〜空き家の再生と子育て世帯への手頃な戸建賃貸住宅の供給を官民連携で推進〜 株式会社ヤモリ（本社：東京都渋谷区、代表取締役：藤澤正太郎、以下「ヤモリ」）は、ヤモリが運営する「Tokyo空き家再生賃貸アフォーダブル住宅ファンド投資事業有限責任組合」（以下「本ファンド」）に、株式会社日本政策投資銀行（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：牧 裕文、以下「DBJ」）が有限責任組合員として出資参画したことをお知らせします。あわせて、ヤモリはDBJグループのコンサルティング会社である株式会社価値総合研究所と、調査レポート「戸建住宅ストックを活用したアフォーダブル住宅の普及に向けて」を公表しましたのでお知らせします。

本ファンドは、東京都内の空き家や中古戸建を取得・再生し、子育て世帯等に対して、周辺相場よりも手頃な賃料の「アフォーダブル住宅」として供給することを目的とした国内初の官民連携ファンドです。

今回、政府系金融機関としてリスクマネーの供給や地域経済の活性化に取り組むDBJが参画することで、ヤモリは本ファンドによる住宅供給を一層推進するとともに、未活用の住宅ストックを活かした持続可能な地域づくりに取り組んでまいります。

DBJの出資参画について

近年、人口減少や住宅所有者の高齢化、相続後の利用方針が決まらないことなどを背景に、全国で空き家が増加しています。※1　東京都では、住宅価格・賃料が上昇し、子育て世帯等が広さのある住宅を手頃な負担で確保しにくくなる一方※2、築年数の経過や改修費用の負担などを理由に、十分に活用されていない戸建住宅が存在します※3。

ヤモリは、空き家や中古戸建を建て替え、それらを再販するのではなく、既存の建物を適切に修繕し、長期にわたって賃貸住宅として保有し活用する事業を展開しています。既存住宅を活用することで、新築戸建と比較して事業費と環境負荷を抑えながら、質の高い住宅を手頃な賃料で供給することを目指しています。

本ファンドは、東京都およびDBJの参画を呼び水として民間資金の流入を促し、築古戸建住宅や空き家を取得・改修して、アフォーダブル住宅として供給する取り組みを推進します。取得・改修費用と賃料収入のバランスを適切に設計することで、入居者にとって手頃な賃料水準と、投資家にとっての安定的な収益性の両立を目指します。

DBJは、本ファンドが目指す「空き家問題の解決」と「子育て世帯等に対する住環境支援」という社会的意義に賛同し、2026年9月18日付で本ファンドに出資参画しました。

DBJの出資参画を通じて、未活用の住宅ストックを活かした事業の拡大を進め、住環境の改善や改修需要の創出を通じて、地域経済の活性化に貢献してまいります。

※1：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」より ※2：内閣府「今週の指標 No.1386」（2025年9月26日）、国土交通省「令和5年住生活総合調査」（速報集計）より ※3：東京都住宅政策本部「東京都の住宅政策の取組～既存ストック活用の観点から～」（2025年5月）、国土交通省「国土交通政策研究 第178号　戸建て既存住宅の流通・活用の促進等に関する調査研究」（2024年7月）より

本ファンドの概要

価値総合研究所レポートについて

本件と併せて、ヤモリはDBJグループのコンサルティング会社である株式会社価値総合研究所と共に、調査レポート「戸建住宅ストックを活用したアフォーダブル住宅の普及に向けて」を公表いたしました。同レポートは、統計データ、東京都内の賃貸戸建住宅の成約賃料データ、4,120件の有効回答を得た消費者アンケート等を用いて、アフォーダブル住宅の需要と供給余地、築古戸建の改修と成約賃料との関係、本ファンドが生み出し得る社会的インパクトを分析しています。

本レポート内では、東京都におけるファミリー向け住宅の供給市場のコスト環境について概況し、 家族向け住戸の賃料上昇も続く中で、子育て世帯の住宅費負担が重くなっていることが指摘されております。また、改修済みの築古物件は未改修物件より成約賃料が高い傾向が示されています。築年数だけでは捉えられない住宅としての利用価値に着目し、適切な改修と運営によって未活用の住宅を住まいとして再流通させる可能性を、市場データと入居者の意向の両面から示す内容となっています。

レポートの主な示唆

• 東京都の供給制約と賃料上昇：東京23区の募集家賃水準は2020年1月を100として、2026年1月には120を上回り、家族向け住戸である70㎡超に絞ると125となっています。子育て世帯の住宅確保が難しくなる中、2035年のアフォーダブル住宅の潜在需要量は約42.0万～100.8万世帯、潜在供給量は約46.4万戸と推計され、構造的な需給ギャップが維持される可能性が示されています（同12頁）。

• リフォームによる賃料の下支え：東京都内の賃貸戸建の成約賃料データ（2016～2025年）では、リフォーム済みの築古物件は未改修物件より推計賃料が高く、築年数の経過に伴う賃料の下落を緩和する傾向が確認されました。特に、大型改修と内装の一部改修については、築年数が古くなるほど改修効果が大きくなると分析されています。適切な改修と運営により、未活用の住宅を良質な賃貸住宅として再び市場に流通させ、事業性の向上にもつなげられる可能性が示されています（同11頁）。

