結果が出ていると思うんですけど、ヤモリできこり先生や我々に相談する中で、こういうことがよかったなっていう点はありますか？。
Cさん：
初め1戸目の物件を買うか買わないか考えてた時に、ヤモリ入会前だったんですけどきこり先生にインスタでDMしたんですよ。
その時に、「この物件は安いから買いたいんですけど、ちょっと不安があって。でも、やっぱり買いたいので背中を押してください」というメッセージを送って。
そこできこり先生から帰ってきたのが、「準備ができてない人の背中は押せません」でした。
藤澤：
名言ですね。
Cさん：
不安に思った時にやっぱ相談できる場所っていうのはすごい大事だなと思いました。
藤澤：
そうですね。 しかも、これからまた物件を持って、入居者さんが入って賃貸経営が続くんで、これまでは買うまで、買ってからっていうのがまた違う悩みも出てくると思いますけども、それも、えっと、1つずつ解消して、ずっと満室を続けて、で、次にそれが繋がると思うので、 その点も頑張ってほしいなと思ってます。じゃあ、シンさん、なんか最後に、えっとー、これ見て、あの、ご覧になってる方々、これから始めたいとか、みんな変えなくてすごく苦労してるとかって方多いと思うんですよね。変えてる人ももちろんいると思うんですけども、どっちかというと変えてない人の方が多いと思うんですけども、そういう方々に向けてなんかあります。アドバイスが。
Cさん：
私も結構辛いなと思いながら不動産事業やってる時もあるし、ま、いろんな人と繋がれて楽しくできてる時もあるんですけど、やっぱ辛いことが報われるのは結果が出た時でしかないので、 最後まで諦めないことが大事だなと。
藤澤：
ありがとうございます。本当に今日は、あのたくさん転倒してきた物件の歴史まで色々お話を聞きましたけれども、ま、これから目標に向かって、3年で3億まとは言わず、もう10億ぐらい買えるように、一緒に頑張っていけたらなと思いますので、引き続き楽しみにしております。今日はありがとうございました。
「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています
ブログの筆者／藤澤正太郎
東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連事業の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産テックユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。 自身でも富山県に戸建てを購入し民泊として空き家再生を行うなど、不動産投資家としても活動中。不動産事業について学べるヤモリのブログ
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