• 認知向上と戸建住宅ストック活用への期待：アンケートでは、「賃貸戸建住宅」を希望する割合は「賃貸マンション・アパート」より低い一方、住まいの形態に「特にこだわりはない」とする回答が約4割を占めました。この背景には、戸建賃貸の供給量が少なく、選択肢として十分に認知されていないことがあると考えられます。また、許容築年数を「築40年以下」とした回答者に具体的な物件情報を示したところ、半数以上が、リフォーム済みであれば築41年以上の物件も「検討する可能性がある」と回答しました。認知度の向上と適切なリフォームにより、戸建住宅ストックの活用促進が期待されます（同8頁）。

レポートデータ抜粋

図1　首都圏マンション価格と特別区の賃料の推移（レポート2頁）

図2　潜在的な需要量と供給量の比較（レポート12頁）

図3　築古戸建のリフォーム効果（レポート11頁）

図4　戸建賃貸の志向性と改修済み築古住宅への住み替え意向（レポート8頁）

ヤモリは、アフォーダブル住宅の供給拡大につなげ、本ファンドを通じた東京都内での取り組みをまず着実に進め、物件の取得・改修から入居者募集、賃貸運営までを一貫して手がけるノウハウをさらに磨いてまいります。DBJとは、今回の出資参画を契機として、政府系金融機関としての知見やネットワークを生かした連携の可能性についても、引き続き協議してまいります。

将来的には、本ファンドでの取り組みを一つのモデルケースとして、東京都以外の地域における築古戸建や空き家の再生、アフォーダブル住宅の供給にも応用できる仕組みづくりを目指してまいります。ヤモリは空き家問題の解決と、誰もが手頃な負担で住まいを確保できる社会の実現に向けて、今後も取り組みを重ねてまいります。

各社コメント

株式会社ヤモリ　代表取締役　藤澤 正太郎

これまで空き家を活用したアフォーダブル住宅の提供について、事業性と社会的意義の両面から検証を重ねてきました。今回、東京都および三菱UFJ信託銀行様に加え、DBJ様からも出資をいただくことで、ファンド規模をさらに拡大し、より多くのアフォーダブル住宅を供給してまいります。 価値総合研究所の調査では、リフォームが実施された築41年以上の物件への住み替えについて、半数以上の方が「検討する可能性がある」と回答しており、適切に再生された既存住宅に対する一定の需要があることも明らかになっています。

空き家を良質な住宅として再生し、手の届きやすい家賃で提供する仕組みを持続可能な事業として確立することで、住宅問題と空き家問題の双方の解決に貢献していきたいと考えています。本事業を一つのモデルケースとして、東京都にとどまらず、日本全国への展開を目指してまいります。

株式会社日本政策投資銀行　アセットファイナンス部 調査役　楠田 協

DBJは、本ファンドにLP投資家として、参画いたしました。近年は、住宅価格・賃料の上昇や空き家の増加等を背景に、子育て世帯等の居住環境の確保と既存の住宅ストックの利活用が重要な社会課題となっています。 本ファンドは、既存の住宅ストックを取得・改修し、手頃な賃料で提供することで、空き家問題の解消と居住環境の良質化の両立を目指す先進的な取り組みであると考えております。DBJは、本ファンドへの出資を通じて、さらなる民間資金の呼び込みや新たな住宅供給モデルの形成をサポートするとともに、不動産金融市場のさらなる発展と持続可能な社会の実現に貢献してまいります。

株式会社ヤモリとは

株式会社ヤモリは、「不動産の民主化」をミッションに掲げ、空き家や中古戸建の再生を通じて、誰もが不動産オーナーとして資産形成できる社会の実現を目指しています。個人投資家向けに不動産賃貸業の知識やノウハウを提供する「ヤモリの学校」や、購入から運営・売却までを個別にサポートする「ヤモリの家庭教師」などのサービスを展開し、これまでに会員数は2,500名を超え、購入総額は160億円に達しています。また、賃貸経営の効率化を支援するクラウドサービス「大家のヤモリ」や、不動産管理会社向けの業務自動化ツール「管理会社のヤモリ」、高齢者の見守りを目的としたIoTサービス「みまもりヤモリ」など、テクノロジーを活用した多様なサービスを提供しています。

2024年、DNX Ventures、三菱UFJ信託銀行、Metapropなどから総額10億円の資金調達を実施し、全国の地方都市を中心に空き家・中古戸建物件を取得・運営管理を実施し、250戸以上を再生してきました。今後は都内での空き家問題の解決にも取り組み、手頃な賃料で入居できる良質な住環境の供給を進めてまいります。

▪️会社概要

会社名：株式会社ヤモリ

設　立：2019年11月22日

所在地：東京都渋谷区

会社HP：https://yamori.co.jp

▪️本件に関する問い合わせ先

株式会社ヤモリ 広報担当 島田

メールアドレス: pr@yamori.co.jp